房地产行业第20周周报：新房成交环比改善，利好政策持续出台

房地产行业第20周周报 新房成交环比改善，利好政策持续出台 2024年5月19日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 新房成交环比改善，利好政策持续出台 2024年5月19日 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 摘要: ⯁一周行情回顾：本周（2024/05/13-2024/05/19）申万房地产指数上涨12.65%，跑赢上证综指12.67pct，在各类板块中位列第1/31，恒生地产建筑业指数上涨7.68%，跑赢恒生综指4.51pct。本周涨幅前3的地产公 司分别为：花样年控股（102.13%）、德信中国（65.06%）、远洋集团 （63.64%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：世茂股份（-12.24%）、 *ST中迪（-11.15%）、广汇物流（-1.90%）。本周恒生物业服务及管理板块上涨12.68%，跑赢恒生综指9.50pct，在各类板块中位列第1/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：奥园健康（43.14%）、佳兆业美好 （34.55%）、恒大物业（32.35%）；本周仅1家物业公司下跌：建发物业（-0.81%）。 ⯁地产市场监测：本周（2024/05/11-2024/05/17）30个大中城新房成交面积224.73万平方米，同比下降29.07%，环比上升41.52%。15城二手房成交面积239.45万平方米，同比上升2.65%，环比上升19.15%。监测16 个重点城市库存面积12020.05万平方米，环比上升0.60%，去化周期124.31周，较上周缩短4.90周。上周（2024/05/06-2024/05/12）100大中城市土地成交建面2421.20万平方米，同比上升15.86%，环比上升285.25%；溢价率为1.34%。 ⯁房企融资情况：本周（2024/05/13-2024/05/19）房企境内新发债总额为 35.95亿元，同比下降55.61%，环比上升28.53%；债务总偿还量为98.54 亿元，同比下降11.56%，环比下降66.92%；净融资额-62.59亿元。 ⯁风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1地产政策回顾4 2.一周行情回顾5 2.1房地产板块5 2.2物业板块5 2.3重点公司公告6 3.地产市场监测8 3.1新房成交数据8 3.2二手房成交数据8 3.3土地市场情况9 3.4库存及去化10 4.房企融资情况12 4.1房企融资详情12 风险因素13 图表目录 图表1：本周重点政策回顾4 图表2：本周房地产板块行情走势（%）5 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）5 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）5 图表5：本周地产股跌幅前5名（%）5 图表6：本周物业板块行情走势（%）6 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）6 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）6 图表9：本周物业股跌幅前1名（%）6 图表10：本周重点公司公告6 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速8 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）8 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）8 图表14：2024年4月新建住宅价格同比及环比增速8 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速9 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）9 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）9 图表18：2024年4月二手房价格指数同环比增速（%）9 图表19：100大中城土地成交面积及同比增速9 图表20：上周按城市能级划分土地成交面积、增速9 图表21：100大中城土地成交楼面均价及溢价率10 图表22：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率10 图表23：13城库存面积及去化周期10 图表24：一线城市库存面积及去化周期10 图表25：二线城市库存面积及去化周期10 图表26：三线城市库存面积及去化周期10 图表27：重点城市库存和去化周期情况11 图表28：境内新发债规模及同比增速12 图表29：债务偿还规模及债务净融资规模12 图表30：房企债券发行详情12 1.地产政策追踪 1.1地产政策回顾 图表1：本周重点政策回顾 日期 发布地区 内容 5月15日 浙江省杭州市 杭州市临安区住建局在官网发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》，称经临安区人民政府研究决定，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。公告要求，房源位于杭州市临安区范围内，房源以“整幢”作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70平米。同时，收购房源需搭配一定比例的车位，房源待售车位数量满足配比条件，即60平米(含)以下的每套按0.6个车位比例配置，60平米以上的每套按1.0个车位比例配置。以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价，最终按经区政府审议通过的《关于收购商品住房用作公共租赁住房的具体实施方案》执行。据悉，本次收购房源面积原则不超过10000平米，为现房或一年内具备交付条件的期房。记者粗略计算，若以每套70平米计算，此次杭州市临安区商品住房收购规模至少超过142套房子。 