房地产行业周报（2023年第45周）：新房需求持续低迷，杭州取消土地限价

板块行情：（11月6日-11月10日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌4.2%，在31个一级行业板块中排名第20位。 政策要闻：中央层面：1）央行：持续提升房贷利率市场化程度，坚决落实促进金融与房地产良性循环要求，持续完善差别化住房信贷政策，支持城市政府因城施策用好政策工具箱。2）央行：将积极配合行业主管部门和地方政府，做好金融支持房地产市场平稳健康发展工作，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系。3）住建部、最高人民法院：支持各地结合城镇老旧小区改造工作，大力推进有条件的楼栋加装电梯。地方层面：1）杭州：第13批次10宗宅地正式挂牌，实行自由竞价，按照“价高者得”的原则确定竞得人。这意味着杭州土地出让也取消了地块最高限价的设置。2）天津：支持更多民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。 3）江苏：符合住房公积金个人住房贷款条件的法拍房买受人，可在未付清全款前办理住房公积金个人住房贷款。 公司动态：1）万科A：三季度业绩会上，管理层表示公司持有货币资金1037亿元，对短期债务覆盖倍数为2.2倍，对于境内外债务一定会保障如期兑付； 深圳市国资委表示在坚持市场化、法治化的原则下，运用一切可能手段和途径与万科共同应对可能风险；深铁集团将承接本公司在深圳的部分城市更新项目等，交易金额预计超过人民币100亿元。2）碧桂园：中国平安发布声明称，关于公司被有关政府部门或机构要求收购碧桂园控股有限公司并承继其债务的报道完全与事实不符；集团总裁莫斌在月度集团管理会议上强调，保交付一定是公司的重中之重，一切为了保交付，并且要坚定信心保交付。3）越秀地产：与上海临港集团举行战略合作框架协议签约仪式，双方将在产业园区开发、物业服务、城市更新、基础设施建设、金融服务等领域开展深度合作。 销售端：新房成交同比环比均下降，二手房成交同比上升10%。1）本周21城商品房成交面积233.2万方，环比下降28%，同比下降30%；年初至今21城成交面积1.35亿方，累计同比增速下降4.6%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为88.4万方、100.3万方、44.5万方，周环比增速分别为7%、-43%、-33%，周同比增速分别为-5%、-40%、-38%。3）本周11城二手房成交面积160.9万方，环比下降-5%，同比上升10%；年初至今11城二手房成交面积6999万方，同比上升26%。 投资策略：警惕地产总量数据风险，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。政策效果短期难证实，预计2024年新开工、竣工同比下滑，警惕地产总量数据风险，城中村改造对应真实需求，只待政策突破；预计2024年出现板块性机会的可能性较小，甚至政策博弈的难度或也将有所提升，重点关注：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：股市迎来上涨，地产板块排名第6位 本周申万地产板块上涨2.3%。本周（11月6日-11月10日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨2.3%，在31个一级行业板块中排名第6位。 图表1本周申万地产板块上涨2.3%，板块排名第6位 本周A股板块内涨幅第一为皇庭国际，累计涨幅达53.2%。从A股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为皇庭国际、格力地产、大龙地产、迪马股份、金地集团，跌幅前五的个股分别为陆家嘴、云南城投、京基智农、中迪投资、浦东金桥。 图表2皇庭国际周涨幅达53.2% 图表3陆家嘴周跌幅达10.2% 本周港股板块内涨幅第一的为融创中国，上涨33.5%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为融创中国、恒大物业、中国恒大、旭辉控股集团、富力地产，跌幅前五的个股分别为越秀地产、旭辉永升服务、贝壳-W、中国海外发展、建发国际集团。 图表4本周融创中国涨幅达33.5% 图表5本周越秀地产跌幅达13.2% 二、政策要闻：央行将为“三大工程”提供中长期低成本资金支持 中央层面：1）中国人民银行货币政策司：持续提升房贷利率市场化程度，坚决落实促进金融与房地产良性循环要求，持续完善差别化住房信贷政策，支持城市政府因城施策用好政策工具箱。2）住房城乡建设部：将重点开展推进全流程数字化报建审批、建立建筑单体赋码和落图机制、建立全生命周期数据归集共享机制、完善层级数据共享机制等7项工作。3）中国人民银行：将积极配合行业主管部门和地方政府，做好金融支持房地产市场平稳健康发展工作，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系。4）住房城乡建设部、最高人民法院：支持各地结合城镇老旧小区改造工作，大力推进有条件的楼栋加装电梯。采取“政策免一点、财政补一点、银行贷一点、居民出一点”的方式，破解加装电梯筹资难题，要坚持“一梯一策”。 图表6央行将为“三大工程”提供中长期低成本资金，住建部就加装电梯提出“一梯一策” 地方层面：1）杭州：第13批次10宗宅地正式挂牌，本次挂牌出让宗地实行自由竞价，按照“价高者得”的原则确定竞得人。这意味着杭州土地出让也取消了地块最高限价的设置。2）天津：支持更多民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。 3）江苏：符合住房公积金个人住房贷款条件的法拍房买受人，可在未付清全款前办理住房公积金个人住房贷款。4）海南：对于拥有海南省户籍的居民家庭，贷款购买儋州市等5个市县商品住房，首套、二套住房商贷最低首付比例分别调整为20%、30%，二套住房商贷利率下限不低于LPR+20BP；住房公积金贷款实行“认房不认贷”。5）青岛：申请办理“商转公”业务的职工家庭，可选择将原商业贷款的一部分转为公积金贷款，形成“商转组合”贷款，无需自筹资金偿还原商业贷款余额与公积金贷款额度的差额部分。