房地产行业第49周周报：新房成交环比回落，年末政策持续出台

房地产行业第49周周报 新房成交环比回落，年末政策持续出台 2023年12月10日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 新房成交环比回落，年末政策持续出台 2023年12月10日 证券研究报告 行业研究行业周报房地产行业 投资评级看好 上次评级 看好 m 信达证券股份有限公司 CINDASECURITIESCO.,LTD 北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 摘要: ⯁本周核心观点：12月第2周，30城新房成交面积同比环比增速均有回落。其中一线环比降幅较为明显。15城二手房成交面积环比下降5.30%，同比上升13.59%。一线与三线城市环比下行较多。 ⯁重点政策汇总：中央层面，本周央行行长潘功胜发表文章，其中提出，要弱化房地产市场风险水平，防范房地产市场风险外溢，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，维护房地产市场稳健运行。工商银行董 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.co 事长陈四清接受专访时指出，对房地产风险，从供需两端同时发力，既一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，又大力支持居民刚性和改善性住房需求，加大对保障性住房等“三大工程”建设的支持力度，助推房地产向新模式转型。本周邮储银行、光大银行等机构召开房企座谈会。中国东方召开房企债券风险化解研讨会。中国信达部署房地产风险化解专项工作。地方层面，本周江苏苏州、浙江温州、安徽亳州、甘肃定西、浙江杭州桐庐县、宁波余姚市、江西九江德安县等地推出购房补贴、购房券、消费券等政策。河南郑州等地优化住房公积金政策。海南调整现房销售项目保证金政策。江西抚州东乡县调整购房贷款偿还期限要求。本周上海等地完成土地出让。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/12/04-2023/12/10）申万房地产指数下跌3.70%，跑输上证综指1.65pct，在各类板块中位列第28/31，恒生地产建筑业指数下跌3.49%，跑输恒生综指0.46pct。本周涨幅前3的地产公司 分别为：九龙仓集团（9.67%）、市北高新（5.43%）、光大嘉宝（4.44%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：融创中国（-26.64%）、泛海控股（-22.58%）、远洋集团（-16.98%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌 5.10%，跑输恒生综指2.07pct，在各类板块中位列第12/13。本周涨幅前 2的物业公司分别为：国锐地产（11.29%）、第一服务控股（5.43%）； 本周跌幅前3的物业公司分别为：佳兆业美好（-18.63%）、建发物业（-17.18%）、融创服务（-13.22%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/12/02-2023/12/08）30个大中城新房成交面积226.50万平方米，同比下降22.78%，环比下降30.54%。15城二手房成交面积194.96万平方米，同比上升13.59%，环比下降5.30%。监测16 个重点城市库存面积11992.83万平方米，环比上升0.26%，去化周期98.61周，较上周缩短3.80周。上周（2023/11/27-2023/12/03）100大中城市土地成交建面6072.12万平方米，同比上升2.91%，环比上升17.62%；溢价率为2.24%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/12/04-2023/12/10）房企境内新发债总额为 134.85亿元，同比下降33.44%，环比上升11.56%；债务总偿还量为71.22 亿元，同比上升21.77%，环比下降57.51%；净融资额63.63亿元。 ⯁风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1地产政策回顾4 2.一周行情回顾7 2.1房地产板块7 2.2物业板块7 2.3重点公司公告8 3.地产市场监测11 3.1新房成交数据11 3.2二手房成交数据11 3.3土地市场情况12 3.4库存及去化13 4.房企融资情况15 4.1房企融资详情15 风险因素16 图表目录 图表1：本周政策回顾4 图表2：本周房地产板块行情走势（%）7 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）7 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）7 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）7 图表6：本周物业板块行情走势（%）8 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）8 图表8：本周物业股涨幅前2名（%）8 图表9：本周物业股跌幅前10名（%）8 图表10：本周重点公司公告8 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速11 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）11 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）11 图表14：2023年10月新建住宅价格和同比及环比增速11 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速12 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）12 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）12 图表18：2023年10月二手房价格指数同环比增速（%）12 图表19：100大中城土地成交面积及同比增速12 图表20：上周按城市能级划分土地成交面积、增速12 图表21：100大中城土地成交楼面均价及溢价率13 图表22：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率13 图表23：15城库存面积及去化周期13 图表24：一线城市库存面积及去化周期13 图表25：二线城市库存面积及去化周期13 图表26：三线城市库存面积及去化周期13 图表27：重点城市库存和去化周期情况14 图表28：境内新发债规模及同比增速15 图表29：债务偿还规模及债务净融资规模15 图表30：房企债券发行详情15 1.