5月16日 全国 中共国家发展改革委党组在《求是》杂志撰文明确未来推动落实经济体制改革的七大重点任务，包括完善落实“两个毫不动摇”的体制机制、构建高标准市场体系、打通新质生产力发展的堵点难点、建设更高水平开放型经济新体制、加大民生领域改革力度、健全全面绿色转型体制机制、加强经济安全能力保障。在“加强经济安全能力保障”任务中，文章提到，要健全房地产企业主体监管制度，推进保障性住房建设，加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。统筹好地方债务风险化解和稳定发展，建立防范化解地方债务风险长效机制，建立同高质量发展相适应的政府债务管理机制。全面加强金融监管，健全权责一致的风险处置责任机制，健全以投资者为本的资本市场基础制度。 5月16日 安徽省合肥市 合肥进一步优化房地产政策，包括实施购房补贴、购房可全家申请落户、优化销售政策、支持“卖旧买新”、提高公积金贷款额度、优化个人住房贷款首套房认定标准、动态调整新发放首套住房贷款利率、推广房票安置、加大改善性住房供给、加大保障性住房供应力度等方面。在购房补贴方面，2024年5月15 日（含15日）起至2025年5月14日，凡在合肥新购买新建商品住房的购房人，给予总房价1%的购房补贴。二孩及以上合肥户籍家庭、新市民、进城农民、城市公共服务人员、符合条件的换房家庭补贴力度更大，最高补贴新房总房价的2%。补贴政策按就高不重复享受原则，单套补贴金额最高不超过10万元。 5月17日 全国 中国人民银行17日在官方网站发布《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》，其中指出，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。 5月17日 全国 中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》。根据《通知》，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。 5月17日 全国 央行决定，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。 5月17日 全国 5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在北京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰在会上强调，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。并指出当前要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困；商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。同时，要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。何立峰要求，要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，加强统筹协调，充分发挥城市房地产融资协调机制、再贷款政策等作用，加强对城市和房地产企业的指导支持，有力有序有效推进保交房各项工作。 5月17日 全国 国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会，介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况。会上，中国人民银行副行长陶玲表示，近期中央政治局会议提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，这是中央结合房地产市场供求关系的新变化，人民群众对优质住房的新期待作出的重大决策部署。中国人民银行抓紧认真贯彻落实，立足中央银行货币政策和宏观审慎管理职能定位，推出4项政策措施。其中，设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化法制化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。 5月17日 全国 近期多家商业银行均表态要支持“白名单”项目。5月17日，国新办就“切实做好保交房工作配套政策”有关情况举行国务院政策例行吹风会，国家金融监督管理总局副局长肖远企介绍，自今年1月发布《关于 建立城市房地产融资协调机制的通知》以来，截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。 资料来源：杭州临安区住建局、证券时报、合肥发布、金融界、观点网、界面新闻、华夏时报、中国网财经、中国人民银行，国务院新闻办公室、信达证券研发中心整理 2.一周行情回顾 2.1房地产板块 本周（2024/05/13-2024/05/19）申万房地产指数上涨12.65%，跑赢上证综指12.67pct，在各类板块中位列第1/31，恒生地产建筑业指数上涨7.68%，跑赢恒生综指4.51pct。 本周涨幅前10的地产公司分别为：花样年控股（102.13%）、德信中国（65.06%）、远洋集团（63.64%）、建业地产（61.96%）、弘阳地产（60.27%）、禹洲集团（59.76%）、佳兆业集团（59.52%）、时代中国控股（49.09%）、中国奥园（47.22%）、天誉置业（46.67%）； 本周仅5家地产公司下跌，分别为：世茂股份（-12.24%）、*ST中迪（-11.15%）、广汇物流（-1.90%）、万通发展（-0.76%）、鲁商发展（-0.69%）。 图表2：本周房地产板块行情走势（%）图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%） 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% -2.0% 房地产(申万)恒生地产建筑业上证指数 2024/5/132024/5/142024/5/152024/5/162024/5/17 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% 家用电器医药生物煤炭 汽车 电力设备国防军工机械设备公用事业有色金属石油石化美容护理传媒 基础化工食品饮料计算机环保 社会服务综合 钢铁电子通信 商贸零售交通运输非银金融农林牧渔纺织服饰轻工制造银行 建筑装饰建筑材料房地产 -4% 资料来源：iFinD，信达证券研发中心资料来源：iFinD，信