房地产行业周报（2024年第12周）：国常会提出着力构建房地产发展新模式，新房成交环比持续回升

板块行情：第12周（3月18日-3月22日）申万一级行业指数中，房地产指数下降1.3%，在31个一级行业板块中排名第26位。 政策要闻：中央层面：国务院：国务院总理李强主持召开国务院常务会议，明确要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。地方层面：1）广州：优化商品房预售审批流程，第一批申请预售楼栋数不再设限；发布“三旧”改造实施办法配套文件。2）青岛：支持土地出让价款分期缴纳，满足房企合理融资需求。3）东莞：构建“大中小圈”的城中村改造体系，首批城中村试点项目全面动工建设。4）济南：公积金贷款二套房贷款额度与首套房一致，最高不超过80万元。5）普洱：公积金贷款额度不再按首套房和二套房区分，个人最高60万。6）新乡：多子女职工家庭住房公积金购房提取和贷款额度提高不超过15万元，单方最高不超过60万元。7）平凉：多孩家庭贷款额度上调至60万元。 公司动态：1）招商蛇口：普华永道中天接替德勤华永担任核数师，审计费降低138万；拟为项目公司提供598.62亿元财务资助；拟为联营公司提供近167亿元担保额度；2023年资产减值准备达23.45亿，净利润减少17亿；拟提供467亿元担保支持子公司发展；招商蛇口广州公司启动寻地计划，拟建立代建、代售、代运营等合作；战略重点集中在长租公寓、集中商业、产业园区三个板块，未来3年规划股东回报40%以上，暂时没有回购计划。2）龙湖集团：经营性收入贡献利润占比超60%，对消费REITs积极关注、研究和准备，2023年C3航道实现超过6亿利润，龙湖龙智造保持了30%左右毛利率。3）旭辉集团：全国43个项目已入围“白名单”，并开始对接融资需求。 4）华润置地：上海万象城二期60亿ABS获上交所受理。 销售端：新房成交环比上升33%，二手房成交环比上升11%。1）本周21城商品房成交面积251.2万方，商品房日平均成交面积35.9万方，环比上升33%，同比下降47%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第12周成交面积分别为66.3万方、112.3万方、72.5万方，周环比增速分别为16%、38%、45%，周同比增速分别为-55%、-47%、-37%。3）第12周11城二手房成交面积170.8万方，日平均成交面积24.4万方，环比上升11%，同比下降29%。 投资策略：全行业主要矛盾变为“房地产市场供求关系发生重大变化”后，我们认为行业仍需一段时间调整，也需要更有力的政策来促使行业达到新均衡点，其本质是合理分担行业下行的成本，防止出现更大的风险。低效土储的处置以及资产价格下跌的压力仍是房企需要解决的首要问题，后续或仍有有力政策的出台，建议可择机参与地产股政策博弈行情。另外，随着城市框架基本搭建完成，房地产市场料将过渡至二手房主导的时代，建议关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团、贝壳-W等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：房地产下降1.3%，板块排名第26位 第12周周申万地产板块下降1.3%。第12周（3月18日-3月22日）申万一级行业指数中，房地产指数下降1.3%，在31个一级行业板块中排名第26位。 图表1第12周申万地产板块下降1.3%，板块排名第26位 A股板块内涨幅第一为国创高新，累计涨幅达17.0%。从A股表现来看，第12周涨幅排名前五的个股分别为国创高新、迪马股份、京投发展、新大正、北辰实业，跌幅前五的个股分别为招商积余、格力地产、中洲控股、上实发展、绿地控股。 图表2国创高新周涨幅达17.0% 图表3招商积余周跌幅6.2% 港股板块内涨幅第一的为建发国际集团，上涨22.8%。从港股表现来看，第12周涨幅排名前五的个股分别为建发国际集团、绿城管理控股、融信中国、雅居乐集团、新城悦服务，跌幅前五的个股分别为旭辉控股集团、碧桂园、中海物业、越秀地产、世茂集团。 图表4建发国际集团涨幅达22.8% 图表5旭辉控股集团跌幅达12.3% 二、政策要闻：推动房地产融资协调机制落地，多地上调住房公积金贷款额度 中央层面：国务院：国务院总理李强主持召开国务院常务会议，明确要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。 图表6抓好保交楼、保民生、保稳定工作，加快完善“市场+保障”的住房供应体系 地方层面：1）新疆：国家金融监督管理总局新疆监管局对城市房地产融资协调机制工作进行再安排、再部署，采取十条措施，全力推进城市房地产融资协调机制在新疆的落地见效。2）广州：优化商品房预售审批流程，第一批申请预售楼栋数不再设限；发布“三旧”改造实施办法配套文件。3）青岛：支持土地出让价款分期缴纳，满足房企合理融资需求。4）东莞：构建“大中小圈”的城中村改造体系，首批城中村试点项目全面动工建设。5）济南：公积金贷款二套房贷款额度与首套房一致，最高不超过80万元。 6）普洱：公积金贷款额度不再按首套房和二套房区分，个人最高60万。7）新乡：多子女职工家庭住房公积金购房提取和贷款额度提高不超过15万元，单方最高不超过60万元。8）平凉：多孩家庭贷款额度上调至60万元。9）瓮安：向多子女及人才家庭发放购房消费券。10）烟台：二孩三孩家庭公积金贷款最高额度上调为100万元。11）五指山：商品住房面向海南省户籍居民销售，多孩家庭允许多买一套。12）宜宾：调整优化公积金政策，允许“先提后贷”。13）贵阳：放宽公积金申请条件，异地缴存时限也可计入。