房地产行业周报：杭州、西安全面取消限购，多地实施“以旧换新”

板块行情：第19周（5月6日-5月10日）申万一级行业指数中，房地产指数上升4.4%，在31个一级行业板块中排名第4位。 政策要闻：中央层面：中国人民银行：发布2024年第一季度中国货币政策执行报告，提到在房地产市场，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，促进房地产市场平稳健康发展。强化保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设资金保障，推动加快构建房地产发展新模式。支持房地产市场平稳健康发展。继续实施保交楼贷款支持计划、租赁住房贷款支持计划。地方层面：1）杭州：全面取消住房限购，购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定；取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户。2）北京：开展完善在售项目周边市政基础设施和公共服务配套专项行动，强化因区施策、一区一策、精准施策，优化房地产政策。3）西安：全面取消住房限购措施，支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式。 公司动态：1）招商蛇口：副总经理聂黎明先生因工作调动原因申请辞任公司副总经理职务，不再担任本公司任何职务，将在本公司实际控制人、控股股东招商局集团有限公司任职。2）万科地产：将以22.35亿元的起始价公开挂牌转让深圳湾超级总部基地，该商业服务地块于2017年以底价31.37亿元竞得。3）龙湖集团：2024年前四个月共计实现经营性收入85.9亿元（含税金额约91.5亿元），其中运营收入约为44.8亿元（含税金额约47.9亿元），服务收入约41.1亿元（含税金额约43.6亿元）。经营性收入取得10.27%的同比增长，运营收入的增幅则超过11%，服务收入的同比增幅约为9%。 销售端：新房成交同比下降37%，二手房成交同比下降4%。1）本周21城商品房成交面积210.1万方，商品房日平均成交面积30万方，环比上升32%，同比下降37%；2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第19周成交面积分别为60万方、95.4万方、54.7万方，周环比增速分别为13%，54%，25%，周同比增速分别为-39%、-44%、-23%。3）第19周11城二手房成交面积178.6万方，日平均成交面积25.5万方，环比增加91%，同比下降4%。 4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积2642万方，同比下降17%。 投资策略：等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团、贝壳-W等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：房地产上升4.4%，板块排名第4位 第19周申万地产板块上升4.4%。第19周（5月6日-5月10日）申万一级行业指数中，房地产指数上升4.4%，在31个一级行业板块中排名第4位。 图表1第19周申万地产板块上升4.4%，板块排名第4位 本周A股板块内涨幅第一为南都物业，累计涨幅达26.2%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为南都物业、空港股份、招商蛇口、滨江集团、新大正，跌幅前五的个股分别为国创高新、京能置业、京投发展、津滨发展、深深房A。 图表2南都物业周涨幅达26.2% 图表3海南高速周跌幅达7.8% 港股板块内涨幅第一的为世贸集团，上涨74.5%。从港股表现来看，第19周涨幅排名前五的个股分别为世贸集团、花样年控股、夹兆业集团、新城发展、龙光集团，跌幅前五的个股分别为旭辉永升服务、保利物业、龙湖集团、合生创展集团、碧桂园服务。 图表4世茂集团周涨幅达74.5% 图表5旭辉永升服务周跌幅达6% 二、政策要闻：西安、杭州全面取消住房限购，多地实施“以旧换新” 中央层面：1）中国人民银行：发布2024年第一季度中国货币政策执行报告，提到在房地产市场，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，促进房地产市场平稳健康发展。强化保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设资金保障，推动加快构建房地产发展新模式。支持房地产市场平稳健康发展。继续实施保交楼贷款支持计划、租赁住房贷款支持计划。 图表6因城施策精准实施差别化住房信贷政策，统筹研究消化存量房产和优化增量住房政策措施 地方层面：1）杭州：全面取消住房限购；购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定；取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户。2）北京：开展完善在售项目周边市政基础设施和公共服务配套专项行动，强化因区施策、一区一策、精准施策，优化房地产政策。3）西安：全面取消住房限购措施，支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式。4）长春：优化住房公积金提取业务办理方式，符合条件的职工在偿还个人住房贷款期间，可授权中心通过联网合作机构查询贷款数据，并开通每月自动提取服务。5）成都：计划24年筹集新增保障性租赁房3万套（间），配租1.5万套（间）。6）武汉：推出购房消费券支持措施，有效期至2024年12月31日，符合条件的家庭可通过“安居链”平台的“房展会专区”申请领取价值5-10万元的购房消费券。