房地产行业周报（2023年第42周）：杭州调整限购区域，二手房成交持续回暖

板块行情：（10月16日-10月20日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌4.2%，在31个一级行业板块中排名第20位。 政策要闻：中央层面：1）自然资源部：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制，多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容，核心城市仍在研究如何调整竞买规则。2）国家统计局：强调房地产调整有利于房地产向高质量发展转型，刚性需求和改善性需求依然较大，政策发挥需要过程；一线城市新房售价同比涨幅扩大，二手房环比转涨。 3）中国人民银行货币政策司：中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年10月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。地方层面：1）杭州：住房限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区，本市户籍家庭在本市限购范围内限购2套住房；限购区首套住房贷款最低首付款比例为不低于25%，二套住房贷款最低首付款比例为不低于35%。2）上海：缴存职工家庭名下在本市无住房、在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为首套住房；落实精准管理应加强工业项目的全生命周期管理，严防后续用途转变和“炒楼”“炒地”行为。3）广州：推出分配2023年户籍家庭公共租赁住房共5526套。4）南京：实行存量房交易资金监管制度，鼓励房地产经纪机构将经纪服务费用纳入交易资金监管范围。5）成都：到2025年底，力争符合条件、业主自愿的老旧小区实现物业服务全覆盖。6）郑州高新区：青年人才购房契税补贴采取“先征后补”的方式。 公司动态：1）招商蛇口：发布发行股份购买资产并募集配套资金公告书，募集资金总额不超过85亿元，拟用于补充流动资金、偿还债务。2）金地集团：凌克辞去公司董事、董事长和董事会战略委员会委员职务，黄俊灿代为行使。 3）绿地控股：与郑州市委副书记、市长何雄进行工作会谈，就深化政企合作、携手推进“保交楼、保民生、促发展”等重点事宜达成共识。 销售端：新房成交环比继续上升，二手房成交同比上升。1）本周21城商品房成交面积304.6万方，环比上升9%，同比下降10%；年初至今21城成交面积1.26亿方，累计同比增速下降4.3%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为91.3万方、149.9万方、63.5万方，周环比增速分别为3%、16%、6%，周同比增速分别为-9%、-8%、-14%。3）本周11城二手房成交面积186.1万方，环比上升1%，同比上升23%；年初至今11城二手房成交面积6494万方，同比上升27%。 投资策略：新均衡到来，考验房企重塑商业模式的能力。随着核心区地价限价的逐步放开，则更加考验房企在核心区的操盘能力；而郊区盘容积率的放开，则让住宅形态有更多发挥空间，部分对客户理解更为深刻的房企可能找到新的竞争优势，上述逻辑仍需中期验证。短期我们仍重点推荐推荐深耕核心一二线城市的房企，建议关注招商蛇口、越秀地产、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团、中新集团、天地源等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：股市普遍下跌，地产板块排名20位 本周申万地产板块下跌4.2%。本周（10月16日-10月20日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌4.2%，在31个一级行业板块中排名第20位。 图表1本周申万地产板块下跌4.2%，板块排名第20位 本周A股板块内涨幅第一为华丽家族，累计涨幅达9.1%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为华丽家族、顺发恒业、万通发展、金科股份、荣盛发展，跌幅前五的个股分别为金地集团、华侨城A、张江高科、同济科技、保利发展。 图表2华丽家族周涨幅达9.1% 图表3金地集团周跌幅13.4% 本周港股板块内涨幅第一的为旭辉永升服务，上涨8.7%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为旭辉永升服务、中海物业、合生创展集团、碧桂园、保利物业，跌幅前五的个股分别为金地商置、旭辉控股集团、融创中国、中国恒大、龙光集团。 图表4本周旭辉永升服务涨幅达8.7% 图表5本周金地商置跌幅达17.6% 二、政策要闻：自然资源部建议取消土拍地价限制，因城施策持续推进 中央层面：1）自然资源部：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制。2）国家统计局：强调房地产调整有利于房地产向高质量发展转型，刚性需求和改善性需求依然较大，政策发挥需要过程；一线城市新房售价同比涨幅扩大，二手房环比转涨。3）中国人民银行货币政策司：中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年10月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%，与上月持平。 图表6自然资源部建议取消土地拍卖地价限制，央行公布最新LPR与上月持平 地方层面：1）杭州：住房限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区，本市户籍家庭在本市限购范围内限购2套住房；限购区首套住房贷款最低首付款比例为不低于25%，二套住房贷款最低首付款比例为不低于35%。2）上海：首套房公积金贷款执行“认房不认贷”；落实精准管理应加强工业项目的全生命周期管理，严防后续用途转变和“炒楼”“炒地”行为。3）广州：推出分配2023年户籍家庭公共租赁住房共5526套4）南京：实行存量房交易资金监管制度，鼓励房地产经纪机构将经纪服务费用纳入交易资金监管范围。5）成都：到2025年底，力争符合条件、业主自愿的老旧小区实现物业服务全覆盖。6）郑州高新区：青年人才购房契税补贴采取“先征后补”的方式。