房地产行业第22周周报：新房成交环比改善，多地政策持续释放

房地产行业第22周周报 新房成交环比改善，多地政策持续释放 2024年6月2日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 新房成交环比改善，多地政策持续释放 2024年6月2日 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 摘要: ⯁一周行情回顾：本周（2024/05/27-2024/06/02）申万房地产指数下跌4.72%，跑输上证综指4.65pct，在各类板块中位列第31/31，恒生地产建筑业指数下跌5.07%，跑输恒生综指2.46pct。本周涨幅前3的地产公司 分别为：正荣地产（23.81%）、张江高科（16.17%）、三湘印象（14.24%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：*ST新联（-23.51%）、*ST中迪（-22.77%）、德信中国（-21.74%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌 6.23%，跑输恒生综指3.62pct，在各类板块中位列第13/13。本周仅2家物业公司上涨：国锐地产（16.90%）、建业新生活（2.63%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：合景悠活（-12.09%）、雅生活服务（-11.14%）、建发物业（-10.39%）。 ⯁地产市场监测：本周（2024/05/25-2024/05/31）30个大中城新房成交面积253.11万平方米，同比下降28.90%，环比上升22.21%。15城二手房成交面积229.12万平方米，同比上升7.34%，环比下降2.11%。监测13 个重点城市库存面积11956.39万平方米，环比下降0.40%，去化周期120.49周，较上周延长0.77周。上周（2024/05/20-2024/05/26）100大中城市土地成交建面2108.75万平方米，同比上升112.10%，环比上升47.68%；溢价率为2.10%。 ⯁房企融资情况：本周（2024/05/27-2024/06/02）房企境内新发债总额为 89.23亿元，同比下降48.56%，环比上升147.86%；债务总偿还量为 145.66亿元，同比上升40.30%，环比上升24.46%；净融资额-56.43亿元。 ⯁风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1地产政策回顾4 2.一周行情回顾6 2.1房地产板块6 2.2物业板块6 2.3重点公司公告7 3.地产市场监测9 3.1新房成交数据9 3.2二手房成交数据9 3.3土地市场情况10 3.4库存及去化11 4.房企融资情况13 4.1房企融资详情13 风险因素14 图表目录 图表1：本周重点政策回顾4 图表2：本周房地产板块行情走势（%）6 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）6 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）6 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）6 图表6：本周物业板块行情走势（%）7 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）7 图表8：本周物业股涨幅前2名（%）7 图表9：本周物业股跌幅前10名（%）7 图表10：本周重点公司公告7 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速9 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）9 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）9 图表14：2024年4月新建住宅价格同比及环比增速9 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速10 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）10 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）10 图表18：2024年4月二手房价格指数同环比增速（%）10 图表19：100大中城土地成交面积及同比增速10 图表20：上周按城市能级划分土地成交面积、增速10 图表21：100大中城土地成交楼面均价及溢价率11 图表22：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率11 图表23：13城库存面积及去化周期11 图表24：一线城市库存面积及去化周期11 图表25：二线城市库存面积及去化周期11 图表26：三线城市库存面积及去化周期11 图表27：重点城市库存和去化周期情况12 图表28：境内新发债规模及同比增速13 图表29：债务偿还规模及债务净融资规模13 图表30：房企债券发行详情13 日期 发布地区 内容 5月27日 上海市 上海出台九条新措施以更好满足居民多元化居住需求，包括进一步优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策等。在限购政策调整方面，通知明确差异化、分区域调整优化住房限购政策，非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限“五改三”；五个新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房“三改二”，中国（上海）自由贸易试验区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行“连续缴纳满1年及以上”规定。五个新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才扩大至所在区全域；非沪籍单身人士购房区域扩大至外环内二手住房。在支持多子女家庭合理住房需求方面，通知允许二孩及以上的多子女家庭增购1套住房，即在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房；并优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准，减少其购房利息负担。