房地产行业第27周周报：新房二手房环比再回落，各地放松政策仍在持续

房地产行业第27周周报 新房二手房环比再回落，各地放松政策仍在持续 2023年07月09日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 新房二手房环比再回落，各地放松政策仍在持续 2023年07月09日 摘要: ⯁本周核心观点：2023年7月第1周，新房成交面积环比大幅回落50.93%，其中二线城市环比降幅最大，一线城市降幅稍小，二手房环比也有较大回落， 回落幅度较新房稍小为24.78%，其中一线城市环比回落幅度最大。市场整体较上周降温幅度较大，新房方面周度成交面积达到�一假期以来新低。 ⯁重点政策解读：各地楼市政策持续放松，有望继续降低购房负担。本周各地持续在出台楼市放松政策，三线城市中徐州出台卖旧买新补贴政策支持改善 型住房需求，促进房地产市场平稳发展；广元提高公积金贷款限额；潜江提高二孩家庭公积金贷款额度。政策发力点仍着力于购房补贴和提高公积金贷款额度等降低购房负担、支持改善性需求等政策。提振市场重要举措在于提升居民购买力。3月24日，深圳调整公积金最高可贷额度，生育二孩及以上的多子女家庭（至少一个子女未成年）购买首套房，其公积金贷款最高额度可以上浮30%。5月1日，上海实施多子女家庭住房公积金支持政策，多子女家庭在上海市购买首套住房，最高贷款限额在上海市最高贷款限额的基础上上浮20%。我们认为，现阶段制约行业销售表现的核心因素主要为悲观的价格预期和收入预期，在二者在短期内很难有较大波动的背景下，提高居民购买力依然是提振市场的重要举措。LPR下调与公积金贷款政策优化之后，有望进一步引导居民购房成本下行，有助于促进需求释放，推动各地楼市回暖。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/07/03-2023/07/09）申万房地产指数上涨0.29%，跑赢上证综指0.46pct，在各类板块中位列第13/31，恒生地产建筑业指数下跌3.39%，跑输恒生综指0.98pct。本周涨幅前10的地产公司分别为：金科 股份（36.04%）、广宇发展（15.00%）、*ST云城（12.50%）、空港股份 （11.19%）、荣盛发展（11.04%）、财信发展（9.69%）、泛海控股（9.18%）、香江控股（8.56%）、广宇集团（5.98%）、合肥城建（5.62%）；本周跌幅前10的地产公司分别为：同济科技（-14.29%）、时代中国控股（-11.27%）、易居企业控股（-7.83%）、越秀地产（-6.15%）、龙光集团（-6.10%）、华发股份（-5.79%）、碧桂园（-5.66%）、龙湖集团（-5.55%）、天誉置业（-5.26%）、融创中国（-5.07%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/07/01-2023/07/07）30个大中城新房成交面积 204.23万平方米，同比下降27.76%，环比下降50.93%。15城二手房成交面 积150.82万平方米，同比下降6.42%，环比下降24.78%。监测16个重点城市库存面积18002.19万平方米，环比下降0.69%，去化周期95.60周，较上周缩短6.48周。上周（2023/06/26-2023/07/02）100大中城市土地供应建面5193.93万平方米，同比下降22.35%，环比上升122.10%；土地成交建面 4443.56万平方米，同比下降26.09%，环比上升64.52%；供需比上升为1.17，溢价率为5.83%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/07/01-2023/07/07）房企境内新发债总额为157.11亿元，同比上升20.35%，环比上升130.33%；债务总偿还量为110.58亿元，同比下降44.01%，环比下降58.28%；净融资额46.53亿元。 ⯁风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾5 2.一周行情回顾7 2.1房地产板块7 2.2物业板块7 2.3重点公司公告8 3.地产市场监测11 3.1新房成交数据11 3.2二手房成交数据11 3.3土地市场情况12 3.4库存及去化14 4.房企融资情况15 4.2房企融资详情15 4.3房企信用情况16 风险因素16 图表目录 图表1：本周政策回顾5 图表2：本周房地产板块行情走势（%）7 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）7 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）7 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）7 图表6：本周物业板块行情走势（%）8 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）8 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）8 图表9：本周物业股跌幅前9名（%）8 图表10：本周重点公司公告8 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速11 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）11 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）11 图表14：2023年5月新建住宅价格和同比及环比增速11 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速12 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）12 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）12 图表18：2023年5月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）12 