房地产行业第47周周报：新房成交环比回升，深圳调整普宅标准

房地产行业第47周周报 新房成交环比回升，深圳调整普宅标准 2023年11月26日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 新房成交环比回升，深圳调整普宅标准 2023年11月26日 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 摘要: ⯁本周核心观点：11月第4周，30城新房成交面积环比上升8.67%，同比下降13.40%。其中一线与二线城市环比增长、同比跌幅较小。15城二手房成交 面积环比下降1.58%，同比上升35%。一线城市环比增长，不同能级城市同比增速均保持在30%以上。本周据经济观察网等媒体报道，监管机构制定了50家房企名单，强调满足房企正常融资需求。同时据报道，监管部门在17日座谈会上提出“三个不低于”要求。本周银行间同业拆借中心发布11月LPR利率，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%，两项利率均与上月持平。本周深圳调整普通住房认定标准并下调二套房首付比例。长沙、四川西昌优化首套房认定标准。青岛、南京、浙江宁波等地放宽或拟放宽落户要求。 ⯁重点政策解读：11月22日，深圳特区报消息，11月23日起，深圳二套房贷款最低首付比例由70%（普宅）/80%（非普宅），统一调整为40%。同日，深圳市住建局宣布优化普宅标准为：“同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上 （含1.0）、单套住房套内建筑面积120平方米以下（含）或者建筑面积144 平方米以下（含）”两个条件，取消原“实际成交总价750万元以下（含）”要求。本次新政再度取消普宅总价要求。深圳市普宅交易时享有个税、增值税及附加等税费优惠。新政后部分成交总价较高的住房将被认定为普宅，有助于进一步降低居民购房成本，加快楼市复苏进程。我们预计北京、上海等普宅标准长期未变的城市，后续也有望跟进。广州此前于9月8日下调首套房贷利率至LPR-10bp，首套/二套最低首付比例调整至30%/40%，并于9月20日率先放松限购。本次深圳下调二套房首付比，叠加普宅标准放松，我们认为有助于降低购房门槛，持续释放改善性需求。全国销售尚处筑底阶段，但是从区域看，我们预计在深圳等地政策放松的带动下，华南等区域市场有望逐步企稳，全国房地产市场企稳时点或更近一步。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/11/20-2023/11/26）申万房地产指数上涨4.17%，跑赢上证综指4.61pct，在各类板块中位列第1/31，恒生地产建筑业指数上涨 3.79%，跑赢恒生综指2.89pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：旭辉控股集团（59.92%）、大龙地产（41.16%）、远洋集团（39.76%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：新世界发展（-13.63%）、皇庭国际（-13.29%）、万业企业（-7.00%）。本周恒生物业服务及管理板块上涨7.59%，跑赢恒生综指6.69pct，在各类板块中位列第1/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：融创服务（23.53%）、碧桂园服务（16.95%）、时代邻里（12.96%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：建业新生活（-8.87%）、国锐地产（-8.75%）、第一服务控股（-7.27%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/11/18-2023/11/24）30个大中城新房成交面积 238.76万平方米，同比下降13.40%，环比上升8.67%。15城二手房成交面 积199.91万平方米，同比上升35.07%，环比下降1.58%。监测16个重点城市库存面积11808.35万平方米，环比上升0.05%，去化周期99.95周，较上周延长0.31周。上周（2023/11/13-2023/11/19）100大中城市土地成交建面3029.00万平方米，同比下降33.69%，环比上升45.61%；溢价率为2.36%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/11/20-2023/11/26）房企境内新发债总额为173.40亿元，同比上升58.39%，环比上升123.45%；债务总偿还量为124.97亿元，同比上升57.76%，环比下降21.51%；净融资额48.43亿元。 ⯁风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾5 2.一周行情回顾8 2.1房地产板块8 2.2物业板块8 2.3重点公司公告9 3.地产市场监测11 3.1新房成交数据11 3.2二手房成交数据11 3.3土地市场情况12 3.4库存及去化13 4.房企融资情况15 4.1房企融资详情15 风险因素17 图表目录 图表1：本周政策回顾5 图表2：本周房地产板块行情走势（%）8 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）8 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）8 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）8 图表6：本周物业板块行情走势（%）9 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）9 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）9 图表9：本周物业股跌幅前10名（%）9 图表10：本周重点公司公告9 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速11 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）11 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）11 