房地产行业周报（2023年第45周）：杭州土地取消最高限价

本周板块回顾：本周（2023/11/3~2023/11/9）申万房地产指数上涨2.26%，沪深300指数上涨0.07%，板块跑赢沪深300指数2.20pct，在31个板块中排第6位。 行业数据回顾：30大中城市商品房成交面积175万平米，环比-42.4%，同比-25.7%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积42万平米，环比-32.8%，同比-26.7%；二线城市商品房成交面积103万平米，环比-45.6%，同比-17.4%；三线城市商品房成交面积31万平米，环比-42.4%，同比-43.8%。我们重点监测的14城二手房成交面积170万平米，环比-6.2%，同比+23.1%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积32万平米，环比-3.8%，同比+9.7%；9个二线城市二手房成交面积132万平米，环比-6.1%，同比+29.0%；3个三四线城市二手房成交面积6万平米，环比-18.1%，同比-8.1%。库存去化方面，上海保持最短的去化周期，其余城市去化周期均已超过15个月。土地方面，一线城市商办用地成交2宗，平均溢价率为0%，规划建面为3.82万方，土地出让金为1.33亿元。二线城市合计成交住宅用地16宗，总规划建面144.42万方，土地出让金102.52亿元，平均溢价率6.76%；成交商办用地5宗，总规划建面16.83万方，土地出让金1.3亿元，平均溢价率0.15%。三四线城市共计成交住宅用地123宗，商办用地65宗，土地出让金分别为108.23亿元、61.75亿元，平均溢价率分别为3.25%、0.92%。 本周行业新闻跟踪：本周各地仍在持续出台政策，如福建南平：鼓励探索“城市更新+房票安置+土地出让”运作模式；南通取消单宗商品住宅用地限价要求支持项目加快销售去化；天津滨海新区鼓励高校毕业生、在校生、产业工人等落户；梧州出台《关于进一步促进梧州市房地产市场平稳健康发展的通知（征求意见稿）》，实施“认房不认贷”，支持公积金付首付；成都支持各类市场主体积极建设保障性租赁住房；海南对9个市县房贷进行调整，最低首付款比例为20%；济南与贝壳签署战略合作，正式开启“公积金直付房租”模式；河南许昌加大对省级白名单房企的金融支持力度，支持实行购房补贴。值得注意的是，杭州11月9日挂牌出让的10宗地块取消了地价上限，富阳、临安、临平、钱塘四区房价不再设限。 重点公司跟踪：11月至今我们跟踪的重点企业中，共拿地3块，总土地出让金38.55亿元，拿地企业包括中国金茂、越秀地产及万科，地块分别位于西安、合肥和三亚。 投资建议：销售表现上，新房及二手房市场本周成交环比仍然下跌，销售恢复仍然较慢。整体政策环境维持宽松，值得注意的是，杭州在新一轮的土拍中取消了地价上限，优质地块溢价率可能会提升，从而缓解当前土拍市场整体的低迷情绪。我们看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，此外，建议关注拥有城中村改造经验的地方性国企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。 表1：重点公司投资评级: 1第45周板块行情回顾 1.1第45周行业指数表现 本周（2023/11/3~2023/11/9）申万房地产指数上涨2.26%，沪深300指数上涨0.07%，板块跑赢沪深300指数2.20pct，在31个板块中排第6位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第45周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为皇庭国际、凤凰股份、万业企业、迪马股份、南国置业；跌幅排名前5位的个股分别为：*ST泛海、陆家嘴、中迪投资、广汇物流、世荣兆业。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2023/11/3~2023/11/9）30大中城市商品房成交面积175万平米，环比-42.4%，同比-25.7%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积42万平米，环比-32.8%，同比-26.7%；二线城市商品房成交面积103万平米，环比-45.6%，同比-17.4%；三线城市商品房成交面积31万平米，环比-42.4%，同比-43.8%。 今年截止目前（2023/1/1~2023/11/9）30大中城市商品房成交面积11747万平米，同比-6.8%；其中一线城市商品房成交面积2854万平米，同比+0.5%；二线城市商品房成交面积6456万平米，同比-9.1%；三线城市商品房成交面积2437万平米，同比-8.4%。 11月截止目前（2023/11/1~2023/11/9）30大中城市商品房成交面积247万平米，同比-24.2%；其中一线城市商品房成交面积56万平米，同比-33.9%；二线城市商品房成交面积148万平米，同比-13.1%；三线城市商品房成交面积44万平米，同比-39.1%。 图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2023/11/3~2023/11/9）我们重点监测的14城二手房成交面积170万平米，环比-6.2%，同比+23.1%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积32万平米，环比-3.8%，同比+9.7%；9个二线城市二手房成交面积132万平米，环比-6.1%，同比+29.0%；3个三四线城市二手房成交面积6万平米，环比-18.1%，同比-8.1%。 今年截止目前（2023/1/1~2023/11/9）我们重点监测的14城二手房成交面积7316万平米，同比+33.6%；其中，2个一线城市二手房成交面积1460万平米，同比+11.4%；9个二线城市二手房成交面积5505万平米，同比+41.5%；3个三四线城市二手房成交面积351万平米，同比+28.1%。 