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速12 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速12 图表21：100大中城土地供需比（倍）13 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比13 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率13 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率13 图表25：15城库存面积及去化周期14 图表26：一线城市库存面积及去化周期14 图表27：二线城市库存面积及去化周期14 图表28：三线城市库存面积及去化周期14 图表29：重点城市库存和去化周期情况14 图表30：境内新发债规模及同比增速15 图表31：债务偿还规模及债务净融资规模15 图表32：房企债券相关公告15 图表33：房企债券发行详情15 图表34：房企最新负面事件16 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 多地持续出台楼市放松政策 本周各地持续出台楼市放松政策： 徐州：为支持改善性购房需求，促进徐州市房地产市场健康平稳发展，市住建局、市财政局联合推出主城区卖旧房买新房给予补贴政策。 广元：明确稳定房地产开发贷款和建筑企业信贷投放，支持房地产开发贷款合理展期。支持政策性银行提供“保交楼”专项借款，鼓励商业银行提供配套融资支持。对住房公积金贷款最高限额双职工(夫妻双方缴纳住房公积金)由原70万元调整为90万元，单职 工(仅本人缴纳住房公积金)由原50万元调整为70万元。 潜江：提高生育二孩及以上家庭公积金贷款额度，生育二孩及以上家庭购买住房申请住房公积金贷款时，贷款额度提高至可贷额度的1.2倍，且不超过房屋总价的规定比例， 同时不超过住房公积金贷款最高额度的1.2倍。 政策解读： 各地楼市政策持续放松，有望继续降低购房负担。本周各地持续在出台楼市放松政策，三线城市中徐州出台卖旧买新补贴政策支持改善型住房需求，促进房地产市场平稳发展；广元提高公积金贷款限额；潜江提高二孩家庭公积金贷款额度。政策发力点仍着力于 购房补贴和提高公积金贷款额度等降低购房负担、支持改善性需求等政策。 提振市场重要举措在于提升居民购买力。3月24日，深圳调整公积金最高可贷额度，生育二孩及以上的多子女家庭（至少一个子女未成年）购买首套房，其公积金贷款最高额 度可以上浮30%。5月1日，上海实施多子女家庭住房公积金支持政策，多子女家庭在上海市购买首套住房，最高贷款限额在上海市最高贷款限额的基础上上浮20%。我们认为，现阶段制约行业销售表现的核心因素主要为悲观的价格预期和收入预期，在二者在短期内很难有较大波动的背景下，提高居民购买力依然是提振市场的重要举措。LPR下调与公积金贷款政策优化之后，有望进一步引导居民购房成本下行，有助于促进需求释放，推动各地楼市回暖。 1.2地产政策回顾 地方政策层面：本周深圳出台保障房政策、徐州出台主城区卖旧房买新房补贴政策、福州上调公积金缴存基数、四川广元上调住房公积金贷款最高限额等 日期 发布地区 内容 7/3 深圳 7月3日，深圳市住建局发布《深圳市保障性住房规划建设管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市公共租赁住房管理办法》，即“保障房‘1+3’新政”。“保障房‘1+3’新政”分别对公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三类住房的保障对象、申请条件、供应分配方式、租售价格标准、用地保障、建设筹集主体和渠道、建设标准、监督管理等进行了规范。保障对象方面，公共租赁住房主要面向符合条件的住房困难深圳户籍居民，以及为社会提供基本公共服务的一线职工供应；保障性租赁住房主要面向符合条件的新市民、青年人、各类人才等群体供应；共有产权住房主要面向符合条件的深圳户籍居民供应，结合实际情况逐步将非深圳户籍常住居民纳入供应范围。同时，根据不同的住房类型和保障对象，执行差异化的租售价格标准。建设筹集方面，三类住房通过多种渠道建设筹集，包括：新供应建设用地建设，城市更新、土地整备建设，机关企事业单位、社会组织等自有用地建设，产业园区配套用地建设，原农村集体用地建设，未完善征（转）地补偿手续用地建设，历史遗留未完善出让手续用地建设，公用设施、交通设施和轨道交通用地建设，具有居住功能的存量房屋筹集，非居住存量房屋改建等。保障房“1+3”新政将于8月1日正式实施。施行之日起，不再安排建设安居型商品房和人才住房。 7/3 徐州 7月3日，据“徐州发布”微信公号消息，为支持改善性购房需求，促进徐州市房地产市场健康平稳发展，市住建局、市财政局联合推出主城区卖旧房买新房给予补贴政策。该政策的补贴对象为对自2023年2月27日至2023年12月31日止（存量住房合同备案日期）在徐州市主城区（含经开区、港务区，下同）出售商品住房，并自2023年7月1日起至2023年12月31日止（商品住房合同备案日期）在主城区购买新建商品住房(不含经济适用住房、定销商品房)的个人（家庭），按新购商品住房合同价给予一定补贴。补贴办法为对购买新建商品住房面积为90平方米及以下的，按合同价的0.8%补贴；面积为90平方米以上按合同价的1.2%补贴。购房个人（家庭）持经备案的存量住房买卖合同、新购商品住房不动产权证及契税发票、购房个人身份证明及银行卡等相关材料到新购商品住房所在区住建局办理补贴申请手续。各区住建局按季审核汇总申请材料，并向各区财政局申请财政补贴资金。补贴资金在次季度发放到位。 7/4 福州 福州住房公积金管理委员会正式发布了《关于调整2023年度福州住房公积金缴存基数的通知》。《通知》提到，2023年度福州住房公积金缴存基数上限由2022年度的26262元调整为28062元，因此月缴存额上限相应由6302元调整为6734元。目前福州市月最低工资标准仍为1960元，为此2023年度住房公积金缴存基数下限仍为1960元，月缴存额下限仍为196元。若2023年度内福建省政府对福州市月最低工资标准进行调整并实行，则新开户缴存单位及其职工或已缴存单位新开户的职工，住房公积金月缴存基数下限按照新的标准执行。2023年度职工住房公积金缴存基数应当以职工本人上年度（2022年7