房地产行业第45周周报：新房成交环比回落，融资政策再度发力

房地产行业第45周周报 新房成交环比回落，融资政策再度发力 2023年11月12日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 新房成交环比回落，融资政策再度发力 2023年11月12日 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 摘要: ⯁本周核心观点：11月第2周，新房二手房成交面积环比增速均有回落。30城新房成交面积环比下降27%，同比上升5%。其中二线与三线城市环比回落幅 度较大；15城二手房成交面积环比下降10%，同比上升34%。三线城市环比回落较为明显。本周中国人民银行行长潘功胜表示，当前我国房地产市场正经历结构性转变，房地产金融风险可控。住建部部长倪虹表示，将会同有关部门，指导地方落实中央一系列重大部署，努力满足人民群众的住房需求，促进房地产市场平稳健康和高质量发展。据新华财经报道，人民银行加力推动“第二支箭”支持民营房地产企业债券融资。本周厦门、苏州等地完成土地出让。 ⯁重点政策解读：11月7日，据第一财经报道，人民银行、住建部、金融监管总局、证监会联合召集数家房企座谈，了解行业资金状况和企业融资需求，未来可能将在资金纾困、优化融资结构等方面给予房企支持。同日，据新华财经 报道，人民银行积极落实中央金融工作会议指示精神，持续加力推动“第二支箭”支持民营房地产企业债券融资。近期“第二支箭”将支持新城控股、美的置业、卓越商管等民营房企发行债券融资，同时龙湖、金辉、华宇、新希望地产等多家民营房企债券发行项目正在稳步推进中。据克而瑞统计，2023年前三季度，80家典型房企融资4708亿元，同比下降25%。根据中指院统计，2023年民营和混合所有制企业发行债券总额412.9亿元，较上年同期下降三成，发 行企业15家，基本为规模较大未出险民营和混合所有制企业。房企资金端压 力仍然较大。10月30日至31日召开的中央金融工作会议指出，要促进金融与房地产良性循环，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。我们认为在行业销售筑底阶段，市场对房企信用风险担忧加剧，中央与地方层面落实重要会议精神并积极表态，有助于改善预期、提振信心。需求与供给端同步发力，有利于巩固8月末以来的宽松政策环境，并助力楼市企稳回升。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/11/06-2023/11/12）申万房地产指数上涨2.26%，跑赢上证综指1.99pct，在各类板块中位列第6/31，恒生地产建筑业指数下跌3.95%，跑输恒生综指1.82pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：皇庭国际 （53.22%）、融创中国（33.54%）、中国恒大（29.03%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：越秀地产（-13.18%）、泛海控股（-11.81%）、陆家嘴（-10.21%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌1.72%，跑赢恒生综指0.42pct，在各类板块中位列第4/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：恒大物业 （29.27%）、建发物业（12.72%）、奥园健康（11.58%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：国锐地产（-18.63%）、第一服务控股（-8.33%）、旭辉永升服务（-7.43%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/11/04-2023/11/10）30个大中城新房成交面积 219.66万平方米，同比上升5.45%，环比下降26.56%。15城二手房成交面 积196.17万平方米，同比上升33.86%，环比下降9.91%。监测16个重点城市库存面积11754.81万平方米，环比上升0.49%，去化周期99.16周，较上周缩短3.53周。上周（2023/10/30-2023/11/05）100大中城市土地成交建面4475.60万平方米，同比下降7.74%，环比上升4.87%；溢价率为3.27%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/11/06-2023/11/12）房企境内新发债总额为52.88亿元，同比下降36.34%，环比下降56.38%；债务总偿还量为92.90亿元，同比上升100.05%，环比下降23.55%；净融资额-40.02亿元。 ⯁风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾5 2.一周行情回顾8 2.1房地产板块8 2.2物业板块8 2.3重点公司公告9 3.地产市场监测12 3.1新房成交数据12 3.2二手房成交数据12 3.3土地市场情况13 3.4库存及去化14 4.房企融资情况16 4.1房企融资详情16 风险因素17 图表目录 图表1：本周政策回顾5 图表2：本周房地产板块行情走势（%）8 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）8 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）8 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）8 图表6：本周物业板块行情走势（%）9 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）9 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）9 图表9：本周物业股跌幅前10名（%）9 图表10：本周重点公司公告9 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速12 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）12 