房地产行业研究周报：二手房同比成交改善，深圳下调二套房首付比例及放宽普宅认定标准

房地产行业周报-20231126 一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨4.17%，沪深300指数下跌0.84%，相对收益为5.01%，板块表现强于大盘。 行业基本面 本周(11.17-11.23)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交33862套，同比增速-21.2%，环比增速13.7%；合计成交面积340.5万平方米，同比增速-23. 3%，环比增速10.8%。 本周(11.17-11.23)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交18960套，同比增速21.1%，环比增速-2.4%；合计成交面积181.7万平方米，同比增速18.1%，环比增速-1.9%。 本周（11.17-11.23），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19666万平方米，环比增速0.1%，去化周期120.2周。 本周（11.13-11.19），土地供给方面，本周供应土地11308.3万平方米，同比增速54.3%；供应均价2464元/平方米，同比增速28.7%。土地成交方面，本周成交土地2817.2万平方米，同比增速39.3%；土地成交金额435.7亿元，同比增速32.7%。 本周土地成交楼面价1546元/平方米，溢价率2.3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、5.6%、1.3%。 本周（11.17-11.23）房地产企业合计发行信用债82.8亿元，同比增速31.4%，环比增速113.8%。 投资建议： 11月22日，深圳调整二套住房最低首付款比例，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。这意味着大幅降低二套房首付比例，有利于更好满足刚性和改善性住房需求。深圳作为一线城市下调二套房首付比例，可以看到房地产政策在重点城市的宽松趋势依旧在持续。纵观过往，房地产行业政策宽松期往往板块会有相对收益，在这个时间段里地产股的估值有望得到持续修复。建议投资者可关注业绩稳健的房企如：越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口和万科A、金地集团、绿城中国。在物业板块，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨4.17%，沪深300指数下跌0.84%，相对收益为5.01%，板块表现强于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：大龙地产、万通地产、金科股份、三湘印象、卧龙地产，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为同达创业、皇庭国际、万业企业、ST爱旭、泛海控股。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，研究近期房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作。对于房地产，会议强调，各金融机构要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。金融部门要继续配合地方政府和相关部门，坚持市场化、法治化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。 【地方政策】11月22日，《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》在广州人大官网公布。《条例》涉及城中村改造的目标、流程、政府职责、征地补偿等内容。其中特别提到，纳入城中村改造计划的项目，由区人民政府组织开展改造意愿征询，经改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意的，方可启动改造。 【地方政策】11月22日，四川省自贡市发布《自贡市住房和城乡建设局等11部门关于印发<进一步推动我市房地产市场平稳健康发展的十三条政策措施>的通知》。 在自贡市范围内，购买首套房商业性个人住房贷款最低首付比例统一下调至20%，二套房最低首付比例统一下调至30%；在自贡市就业的毕业5年以内（含5年）全日制本科及以上毕业生，首次使用住房公积金购买首套自住住房，双职工最高贷款额度由60万元上调为70万元，单职工最高贷款额度由45万元上调为60万元，单笔可贷金额不受公积金缴存余额20倍限制，有效期至2024年12月31日。 【地方政策】11月22日，深圳调整二套住房最低首付款比例，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。另外，深圳市住建局发布关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告，深圳市享受优惠政策的普通住房标准调整为：住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0），且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）。对比2020年7月的政策，深圳此次通告对普通住宅的标准取消了“实际成交价低于750万元”这一限制。 表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【保利发展】11月17日上午，保利发展控股集团股份有限公司举行2023年第三季度业绩说明会。会上，就公司的增发能否实施问题，保利发展公司管理层表示，目前定增仍在批文的有效期内，相关工作正在积极推进，后期视市场情况择机启动。同时，公司账面资金充足，截止到2023年三季度末，货币资金余额超1400亿，能确保所有项目的正常开发运作。 【华侨城】11月21日，深圳华侨城股份有限公司发布投资者关系活动记录表。针对未来发展规划的问题，华侨城表示，公司将聚焦旅游、房地产两大主业。 同时，华侨城将加快厘清各板块资产关系和管理关系，为实现公司各子集团各自独立发展、向“市”而生、自主平衡、创造价值奠定基础。推动旅游业务向“市”图强，加快构建“两核三维多点”发展格局，积极稳妥拓展外部业务，形成面向市场的盈利模式。 【碧桂园】据碧桂园官微11月21日消息，河源和平碧桂园星钻共1460户洋房和商铺，截至本批次已经按合同如约为1332户家庭交付新家钥匙。河源是该集团在广东地区布局最早的城市之一，目前已累计打造18个项目，覆盖河源1区5县。其指出，今年公司在河源全年计划交付4073套房屋，截至10月31日，已按计划交付3295套房屋，如期交付率100%。 【融创中国】11月22日早间，融创中国股价一度涨超6%。据日前公告，融创中国境外债务重组各项条件已获满足，成为首家完成境内外债务重组的大型房企。该公司表示，伴随着境内外公开市场债务重组全部完成，融创整体化解约900亿元人民币的债务风险，境外公开市场2-3年内无刚性还债压力。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(11.17-11.23)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交33862套，同比增速-21.2%，环比增速13.7%；合计成交面积340.5万平方米，同比增速-23.3%，环比增速10.8%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-5.9%、-15.5%和-38.1%，环比增速为34.6%、7.1%和5.6%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-19.4%、-19.2%和-33.2%，环比增速为21%、10.4%和3.9%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（11.1-11.23），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交106376套，同比增速-16.9%，环比增速2%；合计成交面积1097.4万平方米，同比增速-17.8%，环比增速4.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-7.3%、-13%和-28.6%，环比增速为3.7%、2.7%和-0.6%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-7.3%、-16.5%和-27.6%，环比增速为14.7%、3.9%和-3.7%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(11.17-11.23)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交18960套，同比增速21.1%，环比增速-2.4%；合计成交面积181.7万平方米，同比增速18.1%，环比增速-1.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为20.1%、22.8%和16.5%，环比增速为2.4%、-5.1%和1.8%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为21.4%、18.2%和13.9%，环比增速为2.2%、-2.8%和-3.3%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（11.1-11.23），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交64605套，同比增速23.4%，环比增速30%；合计成交面积618.9万平方米，同比增速15.7%，环比增速28.8%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为15.4%、26.6%和22.5%，环比增速为36.4%、26.3%和37.3%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为16.1%、16.7%和11.7%，环比增速为38.7%、25.8%和29.4%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（11.17-11.23），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19666万平方米，环比增速0.1%，去化周期120.2周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为0.1%、0.3%、-0.1%，去化周期分别为107.5周、117.8周、184.7周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（11.13-11.19），土地供给方面，本周供应土地11308.3万平方米，同比增速54.3%；供应均价2464元/平方米，同比增速28.7%。土地成交方面，本周成交土地2817.2万平方米，同比增速39.3%；土地成交金额435.7亿元，同比增速32.7%。 本周土地成交楼面价1546元/平方米，溢价率2.3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、5.6%、1.3%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（11.17-11.23）房地产企业合计发行信用债82.8亿元，同比增速31.4%，环比增速113.8%。本月至今（11.01-11.23）房地产企业合计发行信用债174.53亿元，同比增速-20.1%，环比增速-5.6%。 图表35：房企信用债发行额（周度）