在优化住房信贷政策方面，首套住房个人商贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点，首付款比例下限调整为20%；二套住房个人商贷利率下限调整为不低于LPR减5个基点，首付款比例下限调整为35%；中国（上海）自由贸易试验区临港新片区，嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等6个区域继续实行差异化政策，二套住房个人商贷利率下限调整为LPR减25个基 点，首付款比例下限调整为30%。 5月27日 黑龙江省 全面优化住房信贷政策，取消黑龙江省首套、二套房商业性个人住房贷款利率政策下限，并降低商业性个人住房贷款最低首付比至全国政策下限水平，即首套房调整为不低于15%，二套房不低于25%。取消房贷利率下限和优化最低首付比后，商业银行可根据客户风险状况和首付比例下限等因素，自主确定每笔贷款的具体利率水平和首付比例。此次政策调整可让老百姓充分享受政策红利，节省居民购房成本，降低购房门槛。 5月28日 广东省深圳市 按照《中国人民银行国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》等政策精神和因城施策原则，根据深圳市政府调控要求，自5月29日起，深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40%调整为30%。首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP。 5月28日 广东省广州市 5月28日，广州市人民政府办公厅发布关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知，通过支持非户籍人口购房、下调首付比例及取消利率下限等，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。支持非户籍家庭购房，缩短社保年限至6个月。首套房最低首付比例15%，取消利率下限。 5月28日 浙江省永康市 永康市将延续契税补贴。在永康市购买首套一手新建商品住房，按所缴契税地方留存部分80%给予补贴;购买二套及以上一手新建商品住房，按所缴契税地方留存部分60%给予补贴。以上政策的实行时间延续至2024年9月30日。实施“住有所居”首次置业购房补贴，今年首次置 业补贴额度1亿元。本人、配偶及未成年子女名下在永康市行政区域内无商品住房的(以不动 产登记和网签备案审核为准)，于2024年9月30日前购买一手新建商品住房，给予700元/平方米补贴，最高每套不高于10万元。根据年度补贴额度，先购先得，与人才购房补助、房票不叠加使用。 5月29日 安徽省合肥市 合肥市住房保障和房产管理局发布《合肥制定房票安置实施方案》。《方案》明确，合肥市范围内国有土地上房屋征收、被征收集体土地上房屋涉及补偿安置的，征收人可将补偿以房票形式出具给被征收人，由被征收人自行购买全市统一搭建的房源超市内的房屋。征收补偿协议约定的房屋补偿、室内装修及其附属物补偿、临时安置费及其他补助费等可计入房票票面金额。除政策另行规定以外，全市原则上停止安置房用地供应。被征收人在有效期内主动放弃或期限届满未实际使用的，原则上在本区域范围内的存量安置房中调剂安置，也可选择货币化安置。 5月29日 贵州省贵阳市 为适应房地产市场供求关系的新变化，更好发挥金融促进房地产平稳健康发展的作用，贵阳市按照《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》《中国人民银行国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付比例政策的通知》等政策精神，根据贵阳市房地产市场形势及贵阳市政府调控意见，调整优化了住房信贷政策。具体政策如下：一、在2024年4月已取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限的基础上，取消贵阳市二套住房商业性个人住房贷款利率下限。二、贵阳市首套住房商业性个人住房贷款首付比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款利率首付比例调整为不低于25%。三、在本政策范围内，商业银行可结合本机构经营情况、客户风险等因素，按照市场化、法治化原则，合理确定每笔贷款的 具体利率水平和首付比例。 1.地产政策追踪 1.1地产政策回顾 图表1：本周重点政策回顾 5月30日 广东省深圳市 深圳市住房和建设局于近日发布关于征求《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（修订征求意见稿）》意见的通告。本次主要修订内容：在适度放宽改建条件方面，征求意见稿结合潜在项目调查、摸排情况，适度放宽了非居住房屋改建条件。一是允许产权清晰、已通过规划验收但未取得产权证的房屋实施改建。为推进非居住改建项目落地，加快保障性租赁住房建设筹集，征求意见稿适度放宽产权证条件的限制，除取得不动产权证的非居住房屋外，在权属清晰的前提下，允许已建成且已通过建设工程规划验收的非居住房屋项目改建为保障性租赁住房。二是取消已纳入更新、整备、征收计划非居住房屋的改建限制。征求意见稿删除了“未纳入城市更新、土地整备、房屋征收计划”的条件限制，是否实施改建，由市场主体结合项目具体情况确定。三是适当调整相关业主同意的条件。征求意见稿不再要求宗地内规定数量业主同意，调整为取得改建楼栋内规定数量业主同意后即可，但改建单位在改建过程中仍需保障宗地内其他业主的相邻权益。 5月31日 浙江省 为适应房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，促进房地产市场平稳健康发展，根据《中国人民银行国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》、《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》等政策精神，浙江省市场利率定价自律机制根据房地产市场形势和省内各地政府调控要求，对浙江省个人住房贷款政策调整如下：一、对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。二、取消全省首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。三、银行业金融机构应结合本机 构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。 资料来源：新华网、黑龙江日报、深圳新闻网、深圳特区报、澎湃新闻、新京报、中新网贵州、中国人民银行浙江省分行、信达证券研发中心整理 2.一周行情回顾 2.1房地产板块 本周（2024