房地产行业周报：上海取消土拍限价，国常会提出继续研究去库存稳市场措施

房地产行业周报-20240608 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌2.15%，沪深300指数下跌0.16%，相对收益为-1.99%，板块表现弱于大盘。 行业基本面 本周(5.30-6.6)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交27412套，同比增速-30.2%，环比增速-13.9%；合计成交面积294.4万平方米，同比增速-32.3%，环比增速-19.6%。 本周(5.30-6.6)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交20655套，同比增速11.1%，环比增速-5.7%；合计成交面积195万平方米，同比增速5.9%，环比增速-6.2%。 本周（5.31-6.6），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19968.5万平方米，环比增速-0.1%，去化周期141.4周。 本周（5.27-6.2），土地供给方面，本周供应土地3759万平方米，同比增速18.6%； 供应均价1608元/平方米，同比增速-1.7%。土地成交方面，本周成交土地2645.8万平方米，同比增速34.2%；土地成交金额430.2亿元，同比增速96.9%。本周土地成交楼面价1626元/平方米，溢价率3.4%。 本周（5.31-6.6）房地产企业合计发行信用债6.6亿元，同比增速-90.6%，环比增速-92.7%。 投资建议： 近期，从中央到地方，各类重磅政策频频出台，积极信号不断释放。中央层面通过降低住房贷款利率等手段，力挺房地产市场企稳回升，市场预期得到大幅改善。地方层面，深圳、杭州、南京等地相继放宽限购政策，为非户籍人员提供落户便利，同时多地进一步开展土地要素保障强化工作，进一步激活了房地产市场的活力。当前，房地产政策环境持续宽松，市场信心逐步恢复。随着后续更多宽松政策的预期释放，板块估值有望得到一定程度的修复。投资者可关注业绩表现稳健的房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等。同时，在物业板块，华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等公司也值得关注。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌2.15%，沪深300指数下跌0.16%，相对收益为-1.99%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：宁波富达、万通地产、张江高科、华发股份、招商蛇口，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为同达创业、中润资源、中迪投资、大连友谊、迪马股份。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】2024年，全国计划改造5.4万个城镇老旧小区，1-4月已开工1.68万个。山东、河北、江苏、浙江、辽宁、上海六省开工率超50% 【中央政策】6月4日，住建部网站发布，2024年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个。根据各地统计上报数据，1—4月份，全国新开工改造城镇老旧小区1.68万个。分省看，山东、河北、江苏、浙江、辽宁、上海等6个省份开工率超过50%。 【中央政策】6月5日住建部召开会议，全国切实做好保交房工作视频会议要求，“扎实推进保障性住房建设、城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设‘三大工程’”。 【地方政策】苏州住建局回应了公众关注的房地产政策问题，调整了公积金贷款最高限额的适用范围，包括新房、二手房和商转公贷款。符合条件的“筑梦苏城”青年人才政策的夫妻，其公积金贷款额度可提高至最多225万元，增幅为50%。同时，已办理的公积金贷款利率在贷款期内不允许从二套利率调整为首套利率。【地方政策】5月31日，浙江省杭州市临平区发布《关于促进房地产市场健康平稳发展举措的通知》，本通知自2024年6月1日起实施。 【地方政策】6月7日，重庆市住房公积金管理中心发布通告，宣布对灵活就业人员缴存使用住房公积金政策进行优化，以进一步支持灵活就业人员解决自住住房需求。 表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【万科】万科企业股份有限公司宣布，为满足经营需要，公司已向交通银行股份有限公司深圳分行申请银行贷款并完成提款，提款金额共计人民币11亿元，期限4年。万科控股子公司重庆博翠置业有限公司（“博翠置业”）拟以持有的项目土地为前述贷款提供相应抵押担保。。 【华润置地】6月3日，北京润置商业运营管理有限公司挂牌转让北京保营善筑置业有限公司33%股权，转让底价0.0001万元。北京保营善筑置业有限公司为保利锦上一期开发建设单位，项目位于朝阳王四营板块。 【恒大地产】恒大地产集团及其关联公司新增25条被执行人信息，涉及执行标的达33亿余元，主要因票据追索权和借款合同纠纷。累计被执行金额超769亿元，存在830余条被执行人信息及多条限制消费令、失信被执行人和终本案件信息。 【西王置业】西王置业（02088.HK）于6月6日发布公告，表明接管人与潜在买家的磋商仍在进行中。尽管早前提交的购买押记股份计划书已于2024年5月被撤回，但接管人正在积极寻找其他潜在买家，尚未与任何第三方买家达成正式或具有法律约束力的协议。 【金地集团】6月7日，金地（集团）股份有限公司公开披露公司2024年5月份销售情况。5月份，金地集团实现签约面积49.5万平方米，同比下降37.32%； 实现签约金额65.1亿元，同比下降50.78%。 