房地产行业周报（2023年第49周）：房企“白名单”制持续推进，新房成交回落

板块行情：本周（12月4日-12月8日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.7%，在31个一级行业板块中排名第28位。 政策要闻：中央层面：1）中国人民银行：要主动适应我国房地产市场重大转型，战略上，牢牢坚持房住不炒的定位；策略上，弱化房地产市场风险水平，防范房地产市场风险外溢，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需。 为“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，加快构建房地产发展新模式。2）中国证监会：健全多层次资本市场体系，推动REITs市场扩面提质。3）住房和城乡建设部：地级及以上城市将全面开展城市体检工作，体检对象包括住房、小区、街区、城区，并围绕体检对象建立城市体检基础指标体系（试行），设定一定数量的核心指标。4）：财政部：拟将REITs纳入社保基金可投资范围，并要求社保基金会开展直接股权投资和私募股权基金投资，要坚持安全至上、优中选优原则。5）中共中央政治局：继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强经济宣传和舆论引导，坚决守住不发生系统性风险的底线。地方层面：1）上海崇明区：到2025年底，基本完成小梁薄板房屋改造；到2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造；到2032年底，全面完成不成套职工住宅改造。2）广州：全面推行房地产经纪从业人员实名登记；严格落实明码标价制度；推动符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs；落实房地产“金融16条”政策。 公司动态：1）碧桂园：董事局主席杨惠妍指出，未来12个月公司主要有三项工作：保交付、保经营和保信用。2）中国海外发展：中国海外集团于2023年12月6-8日，增持100万股本公司股份。3）越秀地产：11月，公司实现合同销售金额约为人民币118.75亿元，同比上升约0.4%，实现合同销售面积约为33.23万平方米，同比下降约0.7%；前11月，公司累计合同销售金额约为人民币1329.1亿元，累计合同销售面积约为405.38万平方米，同比分别上升约29.1%、15.8%。 销售端：新房成交同环比下降，二手房成交同比上升。1）本周21城商品房成交面积252万方，环比下降29%，同比下降21%；年初至今21城成交面积1.46亿方，累计同比增速下降4.5%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为67.3万方、127.9万方、56.7万方，周环比增速分别为-48%、-12%、-27%，周同比增速分别为-26%、-16%、-23%。3）本周11城二手房成交面积159.5万方，环比上升0%，同比上升39%；年初至今11城二手房成交面积7650万方，同比上升27%。 投资策略：2024年地产总量数据可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。2023年9月的需求端政策放松节奏加快，但销售回暖低于预期，2024年地产总量数据可能面临压力。低质量土储仍是行业的难题，部分房企仍有偿债压力，部分优质国央企也面临计提存货减值的业绩压力。中长期看，探索出资产端稳定盈利的模式将是打破估值天花板的核心，短期则聚焦城中村改造，2024年出现板块性机会仍需等待有转折性的政策出现。 重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：股市普遍下跌，地产板块排名28位 本周申万地产板块下跌3.7%。本周（12月4日-12月8日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.7%，在31个一级行业板块中排名第28位。 图表1本周申万地产板块下跌3.7%，板块排名第28位 本周A股板块内涨幅第一为市北高新，累计涨幅达5.4%。从A股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为市北高新、光大嘉宝、京基智农、西藏城投、空港股份，跌幅排名前五的个股分别为张江高科、皇庭国际、新黄浦、新城控股、首开股份。 图表2市北高新周涨幅达5.4% 图表3张江高科周跌幅10.5% 本周港股板块内涨幅第一的为融信中国，累计涨幅达1.4%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为融信中国、旭辉永升服务、中国恒大、佳兆业集团、龙光集团，跌幅排名前五的个股分别为融创中国、远洋集团、中国金茂、旭辉控股集团、碧桂园。 图表4本周融信中国涨幅达1.4% 图表5本周融创中国跌幅达26.6% 二、政策要闻：住建部开展城市体检工作，房企“白名单”制持续推进 中央层面：1）中国人民银行：要主动适应我国房地产市场重大转型，战略上，牢牢坚持房住不炒的定位；策略上，弱化房地产市场风险水平，防范房地产市场风险外溢，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需。为“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，加快构建房地产发展新模式。2）中国证监会：健全多层次资本市场体系，推动REITs市场扩面提质。3）住房和城乡建设部：地级及以上城市将全面开展城市体检工作，体检对象包括住房、小区、街区、城区，并围绕体检对象建立城市体检基础指标体系（试行），设定一定数量的核心指标。4）：财政部：拟将REITs纳入社保基金可投资范围，并要求社保基金会开展直接股权投资和私募股权基金投资，要坚持安全至上、优中选优原则。5）中共中央政治局：继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强经济宣传和舆论引导，坚决守住不发生系统性风险的底线。 图表6住建部开展城市体检工作，证监会推动REITs市场扩面提质 地方层面：1）上海崇明区：到2025年底，基本完成小梁薄板房屋改造；到2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造；到2032年底，全面完成不成套职工住宅改造。