房地产行业周报（2023年第42周）：杭州调整限购区域，二手房成交持续回暖

证 券 研 究 报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 行业研究 房地产 2023年10月24日 房地产行业周报（2023年第42周） 推荐 （维持） 杭州调整限购区域，二手房成交持续回暖  板块行情：（10月16日-10月20日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌4.2%，在31个一级行业板块中排名第20位。  政策要闻：中央层面：1）自然资源部：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制，多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容，核心城市仍在研究如何调整竞买规则。2）国家统计局：强调房地产调整有利于房地产向高质量发展转型，刚性需求和改善性需求依然较大，政策发挥需要过程；一线城市新房售价同比涨幅扩大，二手房环比转涨。3）中国人民银行货币政策司：中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年10月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。地方层面：1）杭州：住房限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区，本市户籍家庭在本市限购范围内限购2套住房；限购区首套住房贷款最低首付款比例为不低于25%，二套住房贷款最低首付款比例为不低于35%。2）上海：缴存职工家庭名下在本市无住房、在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为首套住房；落实精准管理应加强工业项目的全生命周期管理，严防后续用途转变和“炒楼”“炒地”行为。3）广州：推出分配2023年户籍家庭公共租赁住房共5526套。4）南京：实行存量房交易资金监管制度，鼓励房地产经纪机构将经纪服务费用纳入交易资金监管范围。5）成都：到2025年底，力争符合条件、业主自愿的老旧小区实现物业服务全覆盖。6）郑州高新区：青年人才购房契税补贴采取“先征后补”的方式。  公司动态：1）招商蛇口：发布发行股份购买资产并募集配套资金公告书，募集资金总额不超过85亿元，拟用于补充流动资金、偿还债务。2）金地集团：凌克辞去公司董事、董事长和董事会战略委员会委员职务，黄俊灿代为行使。3）绿地控股：与郑州市委副书记、市长何雄进行工作会谈，就深化政企合作、携手推进“保交楼、保民生、促发展”等重点事宜达成共识。  销售端：新房成交环比继续上升，二手房成交同比上升。1）本周21城商品房成交面积304.6万方，环比上升9%，同比下降10%；年初至今21城成交面积1.26亿方，累计同比增速下降4.3%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为91.3万方、149.9万方、63.5万方，周环比增速分别为3%、16%、6%，周同比增速分别为-9%、-8%、-14%。3）本周11城二手房成交面积186.1万方，环比上升1%，同比上升23%；年初至今11城二手房成交面积6494万方，同比上升27%。  投资策略：新均衡到来，考验房企重塑商业模式的能力。随着核心区地价限价的逐步放开，则更加考验房企在核心区的操盘能力；而郊区盘容积率的放开，则让住宅形态有更多发挥空间，部分对客户理解更为深刻的房企可能找到新的竞争优势，上述逻辑仍需中期验证。短期我们仍重点推荐推荐深耕核心一二线城市的房企，建议关注招商蛇口、越秀地产、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团、中新集团、天地源等。  风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 111 0.01 总市值(亿元) 12,883.43 1.51 流通市值(亿元) 12,080.33 1.84 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -9.7% -11.7% -12.8% 相对表现 -2.9% 0.8% -8.8% 相关研究报告 《房地产行业重大事项点评：新均衡点有望加速到来》 2023-10-19 《成交环比提升，绝对规模仍处于历史低位——头部房企月报（9月）》 2023-10-17 《房地产行业周报（2023年第41周）：城中村改造稳步推进，销售热度有待观察》 2023-10-17 -15%-4%7%18%22/1023/0123/0323/0523/0823/102022-10-24~2023-10-24房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目 录 一、 行情回顾：股市普遍下跌，地产板块排名20位 ......................................................... 4 二、 政策要闻：自然资源部建议取消土拍地价限制，因城施策持续推进 ....................... 5 三、 销售端：新房成交环比继续上升，二手房成交同比上升 ......................................... 10 （一） 新房市场：本周21城成交面积环比上升9%，同比下降10% ..................... 10 （二） 二手房市场：本周11城成交面积同比上升23% ........................................... 11 四、 融资端：本周发债企业主要为地方国企 ..................................................................... 12 五、 投资建议 ......................................................................................................................... 13 六、 风险提示 ......................................................................................................................... 13 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表 1 本周申万地产板块下跌4.2%，板块排名第20位 .................................................. 4 图表 2 华丽家族周涨幅达9.1% ............................................................................................ 4 图表 3 金地集团周跌幅13.4% .............................................................................................. 4 图表 4 本周旭辉永升服务涨幅达8.7% ................................................................................ 5 图表 5 本周金地商置跌幅达17.6% ...................................................................................... 5 图表 6 自然资源部建议取消土地拍卖地价限制，央行公布最新LPR与上月持平 ........ 5 图表 7 各地房地产政策回顾 ................................................................................................. 6 图表 8 招商蛇口发股筹资，凌克辞去金地集团董事长 ..................................................... 9 图表 9 本周21城商品房单日平均成交面积43.5万方 .................................................... 10 图表 10 本周21城周度成交面积304.6万方 .................................................................... 11 图表 11 本周11城合计二手房日平均成交面积26.6万方 ............................................... 11 图表 12 本周11城二手房成交面积186.1万方 ................................................................ 12 图表 13 本周上海临港发行10亿超短期融资债券和10亿中期票据.............................. 12 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 一、行情回顾：股市普遍下跌，地产板块排名20位 本周申万地产板块下跌4.2%。本周（10月16日-10月20日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌4.2%，在31个一级行业板块中排名第20位。 图表 1 本周申万地产板块下跌4.2%，板块排名第20位 资料来源：Wind，华创证券 本周A股板块内涨幅第一为华丽家族，累计涨幅达9.1%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为华丽家族、顺发恒业、万通发展、金科股份、荣盛发展，跌幅前五的个股分别为金地集团、华侨城A、张江高科、同济科技、保利发展。 图表 2 华丽家族周涨幅达9.1% 图表 3 金地集团周跌幅13.4% 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 本周港股板块内涨幅第一的为旭辉永升服务，上涨8.7%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为旭辉永升服务、中海物业、合生创展集团、碧桂园、保利物业，跌幅前五的个股分别为金地商置、旭辉控股集团、融创中国、中国恒大、龙光集团。 -8.0%-7.0%-6.0%-5.0%-4.0%-3.0%-2.0%-1.0%0.0%煤炭非银金融纺织服饰石油石化公用事业银行轻工制造家用电器汽车建筑装饰钢铁交通运输电力设备商贸零售环保综合有色金属建筑材料基础化工房地产国防军工农林牧渔美容护理机械设备社会服务食品饮料传媒电子计算机医药生物通信周涨跌幅0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%10.0%华丽家族顺发恒业万通发展金科股份荣盛发展大龙地产空港股份福瑞达三湘印象阳光股份A股涨幅前十-16.0%-14.0%-12.0%-10.0%-8.0%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%金地集团华侨城A张江高科同济科技保利发展万科A万业企业卧龙地产西藏城投深深房AA股跌幅前十 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 5 图表 4 本周旭辉永升服务涨幅达8.7% 图表 5 本周金地商置跌幅达17.6% 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 二、政策要闻：自然资源部建议取消土拍地价限制，因城施策持续推进 中央层面：1）自然资源部：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制。2）国家统计局：强调