6）济南：济南正式开启“公积金直付房租”模式，缴存人可以直接申请使用公积金余额支付租金；济南市行政区域内购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款，一人缴存、两人以及上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度分别为50万、80万元。7）郑州中牟县：在中牟县范围购买新建商品住房并完成契税缴纳二孩家庭给予一次性2万元/套的购房补贴，三孩家庭给予一次性3万元/套的购房补贴。8）南通：取消单宗商品住宅用地限价要求，支持开发企业使用见索即付银行保函作为参与土地竞买的履约保证方式。9）天津滨海新区：鼓励高校毕业生和在校生在“滨城”落户，鼓励新区产业工人在“滨城”落户，在新区有稳定就业的人员，正常连续缴纳1年社保就可以申请在滨海新区落户。10）安庆、池州：实现两地住房公积金互认互贷、异地购房提取业务政策趋同。11）宜宾：在我市主城区同一新建商品住房开发项目，组团购买10套及以上住房的购房群体，按15000元/套给予团购补贴。单职工、双职工缴存，公积金最高贷款额度分别提高到50万、70万元。12）梧州：实施认房不认贷政策，实施购房补贴政策，支持提取住房公积金支付新建商品住房首付款。13）：雄安新区：围绕重点发展产业，积极引进科学家到雄安工作，给予2000~5000万元科研经费和300万元生活补贴，奖励一套不低于200平方米的住房。 14）连云港：扩大房票安置使用范围，加快城市更新步伐，出台房票安置政策，并逐步扩大到征地补偿、新农村建设等方面。对符合条件的人才购买县属国有企业商品房，在原有补贴的基础上再给予房价1%以上的优惠。15）青海：加强公租房准入、使用和退出行为等环节中信用记录和信用信息归集共享，明确界定失信行为，构建失信限制和守信激励机制。16）许昌：落实认房不认贷、首套住房商业性个人住房贷款利率等相关政策。支持实行购房补贴；稳妥推进“带押过户”政策落地。17）广州：公产类租金从每平方米使用面积平均月租金4元上涨至4.5元；在成本租金标准方面，从每平方米使用面积平均月租金15.5元上调到17.5元。18）普洱：实行二套房与首套房同等最高贷款额度，支持提取住房公积金作首付，开展即提即贷业务。实施好差别化住房信贷政策和“认房不认贷”政策。19）佛山：公积金贷款首付款比例不低于20%；提高公积金贷款最高贷款额度，首套夫妻最高可贷100万元，二套70万元。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）万科A：与境内外金融机构举行三季度业绩说明会，万科管理层表示万科持有货币资金1037亿元，对短期债务覆盖倍数为2.2倍，公司对于境内外债务一定会保障如期兑付；深圳市国资委表示在坚持市场化、法治化的原则下，运用一切可能手段和途径与万科共同应对可能风险；深铁集团坚定看好公司的发展前景，从未制定过任何减持公司股份的计划，将承接本公司在深圳的部分城市更新项目等，交易金额预计超过人民币100亿元。2）碧桂园：中国平安发布声明称，关于公司被有关政府部门或机构要求收购碧桂园控股有限公司并承继其债务的报道完全与事实不符；集团总裁莫斌在月度集团管理会议上强调，保交付一定是公司的重中之重，一切为了保交付，并且要坚定信心保交付。3）越秀地产：与上海临港集团举行战略合作框架协议签约仪式，双方将在产业园区开发、物业服务、城市更新、基础设施建设、金融服务等领域开展深度合作。 图表8深铁将提供全力支持万科，承接百亿城更项目、购买债券等 三、销售端：新房成交放缓，二手房成交保持同比上升 （一）新房市场：本周21城成交面积环比下降28%，同比下降30% 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比下降28%，同比下降30%。1）本周21城商品房成交面积233.2万方，商品房日平均成交面积33.3万方，环比下降28%，同比下降30%，2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积1.35亿方，累计同比下降4.6%。 图表9本周21城商品房单日平均成交面积33.3万方 本周一线城市商品房成交面积为88.4万方，环比上升7%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为88.4万方、100.3万方、44.5万方，周环比增速分别为7%、-43%、-33%，周同比增速分别为-5%、-40%、-38%。2）一线城市北京、上海、广州、深圳成交面积周环比增速分别为-34%、-33%、130%、9%；二线城市中苏州周环比上升3%；三四线城市中绍兴环比上升187%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为3912万方，同比增长5%。我们监测的6个二线城市商品房成交面积为6323万方，同比下降6%；11个三四线城市商品房成交面积为3236万方，同比下降11%。 图表10本周21城周度成交面积233.2万方 （二）二手房市场：本周11城成交面积同比上升10% 从我们监测的11城数据来看，二手房日均成交面积同比上升10%。1）本周11城二手房成交面积160.9万方，日平均成交面积23万方，环比下降5%，同比上升10%。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积6999万方，同比上升26%。 图表11本周11城合计二手房日平均成交面积23万方 本周监测的二线城市二手房成交面积同比上升23%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市本周二手房成交面积分别为35.7万方、104.1万方、21.2万方，环比增速分别为-1%、-6%、-8%，同比增速分别为0%、23%、-17%。2）一线城市中深圳二手房成交面积8.4万方，环比上升14%，同比上升57%，北京二手房成交面积27.2万方，环比下降5%，同比下降10%。3）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1636万方，同比上升15%；6个二线城市二手房成交面积4394万方，同比上升31%，其中成都年初至今累计同比增速上升54%；3个三四线城市二手房成交面积970万方，同比上升26%。 图表12本周11城