7）深圳：城中村改造在拆除新建类城中村改造项目前期阶段，需经物业权利人三分之二以上同意，并经原农村集体经济组织继受单位依据集体资产管理相关规定及公司章程决策同意后方可启动实施。8）无锡：调整公积金政策，二套房首付比例由40%降至20%，借款人本人符合贷款条件的，最高贷款额度为80万元；借款人及配偶均符合贷款条件的，最高贷款额度为100万元。9）山西：公积金最高贷款额度提至100万元，二孩及以上家庭申请贷款时在最高额度100万元的基础上上浮10%，办理“商转公”进一步放宽期限。10）合肥：取消限购限售并降低贷款利率，加大对“以旧换新”政策的支持力度。11）绍兴：个人住房公积金贷款信息接入央行征信系统，试行新住房公积金办法，放宽灵活就业人员缴存使用条件。12）广州：花都区开展商品房以旧换新“焕新购”活动，支持无条件退订金以及房企让利等。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）中南建设：截至2024年5月7日，中南建设股票收盘价连续十九个交易日低于1元/股，预计将连续二十个交易日低于1元/股。2）招商蛇口：董事会近日收到副总经理聂黎明先生的书面辞职报告，聂黎明先生因工作调动原因申请辞任公司副总经理职务，不再担任本公司任何职务，将在本公司实际控制人、控股股东招商局集团有限公司任职。3）万科地产：万科于2017年以底价31.37亿元竞得的深圳湾超级总部基地一商业服务地块T208-0053宗地使用权、地上建筑物及附着物将以22.35亿元的起始价公开挂牌转让。4）碧桂园：其发行的“H19碧地3”、“H20碧地3”和“H20碧地4”债券将于2024年5月10日起复牌。5）融创中国：融创中国计划将四只债券原定于6月和9月兑付的本息，整体展期至12月进行兑付。6）龙湖集团：2024年前四个月，龙湖集团共计实现经营性收入85.9亿元（含税金额约91.5亿元），其中运营收入约为44.8亿元（含税金额约47.9亿元），服务收入约41.1亿元（含税金额约43.6亿元）。经营性收入取得10.27%的同比增长，运营收入的增幅则超过11%，服务收入的同比增幅约为9%。 图表8龙湖经营性收入24年1-4月同比增长10%，万科公告转让深圳湾超级总部基地 三、销售端：新房成交同比下降37%，二手房成交同比下降4% （一）新房市场：19周21城成交面积同比下降37% 从我们监测的21城数据来看，第19周21城商品房日均成交面积环比增加32%，同比下降37%。1）本周21城商品房成交面积210.1万方，商品房日平均成交面积30万方，环比上升32%，同比下降37%；2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积3774万方，累计同比下降39.2%。 图表9第19周21城商品房单日平均成交面积30万方 第19周一线城市商品房成交面积为60万方，同比下降36%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第19周成交面积分别为60万方、95.4万方、54.7万方，周环比增速分别为13%，54%，25%，周同比增速分别为-39%、-44%、-23%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-27%、-40%、-33%、-50%，环比增速分别为21%、-12%、48%、17%；二线城市中南京、成都、宁波环比增速分别为79%、75%、72%；三四线城市中惠州、扬州同比增速为78%、18%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为1147万方，同比下降33%。我们监测的6个二线城市商品房成交面积为1624万方，同比下降43%；11个三四线城市商品房成交面积为1003万方，同比下降38%。 图表10第19周21城新建商品房成交面积210.1万方 （二）二手房市场：第19周11城成交面积同比下降4% 从我们监测的11城数据来看，第19周二手房成交面积同比下降4%。1）第19周11城二手房成交面积178.6万方，日平均成交面积25.5万方，环比增加91%，同比下降4%。 2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积2642万方，同比下降17%。 图表11第19周11城合计二手房日平均成交面积24.9万方 第19周监测的一线城市二手房成交面积同比上升1%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第19周二手房成交面积分别为40.8万方、116.4万方、21.5万方，环比增速分别为59%，105%，90%，同比增速分别为1%、-1%、-24%。2）一线城市中北京二手房成交面积40.8万方，同比上升1%；深圳二手房成交面积10万方，同比上升22%。3）二线城市中青岛、成都成交面积同比增速分别为23%、9%。4）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积633万方，同比下降15%；6个二线城市二手房成交面积1687万方，同比下降17%；3个三四线城市二手房成交面积321万方，同比下降21%。 图表12第19周11城二手房成交面积174.6万方 四、融资端：本周发债企业均为地方国企 本周发债企业均为地方国企。1）第19周华发保障房控股发行规模最大，共发11.7亿公司债；2）华发保障房控股的10亿元证监会主管ABS利率最高，为3.3%；苏高新集团的2亿超短期融资债券利率最低，为1.94%。 图表13第19周华发保障房控股发行11.7亿元公司债 五、投资建议 等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团、贝壳-W等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。