11月截止目前（2023/11/1~2023/11/9）我们重点监测的14城二手房成交面积232万平米，同比+21.7%；其中，2个一线城市二手房成交面积42万平米，同比+6.7%； 9个二线城市二手房成交面积181万平米，同比+32.0%；3个三四线城市二手房成交面积9万平米，同比-37.4%。 图6.本周14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.本周二线城市二手房成交面积及同、环比情况 图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2023/11/3~2023/11/9）4个一线城市中，深圳新房成交环比+8.9%，上海、广州、北京分别下跌35.4%、34.5%和17.6%；与去年同期相比，北京、上海同比分别下跌26.5%和43.9%，广州、深圳新房成交同比均上涨，涨幅分别为65.8%、10.2%。二手房市场本周北京成交面积环比-59.1%，同比-60.2%；深圳环比-56.2%，同比-40.1%。 表2.本周一线城市销售表现 2.2.2二线城市销售情况 本周（2023/11/3~2023/11/9）我们重点监测的14个二线城市中，仅有济南新房成交环比上涨，涨幅为14.4%；其余城市环比下跌，分别为成都-2.9%、南京-10.4%、苏州-13.9%、无锡-30.5%、佛山-34.6%、福州-36.0%、青岛-39.3%、宁波-46.1%、东莞-49.5%、杭州-59.5%、武汉-79.6%。与去年同期相比，福州和成都新房同比上涨，涨幅分别为131.8%和12.9%；其余城市同比均下跌，其中宁波、无锡同比跌幅超过60%，分别为-65.6%和-62.6%。二手房市场方面，厦门二手房成交环比+12.1%，东莞二手房成交环比上涨1.0%，其余城市环比下跌，其中青岛跌幅最大，跌幅为20.6%。同比方面，杭州同比+163.8%，涨幅最高，南宁同比涨幅为+38.8%，其他城市成都、佛山、青岛、东莞、南京、苏州同比涨幅分别为29.8%、25.2%、24.6%、24.1%、11.8%、4.4%；仅有厦门二手房成交同比下跌，跌幅为3.8%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2023/11/3~2023/11/9）我们重点监测的13个三四线城市中，绍兴、金华、惠州、扬州新房成交环比上涨，涨幅分别为66.9%、20.3%、7.3%、5.3%；其余城市新房成交环比均下跌，韶关、泰安、肇庆、泉州、温州、江门、芜湖、莆田环比分别-18.2%、-19.4%、-32.7%、-42.5%、-45.3%、-47.9%、-55.5%、-57.4%。同比表现方面，泉州同比+703.5%，表现最好；金华同比涨幅超过200%，为+271.8%，绍兴同比涨幅为21.6%；其余城市同比均下跌，温州、韶关、肇庆、泰安、惠州、扬州、芜湖、江门、莆田同比分别为-10.1%、-23.3%、-33.3%、-34.2%、-35.7%、-37.8%、-39.1%、-56.4%、-65.5%。二手房市场上，金华本周成交环比-7.8%，同比+8.4%；江门环比-27.7%，同比+5.6%；扬州环比-21.2%，同比-26.7%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2023/11/3~2023/11/9）4个一线城市中有3个一线城市新房库存面积环比上涨，上海环比+4.5%涨幅最多，深圳和北京环比分别+2.5%和+0.6%，仅有广州环比下跌，为-0.4%；从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，3个月移动平均去化周期为6.48个月，深圳去化周期超过20个月。我们跟踪的4个二线城市，南京新房库存面积环比微涨0.1%，福州、苏州新房库存面积环比分别微跌0.4%、0.1%；从去化周期来看，福州去化周期最长，为40.11个月；苏州、南京去化周期分别为16.80个月、22.19个月。我们跟踪的3个三四线城市中，莆田、泉州和温州3个月移动平均去化周期分别为59.17个月、166.74个月和36.87个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4本周土地市场概览 本周（2023/11/3~2023/11/9）成交端，一线城市商办用地成交2宗，平均溢价率为0%，规划建面为3.82万方，土地出让金为1.33亿元。供给方面，一线城市推出2宗住宅用地和2宗商办用地。二线城市合计成交住宅用地16宗，总规划建面144.42万方，土地出让金102.52亿元，平均溢价率6.76%；成交商办用地5宗，总规划建面16.83万方，土地出让金1.3亿元，平均溢价率0.15%。供给方面，二线城市合计推出住宅用地69宗，总规划建面475.9万方；推出商办用地30宗，总规划建面109万方。三四线城市共计成交住宅用地123宗，商办用地65宗，土地出让金分别为108.23亿元、61.75亿元，平均溢价率分别为3.25%、0.92%。 表6.本周各城市土地市场情况 5本周行业重点新闻追踪 泉州德化：年底前购新房的多孩家庭可再享受总价款1-3%优惠 11月2日，福建泉州德化县住建局继续落实购房优惠等利好政策，鼓励引导开发企业推出二孩、三孩家庭购房补贴优惠措施，即：正在销售楼盘购买新建商品房的，二孩、三孩家庭可享受原有优惠的基础上给予总价款1-3%优惠。 安徽马鞍山：购房补贴政策再延一年购房可补贴总价1％ 11月3日消息，近日，马鞍山市房地产产权市场管理处发布公告，《关于支持刚性和改善型住房需求的通知》文件继续执行。在马鞍山市区购买商品住房的购房人，自2023年11月1日起至2024年10月31日止，可获得购房补贴，补贴标准为商品住房合同价款或存量房核价单核定价值1%。其中，商品住房购房时间