图表14：2023年10月新建住宅价格和同比及环比增速11 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速12 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）12 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）12 图表18：2023年10月二手房价格指数同环比增速（%）12 图表19：100大中城土地成交面积及同比增速12 图表20：上周按城市能级划分土地成交面积、增速12 图表21：100大中城土地成交楼面均价及溢价率13 图表22：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率13 图表23：15城库存面积及去化周期13 图表24：一线城市库存面积及去化周期13 图表25：二线城市库存面积及去化周期13 图表26：三线城市库存面积及去化周期13 图表27：重点城市库存和去化周期情况14 图表28：境内新发债规模及同比增速15 图表29：债务偿还规模及债务净融资规模15 图表30：房企债券相关公告15 图表31：房企债券发行详情15 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 深圳调整普宅标准，并下调二套房最低首付比例 11月22日，据深圳特区报消息，11月23日起，深圳调整二套住房最低首付款比例，二套房贷款最低首付比例由70%（普宅）/80%（非普宅），统一调整为40%。 同日，深圳市住建局优化普通住房标准，将原先“同时满足住宅小区建筑容积率1.0 以上（含）、单套住房套内建筑面积120平方米以下（含）或者建筑面积144平方米以下 （含）、实际成交总价750万元以下（含）”三个条件，调整为“同时满足住宅小区建筑 容积率1.0以上（含1.0）、单套住房套内建筑面积120平方米以下（含）或者建筑面积 144平方米以下（含）”两个条件。 政策解读： 深圳再度放松普宅标准。2019年11月，深圳放松普通住宅标准为“容积率1.0以上、单套建面144平（或套内面积120平）以下”，不设价格限制；2020年7月重新增加普宅总价要求；本次新政再度取消总价要求。深圳市普宅交易时享有个税、增值税及附 加等税费优惠。新政后部分成交总价较高的住房将被认定为普宅，有助于进一步降低居民购房成本，加快楼市复苏进程。我们预计北京、上海等普宅标准长期未变的城市，后续也有望跟进。 重点城市政策力度加大，华南等区域销售或持续改善。广州此前于9月8日下调首套房贷利率至LPR-10bp，首套/二套最低首付比例调整至30%/40%，并于9月20日率先放松限购。本次深圳下调二套房首付比，叠加普宅标准放松，我们认为有助于降低购房门 槛，持续释放改善性需求。全国销售尚处筑底阶段，但是从区域看，我们预计在深圳等地政策放松的带动下，华南等区域市场有望逐步企稳，全国房地产市场企稳时点或更近一步。 1.2地产政策回顾 中央层面政策：本周据经济观察网等媒体报道，监管机构制定了50家房企名单，强 调满足房企正常融资需求。同时据报道，监管部门在17日座谈会上提出“三个不低于”要求。本周银行间同业拆借中心发布11月LPR利率，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%，两项利率均与上月持平。 地方层面政策：本周深圳调整普通住房认定标准并下调二套房首付比例。长沙、四川西昌优化首套房认定标准。青岛、南京、浙江宁波等地放宽或拟放宽落户要求。四川自贡调整个贷最低首付比例。西藏山南推出购房补贴政策。北京、银川、湖北鄂州、广西北 海、钦州、江西上饶、福建泉州、浙江湖州、绍兴等地调整公积金贷款政策。河南濮阳加快推进经适房上市交易。广州发布城中村改造条例征求意见稿。广州新增挂牌地块未设置最高成交限价。长沙等地完成土地出让。 日期 发布地区 内容 11月19日 全国 11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，明确要支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。证监会相关人士表示，证监会将一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。保持房企股债融资渠道总体稳定，支持规范经营的民营房企持续发展。积极发挥中证金融公司与地方担保公司“央地合作”增信模式作用，促进解决民营房企发债难问题。同时，做好房地产股债融资监管，规范募集资金使用。坚持“一司一策”化解大型房企债券违约风险。继续应对上市房企集中退市问题，确保“退得下、退得稳”。从严查处上市房企、发债房企财务造假、虚假信息披露及相关中介机构未履职尽责等违法违规行为。 11月19日 山东青岛 近日，青岛市人民政府发布关于进一步深化户籍制度改革的通知。其中明确，居住落户方面，一是扩大可落户房屋类型范围，由居住性质的产权房屋放宽至合法产权房屋。二是扩大稳定居住落户范围，稳定居住落户由城区（黄岛区、城阳区、即墨区）扩大至全市范围，在城镇租赁房屋居住并办理租赁合同备案和居住登记的人员，申请人及配偶在本市无合法产权房屋的，在房屋租赁期间可以申请本人及其近亲属在城镇其他近亲属家庭户或者租赁房屋所在地的城镇社区集体户落户。 11月19日 湖北鄂州 近日，湖北省鄂州市住房和城乡建设局、鄂州市自然资源和规划局、鄂州市住房公积金中心联合印发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。通知提出，阶段性调整住房公积金贷款额度。2023年10月31日起至2024年10月31日前，住房公积金缴存职工在鄂州市新购普通自住住房的（商转公除外），贷款额度可按职工家庭当前可贷款额度上浮20%，同时不超出鄂州市公积金贷款的最高贷款额度（即家庭首套首贷最高可贷额度60万元，家庭二套房贷款最高可贷额度50万元）。贷款额度上浮政策与其他住房公积金贷款上浮政策不叠加使用。《通知》还提出，支持团购商品住房。鼓励开发企业给予购房优惠，支持科研机构、产业园区、大专院校、企事业等单位，集中团购商品住房解决职工住房问题。鼓励各地和企业通过团购存量商品房集中安排员工住房。 11月19日 广西北海 11月17日，广西壮族自治区北海市住房公积金管理中心与北海市住房和城乡建设局联合发布《关于购买新建预售商品住房提取住房公积金支付首付款有关事项的通知》。在2023年10月31日至2024年3月31日期间，北海市住房公积金缴存人及配偶在北海市购买新建预售商品住房（以签订网签合同时间为准