14）吉林：拟延长住房公积金贷款期限至法定退休年龄后五年。15）来宾象州：允许提取公积金付首付，年内买新房按契税100%发放购房补贴。16）丽水莲都：年底前购买新建商品住宅最高可补贴网签价50%。17）固原：放宽公积金提取限制提高使用效率。18）海南：非本省户籍和人才商贷购房执行当地政策。19）澄迈：扩大澄迈县教师和医务人员申购范围。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）招商蛇口：普华永道中天接替德勤华永担任核数师，审计费降低138万； 拟为项目公司提供598.62亿元财务资助；拟为联营公司提供近167亿元担保额度；2023年资产减值准备达23.45亿，净利润减少17亿；拟提供467亿元担保支持子公司发展； 招商蛇口广州公司启动寻地计划，拟建立代建、代售、代运营等合作；战略重点集中在长租公寓、集中商业、产业园区三个板块，未来3年规划股东回报40%以上，暂时没有回购计划。2）龙湖集团：经营性收入贡献利润占比超60%，对消费REITs积极关注、研究和准备，2023年C3航道实现超过6亿利润，龙湖龙智造保持了30%左右毛利率。 3）旭辉集团：全国43个项目已入围“白名单”，并开始对接融资需求。4）华润置地：上海万象城二期60亿ABS获上交所受理。 图表8招商蛇口未来3年规划股东回报40%以上，龙湖经营性业务利润占比超60% 三、销售端：新房成交环比上升33%，二手房成交环比上升11% （一）新房市场：第12周21城成交面积环比上升33% 从我们监测的21城数据来看，第12周21城商品房日均成交面积环比上升33%，同比下降47%。1）本周21城商品房成交面积251.2万方，商品房日平均成交面积35.9万方，环比上升33%，同比下降47%；2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积2173万方，累计同比下降41.5%。 图表9第12周21城商品房单日平均成交面积35.9万方 第12周三四线城市商品房成交面积为72.5万方，环比上升45%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第12周成交面积分别为66.3万方、112.3万方、72.5万方，周环比增速分别为16%、38%、45%，周同比增速分别为-55%、-47%、-37%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-69%、-16%、-65%、-68%，环比增速分别为-3%、42%、5%、1%；二线城市中苏州、杭州环比增速分别为159%、125%；三四线城市中泰安同比增速为-20%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为640万方，同比下降36%。我们监测的6个二线城市商品房成交面积为939万方，同比下降45%；11个三四线城市商品房成交面积为594万方，同比下降41%。 图表10第12周21城周度成交面积251.2万方 （二）二手房市场：第12周11城成交面积环比上升11% 从我们监测的11城数据来看，第12周二手房成交面积环比上升11%。1）第12周11城二手房成交面积170.8万方，日平均成交面积24.4万方，环比上升11%，同比下降29%。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积1502万方，同比下降18%。 图表11第12周11城合计二手房日平均成交面积24.4万方 第12周监测的一线城市二手房成交面积同比下降23%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第12周二手房成交面积分别为40.9万方、108.9万方、21.0万方，环比增速分别为3%、12%、20%，同比增速分别为-23%、-29%、-37%。2）一线城市中北京二手房成交面积32.7万方，同比下降24%；深圳二手房成交面积8.2万方，同比上升19%。3）二线城市中苏州、成都、南京成交面积环比增速分别为34%、14%、12%。4）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积362万方，同比下降20%；6个二线城市二手房成交面积949万方，同比下降18%；3个三四线城市二手房成交面积191万方，同比下降18%。 图表12第12周11城二手房成交面积170.8万方 四、融资端：本周发债企业大部分为央国企 本周发债企业大部分为央国企，发债规模持续上升。1）第12周华润置地债券发行规模最大，共发30亿元超短期融资债券；2）地方国企信华发展发行的3亿元私募债利率最高，为4.50%；苏高新集团发行的2亿元超短期融资债券票面利率最低，为2.15%。 图表13第12周华润置地发行30亿元超短期融资债券 五、投资建议 全行业主要矛盾变为“房地产市场供求关系发生重大变化”后，我们认为行业仍需一段时间调整，也需要更有力的政策来促使行业达到新均衡点，其本质是合理分担行业下行的成本，防止出现更大的风险。低效土储的处置以及资产价格下跌的压力仍是房企需要解决的首要问题，后续或仍有有力政策的出台，建议可择机参与地产股政策博弈行情。 另外，随着城市框架基本搭建完成，房地产市场料将过渡至二手房主导的时代，建议关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团、贝壳-W等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。