地产政策追踪 1.1地产政策回顾 中央层面政策：本周央行行长潘功胜发表文章，其中提出，要弱化房地产市场风险水平，防范房地产市场风险外溢，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，维护 房地产市场稳健运行。工商银行董事长陈四清接受专访时指出，对房地产风险，从供需两端同时发力，既一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，又大力支持居民刚性和改善性住房需求，加大对保障性住房等“三大工程”建设的支持力度，助推房地产向新模式转型。本周邮储银行、光大银行等机构召开房企座谈会。中国东方召开房企债券风险化解研讨会。中国信达部署房地产风险化解专项工作。 地方层面政策：本周江苏苏州、浙江温州、安徽亳州、甘肃定西、浙江杭州桐庐县、宁波余姚市、江西九江德安县等地推出购房补贴、购房券、消费券等政策。河南郑州等地优化住房公积金政策。海南调整现房销售项目保证金政策。江西抚州东乡县调整购房贷款 偿还期限要求。本周上海等地完成土地出让。 日期 发布地区 内容 12月4日 海南 12月4日，海南省住房公积金管理局发布关于现房销售房地产项目住房公积金个人住房贷款免存保证金的通知，明确现房销售项目免存保证金，并规定对已留存保证金的现房销售项目，房地产开发企业可申请解付保证金或解除保函。明确现房销售项目认定标准，明确解付保证金或解除保函手续办理流程。 12月4日 安徽亳州 12月4日消息，亳州市将开展“促消费”系列活动，公开发放购房券2000张，每张面值一万元，有效期为3个月；鼓励团购商品住宅，促进市场消费。 12月4日 上海 12月4日，上海市政府印发《上海市崇明区旧住房成套改造实施方案》。方案指出，改造对象为本区不成套职工住宅及小梁薄板房屋，共3.3万平方米，其中小梁薄板房屋1.1万平方米，不成套职工住宅2.2万平方米，主要涉及城桥镇、堡镇、庙镇、向化镇和长兴镇。到2025年底，基本完成小梁薄板房屋改造；到2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造；到2023年底，全面完成不成套职工住宅改造。本区不成套职工住宅及小梁薄板房屋采取的改造方式分为改造类和征收类。其中，改造类主要包括贴扩建、加层、内部分隔、原址复建等；征收类主要包括协议置换。 12月4日 湖北武汉 12月4日消息，近日，武汉市人民政府印发《关于增强发展内生动力推动经济恢复向好若干政策措施的通知》，政策自2023年12月1日起施行，有效期至2024年12月31日。在促进房地产和建筑业平稳健康发展方面，《通知》提到，一是支持刚需和改善性住房需求。落实好武汉市房地产市场平稳健康发展相关政策，细化完善相关操作细则。支持居民换购住房政策延长至2024年12月31日。二是促进房地产投资。摸清全市住房需求，合理确定各类房屋供需总量。三是推动建筑业高质量发展。支持建筑企业进入交通、水利、能源等大型基础设施和市政、新型基础设施领域，鼓励企业采取联合体方式参与投标。 12月4日 全国 12月4日，中国人民银行行长潘功胜在人民日报发表文章《加快现代中央银行制度建设构建中国特色现代金融体系(深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想)》。对于房地产市场，潘功胜表示，要主动适应我国房地产市场重大转型。战略上，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；策略上，弱化房地产市场风险水平，防范房地产市场风险外溢，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，维护房地产市场稳健运行。 12月4日 广州 12月4日，据广州公共资源交易中心官网，原定于12月5日出让的南沙区3宗涉宅用地因故终止出让。根据广州市规划和自然资源局南沙区分局发布的国有建设用地使用权终止网上挂牌出让公告，南沙区2023NJY-6号地块、2023NJY-8号地块、2023NJY-10号地块因故终止出让。 12月5日 江苏苏州 12月4日，江苏省苏州市住房和城乡建设局发布通知，苏州市自2023年12月1日起实施“卖旧买新”购房契税补贴，凡是2023年1月1日以来在苏州大市范围内出售自有住房，并在2023年12月1日～2024年12月31日期间购买新房的，都可以分层次享受购房契税补贴，买得越早越实惠，最高可享受100%购房契税补贴。各市、区将于近日公布具体实施细则。 12月5日 全国 12月5日，中国工商银行党委书记、董事长陈四清指出，防范化解金融风险是金融工作的永恒主题。工商银行坚持精准发力、综合施策，统筹推进存量风险化解和源头风险管控。在减存量方面，着重把握好权和责、快和稳等关系，努力促成化解风险、完善机制、畅通循环等综合效应。对地方债务风险，坚持疏堵并举，落实国家一揽子化债方案，通过多种市场化方式，支持地方政府降低债务成本、缓释偿债风险，形成风险防范化解长效机制。对房地产风险，从供需两端同时发力，既一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，又大力支持居民刚性和改善性住房需求，加大对保障性住房等“三大工程”建设的支持力度，助推房地产向新模式转型。在控源头防新增方面，强化业务“一盘棋”统筹、风险“一本账”管理，完善风险防范、预警和处置机制，高度警惕苗头性、倾向性风险，切实把防范化解风险任务抓实抓好。 图表1：本周政策回顾 12月5日 全国 12月5日消息，近期，邮储银行通过一对一座谈形式与八家房企深入交流，共商新形势下房地产行业银企合作新思路，与会房企涵盖国有企业、混合所有制企业和民营企业。银企围绕全面贯彻落实中央金融工作会议和三部委金融机构座谈会精神，就行业形势、政策要求和企业诉求等方面全面沟通。根据会谈情况，邮储银行第一时间下发非国有房企重点支持名单，明确业务策略，确保精准滴灌。重点支持房企公开市场债券融资、优质楼盘项目建设和经营性物业抵押贷款。 12月5日 全国 12月5日，财政部有关负责同志就穆迪下调我主权信用评级展望有关问题答记者问。关于穆迪作出调降中国主权信用评级展望的决定，财政部表示，我们感到失望。今年以来，面对复杂严峻的国际形势，在全球经济复苏势头不稳、动能减弱的背景下，中国宏观经济持续恢复向好