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）12 图表14：2023年9月新建住宅价格和同比及环比增速12 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速13 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）13 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）13 图表18：2023年9月二手房价格指数同环比增速（%）13 图表19：100大中城土地成交面积及同比增速13 图表20：上周按城市能级划分土地成交面积、增速13 图表21：100大中城土地成交楼面均价及溢价率14 图表22：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率14 图表23：15城库存面积及去化周期14 图表24：一线城市库存面积及去化周期14 图表25：二线城市库存面积及去化周期14 图表26：三线城市库存面积及去化周期14 图表27：重点城市库存和去化周期情况15 图表28：境内新发债规模及同比增速16 图表29：债务偿还规模及债务净融资规模16 图表30：房企债券相关公告16 图表31：房企债券发行详情16 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： “第二支箭”再度发力，满足房企合理融资需求 11月7日，据第一财经报道，人民银行、住建部、金融监管总局、证监会联合召集数家房企座谈，了解行业资金状况和企业融资需求。此次参会企业包括万科、保利、华润、中海、龙湖和金地等房企。未来可能将在资金纾困、优化融资结构等方面给予房企支持。 同日，据新华财经报道，人民银行积极落实中央金融工作会议指示精神，持续加力推动“第二支箭”支持民营房地产企业债券融资。近期“第二支箭”将支持新城控股、美的置业、卓越商管等民营房企发行债券融资，同时龙湖、金辉、华宇、新希望地产等多家民营房企债券发行项目正在稳步推进中。 政策解读： 房企融资规模同比下降，资金端压力仍然较大。据克而瑞统计，2023年前三季度，80家典型房企融资4708亿元，同比下降25%。其中，境内债权融资同比下降9%，资产证券化同比下滑49%，境外债权融资同比下降72%。根据中指院统计，2023年民营和混 合所有制企业发行债券总额412.9亿元，较上年同期下降三成，发行企业15家，基本为规模较大未出险民营和混合所有制企业。房企资金端压力仍然较大。 落实中央金融工作会议要求，加大房企融资端政策支持。10月30日至31日召开的中央金融工作会议指出，要促进金融与房地产良性循环，一视同仁满足不同所有制房地产 企业合理融资需求。11月7日，多部门联合召集房企座谈，了解行业资金状况与融资需求。人民银行积极落实中央金融工作会议精神，“第二支箭”近期也将支持民营房企发行债券融资。我们认为在行业销售筑底阶段，市场对房企信用风险担忧加剧，中央与地方层面落实重要会议精神并积极表态，有助于改善预期、提振信心。需求与供给端同步发力，有利于巩固8月末以来的宽松政策环境，并助力楼市企稳回升。 1.2地产政策回顾 中央层面政策：本周中国人民银行行长潘功胜表示，当前我国房地产市场正经历结构性转变，房地产金融风险可控。住建部部长倪虹表示，将会同有关部门，指导地方落实中央一系列重大部署，努力满足人民群众的住房需求，促进房地产市场平稳健康和高质量发 展。据新华财经报道，人民银行加力推动“第二支箭”支持民营房地产企业债券融资。 地方层面政策：本周山西省、河南中牟、四川宜宾、广西梧州等地推出或拟推购房补贴政策。厦门印发市级公租房管理办法。珠海优化商品房备案价格管理政策。天津滨海新区出台户籍制度实施细则。海南多市县调整房贷首付比例。海南省优化公积金贷款住房套 数认定标准。江苏省优化公积金贷款购买法拍房相关业务。云南普洱优化公积金政策。江苏南通优化住宅用地出让规则。河南许昌加大对省级白名单房企的金融支持力度。本周厦门、苏州等地完成土地出让。 日期 发布地区 内容 11月5日 广东珠海 11月3日，珠海市住房和城乡建设局、市自然资源局、市住房公积金管理中心、市不动产登记中心、中国人民银行珠海市分行、国家金融监督管理总局珠海监管分局等六部门联合出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）。《通知》具体如下：一、优化商品房备案价格管理，对智慧住宅以及低容积率、高绿地率、环保节能和立体生态商品住宅，价格备案无须进行价格比较，按报备价格备案。二、优化住房信贷政策，贯彻落实金融管理部门关于调整优化差别化住房信贷政策的通知要求，合理确定首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例和利率下限。三、加快推进装配式建筑发展，采用装配式建造方式的商品房开发项目在符合商品房预售其他申办条件的前提下，建筑主体工程施工形象进度达到楼栋地上总层数的十分之一时，开发企业可向住房和城乡建设行政主管部门申请办理商品房预售许。（三）优化不计容积率建筑面积规则。地下室室外地面以上部分的高度小于等于1.5米的建筑面积不计算计容建筑面积和建筑覆盖率。地下室设置商业的，用地功能须已包含商业功能，并应按商业功能配建停车位。已完成规划条件核实的建设项目不得申请新增地下室商业。地价缴纳事宜按政府有关文件执行。六、进一步优化项目审批流程，进一步推动建设项目早日分批投入使用，合理调整房地产项目用地开竣工履约规定，进一步深化不动产登记改革。 11月5日 福建厦门 11月3日，厦门市人民政府发布关于印发市级公共租赁住房管理办法的通知。办法适用于市级运营企业运营的市级公共租赁住房的投资建设、租赁和使用管理。办法提到，公共租赁住房以小户型、基本装修、经济实用为原则，可以是成套住房，也可以是宿舍型住房。新建公共租赁住房的建筑面积控制标准为：单间公寓30平方米左右，一房型45平方米左右，二房型60平方米左右，三房型70平方米左右，以一房型和单间公寓为主。公共租赁住房在使用前进行统一装修，承租人（包括租赁对象、单位）不得擅自进行二次装修。公共租赁住房的租赁对象为：具有本市户籍的住房收入困难家庭；未享受政府其他住房优惠政策且在厦无住房的各类人才；在厦稳定就业的其他无住房职工，优先保障从事城市公共服务领域、特殊艰苦岗位等特定群体。其中，租赁给各类人才、在厦稳定就业职工的公共租赁住房，由申请人所在单位或者所在单位的行业主管部门（含产业园区管委会，以下统称单位）集体申请，批