7）吉安：缴存人在我市行政区域范围内购买新建商品住房，提取本人及配偶公积金账户余额后，可申请住房公积金贷款。8）徐州：商转公贷款额度测算采用余额倍数法，可贷金额不超过缴存职工个人住房公积金账户余额的10倍。9）保定：“认房认贷”，首套住房、二套住房首付比例分别不得低于住房价格的20%、30%。10）威海：新市民、青年人符合租房提取条件的，本人及配偶可按月全额提取月缴存额用于支付房租。11）玉溪：限价房价格不高于同地段或者同区域、同类别普通商品住房价格80%，限价房自取得不动产权证书之日起5年内不得上市交易。12）南宁：引入第三方担保机制，实现不动产抵押权预告登记办结即可发放贷款，加大对损害市缴存人住房公积金贷款权益的违规企业和机构的联合惩戒力度。13）宁波奉化区：购买新建商品住房的，一次性给予购房合同价款1%的货币补贴，购买二手住房的，一次性给予完税价格1%的货币补贴。14）宿迁：支持开发企业使用见索即付银行保函作为参与土地竞买的履约保证方式，开发企业可以根据项目及市场变化情况合理定价。15）郴州：房交会期间购买新建商品房可享受政府80%契税补贴，家居家电一线品牌低至一折起。16）三亚：拥有海南省户籍的居民家庭，首套、二套住房商贷最低首付款比例分别调整为25%、35%。二套住房贷款利率下限调整为不低于LPR加30个基点。17）连云港：支持住宅产品多样化；支持国有房地产企业通过收购、易地建设的方法筹集保障性住房；使用人才购房券购买商品住房，在原有售房优惠的基础上再给予房价1%以上的优惠。18）芜湖：在芜湖市行政区域内购买自住住房办理了商业性个人住房贷款，可申请办理委托按月划转公积金偿还住房商贷业务。19）温州：“认房不认贷”，首套住房、二套住房商贷款最低首付款比例分别不低于20%、30%。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）招商蛇口：发布发行股份购买资产并募集配套资金公告书，募集资金总额不超过85亿元，拟用于补充流动资金、偿还债务。2）金地集团：凌克辞去公司董事、董事长和董事会战略委员会委员职务，黄俊灿代为行使；10月17日晚间，金地集团就公司部分公司债券二级市场交易价格发生异常波动进行了说明，称目前公司生产经营情况正常；穆迪将金地(集团)股份有限公司的公司家族评级(CFR)从“Ba3”下调至“B3”。3）绿地控股：与郑州市委副书记、市长何雄进行工作会谈，就深化政企合作、携手推进“保交楼、保民生、促发展”等重点事宜达成共识。 图表8招商蛇口发股筹资，凌克辞去金地集团董事长 三、销售端：新房成交环比继续上升，二手房成交同比上升 （一）新房市场：本周21城成交面积环比上升9%，同比下降10% 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比上升9%，同比下降10%。1）本周21城商品房成交面积304.6万方，商品房日平均成交面积43.5万方，环比上升9%，同比下降10%，2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积1.26亿方，累计同比下降4.3%。 图表9本周21城商品房单日平均成交面积43.5万方 本周一线城市商品房成交面积为91.3万方，环比上升3%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为91.3万方、149.9万方、63.5万方，周环比增速分别为3%、16%、6%，周同比增速分别为-9%、-8%、-14%。2）一线城市北京、上海、广州、深圳成交面积周环比增速分别为-22%、36%、-2%、7%；二线城市中武汉、成都宁波成交面积周环比上升超过20%；三四线城市惠州、扬州分别环比上升200%、145%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为3638万方，同比增长6%。我们监测的6个二线城市商品房成交面积为5875万方，同比下降7%；11个三四线城市商品房成交面积为3061万方，同比下降10%。 图表10本周21城周度成交面积304.6万方 （二）二手房市场：本周11城成交面积同比上升23% 从我们监测的11城数据来看，二手房日均成交面积同比上升23%。1）本周11城二手房成交面积186.1万方，日平均成交面积26.6万方，环比上升1%，同比上升23%。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积6494万方，同比上升27%。 图表11本周11城合计二手房日平均成交面积26.6万方 本周监测的三四线城市二手房成交面积同比上升51%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市本周二手房成交面积分别为36.1万方、122.6万方、27.5万方，环比增速分别为-8%、2%、10%，同比增速分别为-10%、32%、51%。2）一线城市中深圳二手房成交面积8.3万方，环比下降12%，同比上升36%，北京二手房成交面积27.8万方，环比下降6%，同比下降18%。3）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1526万方，同比上升16%；6个二线城市二手房成交面积4063万方，同比上升32%，其中成都年初至今累计同比增速上升56%；3个三四线城市二手房成交面积904万方，同比上升27%。 图表12本周11城二手房成交面积186.1万方 四、融资端：本周发债企业主要为地方国企 本周八家发债企业中六家为地方国企。1）上海临港发行规模最大，本周共发行10亿元超短期融资债券和10亿元中期票据。2）央企保利置业发行的5亿元中期票据利率最高，为3.48%；苏州高新本周发行的4亿元超短期融资债券票面利率最低，为2.41%。 图表13本周上海临港发行10亿超短期融资债券和10亿中期票据 五、投资建议 新均衡到来，考验房企重塑商业模式的能力。随着核心区地价限价的逐步放开，则更加考验房企在核心区的操盘能力；而郊区盘容积率的放开，则让住宅形态有更多发挥空间，部分对客户理解更为深刻的房企可能找到新的竞争优势，上述逻辑仍需中期验证。短期我们仍重点推荐推荐深耕核心一二线城市的房企，建议关注招商蛇口、越秀地产、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团、中新集团、天地源等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。