表4：本周公司公告及新闻汇总 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(5.30-6.6)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交27412套，同比增速-30.2%，环比增速-13.9%；合计成交面积294.4万平方米，同比增速-32.3%，环比增速-19.6%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-23.7%、-38%和-23.5%，环比增速为3.8%、-24.7%和-11.2%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-17.6%、-36.9%和-32.6%，环比增速为3.4%、-25%和-23.8%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（6.1-6.6），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交114810套，同比增速-19.3%，环比增速24.9%；合计成交面积1272.5万平方米，同比增速-14.4%，环比增速36.8%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-11.5%、-15.8%和-30.6%，环比增速为38.7%、42.4%和-4.3%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-11.3%、-10.6%和-24.1%，环比增速为41.2%、52.2%和9.3% 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(5.30-6.6)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交20655套，同比增速11.1%，环比增速-5.7%；合计成交面积195万平方米，同比增速5.9%，环比增速-6.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为23%、14.1%和-12.3%，环比增速为-7.9%、-2.7%和-13.7%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为23.7%、12.9%和-27.3%，环比增速为-8.1%、-3.9%和-12.1%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（6.1-6.6），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交85047套，同比增速10.9%，环比增速39.8%；合计成交面积814.3万平方米，同比增速8.4%，环比增速43.3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为35%、3.7%和11.2%，环比增速为39.8%、38.4%和46%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为38.3%、1.3%和6.1%，环比增速为56.6%、48.3%和32.2%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（5.31-6.6），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19968.5万平方米，环比增速-0.1%，去化周期141.4周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为-0.1%、0.1%、-0.7%，去化周期分别为126.5周、155.6周、156.1周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（5.27-6.2），土地供给方面，本周供应土地3759万平方米，同比增速18.6%； 供应均价1608元/平方米，同比增速-1.7%。土地成交方面，本周成交土地2645.8万平方米，同比增速34.2%；土地成交金额430.2亿元，同比增速96.9%。本周土地成交楼面价1626元/平方米，溢价率3.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为4.7%、3%、2.5% 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（5.31-6.6）房地产企业合计发行信用债6.6亿元，同比增速-90.6%，环比增速-92.7%。本月至今（6.1-6.7）房地产企业合计发行信用债6.6亿元，同比增速-98.17%，环比增速-96.39%。。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 近期，从中央到地方，各类重磅政策频频出台，积极信号不断释放。中央层面通过降低住房贷款利率等手段，力挺房地产市场企稳回升，市场预期得到大幅改善。 地方层面，深圳、杭州、南京等地相继放宽限购政策，为非户籍人员提供落户便利，同时多地进一步开展土地要素保障强化工作，进一步激活了房地产市场的活力。当前，房地产政策环境持续宽松，市场信心逐步恢复。随着后续更多宽松政策的预期释放，板块估值有望得到一定程度的修复。投资者可关注业绩表现稳健的房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等。同时，在物业板块，华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等公司也值得关注。 6.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。