2）广州：全面推行房地产经纪从业人员实名登记；严格落实明码标价制度；推动符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs；落实房地产“金融16条”政策。3）温州：支持探索“房票”用于购房首付；购买家庭第二套住房公积金贷款首付款比例下调为30%；推行企业“白名单”机制，对列入“白名单”的优质房企给予支持，包括其开发项目的重点监管资金总额可适当下调。4）广州开发区、黄埔区：政府收回利用率不高的到期和低效用地，储备后集中用于引进落地新的先进制造业项目。5）广州天河区冼村：同意广州市天河区冼村街冼村股份合作经济联社收回冼村城中村改造范围内的集体土地使用权。6）杭州桐庐：支持购房人公积金以及县内公积金可以以家庭为单位支付首付；在规定期限内首次购买商品住宅，给予每户最高15万元购房首付补贴；对符合条件的二孩、三孩家庭分别给予5万元、10万元购房补助。7）海南：房地产开发企业向住房公积金直属管理局申请办理现房销售项目楼盘基础信息登记时，免存保证金；已留存保证金的现房销售项目，房地产开发企业可申请解付保证金或解除保函。8）成都：进一步加强房地产经纪服务人员实名制管理。9）苏州：对居民换购住房分层次实施100%、80%、50%的契税补贴。10）内蒙古：夫妻双方在呼和浩特市首次使用购买首套商品住宅，公积金贷款额度提高至公积金账户余额的25倍；取消申请“商转公”贷款时所购住房的商业按揭贷款必须正常还款1年以上的规定。11）定西市：出台贷款贴息、发放购房券和消费券等优惠政策措施； 实施居民换购住房退税优惠；开展房地产促销活动。12）九江德安县：首套房贷款首付最低比例要求按国家相关政策下限执行；二孩、三孩家庭购买首套自住住房公积金贷款最高额度分别上调10%、20%。13）余姚：对符合条件的新建商品住宅（预售、现售）购买人一次性给予购房发票价款1%的货币补贴，最高不超过4万元。14）信阳：缴存职工在信阳市购买首套住房申请公积金贷款，最低首付比例由30%降低至20%。15）黔东南州：执行执行住房公积金“又提又贷”政策，执行时间为2024年1月1日至2024年6月30日。16）湖北：有条件的市县可支持提取住房公积金支付购房首付款；允许缴存职工提取父母或子女住房公积金购房；购买首套住房，公积金贷款额度核定暂不与借款人住房公积金缴存时间系数和账户余额挂钩。17）郑州：多子女家庭在郑州市首次使用公积金贷款购买首套房，贷款金额可执行贷款最高额度的1.2倍；购买家庭第二套改善性住房，贷款金额应不超过首次首套双缴存家庭贷款的上限额。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）碧桂园：董事局主席杨惠妍指出，未来12个月公司主要有三项工作：保交付、保经营和保信用。2）中国海外发展：中国海外集团于2023年12月6-8日，增持100万股本公司股份。3）越秀地产：11月，公司实现合同销售金额约为人民币118.75亿元，同比上升约0.4%，实现合同销售面积约为33.23万平方米，同比下降约0.7%；前11月，公司累计合同销售金额约为人民币1329.1亿元，累计合同销售面积约为405.38万平方米，同比分别上升约29.1%、15.8%。4）招商蛇口：2023年11月，公司实现签约销售面积89.44万平方米，同比减少26.88%，实现签约销售金额236.12亿元，同比增加0.68%； 1-11月，公司累计实现签约销售面积1094.33万平方米，销售金额2708.76亿元，同比分别增加14.17%、8.35%。5）新城控股：富域发展将其质押给西藏信托有限公司的1.32亿股公司股份解除质押。6）融创中国：公司股份数目从54.9亿股升至2023年12月6日的83.9亿股，原因是可转换债券的转换而配发及发行新股份。 图表8碧桂园未来交付挑战会进入深水区，中海集团增持100万股中海股份 三、销售端：新房成交同环比下降，二手房成交同比上升 （一）新房市场：本周21城成交面积环比下降29%，同比下降21% 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比下降29%，同比下降21%。1）本周21城商品房成交面积252万方，商品房日平均成交面积36万方，环比下降29%，同比下降21%，2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积1.46亿方，累计同比下降4.5%。 图表9本周21城商品房单日平均成交面积36万方 本周二线城市商品房成交面积为127.9万方，环比下降12%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为67.3万方、127.9万方、56.7万方，周环比增速分别为-48%、-12%、-27%，周同比增速分别为-26%、-16%、-23%。2）一线城市北京、上海、广州、深圳成交面积周环比增速分别为-32%、-39%、-65%、-51%；二线城市中武汉成交面积周环比上升17%，同比上升43%；三四线城市中扬州、绍兴分别环比上升139%、61%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为4256万方，同比上升4%。我们监测的6个二线城市商品房成交面积为6849万方，同比下降6%；11个三四线城市商品房成交面积为3492万方，同比下降11%。 图表10本周21城周度成交面积252万方 （二）二手房市场：本周11城成交面积环比上升0%，同比上升39% 从我们监测的11城数据来看，本周11城二手房单日平均成交面积环比上升0%，同比上升39%。1）本周11城二手房成交面积159.5万方，日平均成交面积22.8万方，环比上升0%，同比上升39%。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积7650万方，同比上升27%。 图表11本周11城合计二手房日平均成交面积22.8万方 本周监测的三四线城市二手房成交面积同比上升101%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市本周二手房成交面积分别为34.9万方、96.5万方、28.1万方，环比增速分别为-8%、-3%、29%，同比增速分别为53%、24%、101%。2）一线城市中北京二手房成交面积26.1万方，环比下降11%，同比上升54%，深圳二手房成交面积8.8万方，环比上升1%，同比上升52%。3）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1785万方，同比上升16%；6个二线