房地产行业周报（2023年第52周）：新房成交回升，佛山阶段性取消商贷利率下限

行业研究 证券研究报告 房地产2024年1月1日 房地产行业周报（2023年第52周） 新房成交回升，佛山阶段性取消商贷利率下限 推荐（维持） 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 行业基本数据 2023-01-03~2023-12-29 8% -4% -15%23/01 -27% 23/03 23/0523/0823/1023/12 房地产 沪深300 相关研究报告 《房地产行业周报（2023年第51周）：新房成交同比回升，北京预售资金监管主体调整为政府》 2023-12-26 《销售、投资缩量，融资小幅改善——头部房企月报（11月）》 2023-12-25 《房地产行业周报（2023年第50周）：京沪购房政策再宽松，新房成交环比回升》 2023-12-19 板块行情：（12月25日-12月29日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌 0.3%，在31个一级行业板块中排名第28位。 政策要闻：中央层面：中国人民银行：要因城施策精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。加大对保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造的金融支持力度。地方层面：1）佛山：阶段性取消首套商业性个人住 股票家数(只) 112 占比% 0.01 总市值(亿元) 11,930.38 1.37 流通市值(亿元) 11,218.89 1.66 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -6.3% -11.9% -24.5% 相对表现 -4.6% -1.7% -13.4% 房贷款利率下限的政策将于2024年1月1日正式实施。2）广州：在本市行政 区域内购买自住住房、建造、翻建、大修自住住房等情形均可提取公积金余额；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）的家庭，缴存人月提取额度可以上浮40%。3）北京：加强房地产经纪机构、住房租赁企业的备案管理。4）合肥： 《关于支持提取住房公积金支付购房首付款的通知》政策有效期延长两年，至2025年12月31日止。5）盘锦：支持提取住房公积金支付购房首付款；取消异地贷款户籍地限制；支持来盘留盘的高校毕业生住房公积金贷款。6）云南：统筹实施好保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造“三大工程”。 公司动态：1）华润置地：公司与新世界发展签订香港首个《北部都会区项目合作协议》，首次联合发展北部都会区。2）中国金茂：5亿入股杭州发展旗下味地道，合作开发杭州上城区地块。3）金地集团：计划将公司持有的深圳市 金地新沙房地产开发有限公司的全部股权转让给深圳市福田投资控股有限公司，收取总交易对价约32.51亿元；修订“公司章程”，增设“副董事长”职位。 销售端：新房成交大幅回升，二手房成交同比上升。1）本周21城商品房成交面积460.5万方，环比上升41%，同比上升48%；年初至今21城成交面积1.57亿方，累计同比下降3.5%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本 周成交面积分别为128.5万方、231.0万方、100.9万方，周环比增速分别为26%、57%、30%，周同比增速分别为89%、44%、23%。3）本周11城二手房成交面积153.7万方，环比下降10%，同比上升64%；年初至今11城二手房成交面积8127万方，同比上升27%。 投资策略：2024年地产总量数据可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。2023年需求端政策试验下销售未见明显回暖，沿着固有需求端政策框架继续宽松，可能难以实质性扭转市场下行局面。市场问 题的根源并非是居民收入预期转弱后的销售下滑，或因房企违约带来的供给和需求负反馈，核心原因是行业存在大量的低质量土储，导致供需关系逆转。中长期看，探索出资产端稳定盈利的模式将是打破估值天花板的核心，短期则聚焦城中村改造，2024年出现板块性机会仍需等待有转折性的政策出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 目录 一、行情回顾：股市多数上涨，地产板块排名28位4 二、政策要闻：满足房企合理融资需求，加大对“三大工程”建设支持力度5 三、销售端：新房成交大幅回升，二手房成交同比上升8 （一）新房市场：本周21城成交面积环比上升41%，同比上升48%8 （二）二手房市场：本周11城成交面积环比下降10%，同比上升64%9 四、融资端：本周发债企业主要为地方国企10 �、投资建议10 六、风险提示11 图表目录 图表1本周申万地产板块下跌0.3%，板块排名第28位4 图表2广汇物流周涨幅达7.9%4 图表3中迪投资周跌幅15.0%4 图表4本周世茂集团涨幅达16.1%5 图表5本周融信中国跌幅达5.9%5 图表6满足房企合理融资需求，加大对“三大工程”建设支持力度5 图表7各地房地产政策回顾6 图表8华润置地签订《北部都会区项目合作协议》，金地集团转让深圳项目股权7 图表9本周21城商品房单日平均成交面积66万方8 图表10本周21城周度成交面积460.5万方9 图表11本周11城合计二手房日平均成交面积22万方9 图表12本周11城二手房成交面积153.7万方10 图表13本周华润置地发行60亿元公司债10 一、行情回顾：股市多数上涨，地产板块排名28位 本周申万地产板块下跌0.3%。本周（12月25日-12月29日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌0.3%，在31个一级行业板块中排名第28位。 图表1本周申万地产板块下跌0.3%，板块排名第28位 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% 电有食电美机石通国农基计家医建银非建轻汽社综环钢公纺商力色品子容械油信防林础算用药筑行银筑工车会合保铁用织贸 交传煤 房地产 通媒炭 设金饮 护设石 军牧化机电生材 金装制服 事服零运 备属料 理备化 工渔工 器物料 融饰造务 业饰售输 周涨跌幅 资料来源：Wind，华创证券 本周A股板块内涨幅第一为广汇物流，累计涨幅达7.9%。从A股表现来看，涨幅排名前�的个股分别为广汇物流、万业企业、铁岭新城、西藏城投、深振业A，跌幅前�的个股分别为中迪投资、金科股份、亚通股份、大龙地产、中南建设。 图表2广汇物流周涨幅达7.9%图表3中迪投资周跌幅15.0% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% A A 广万铁西深深汇业岭藏振深物企新城业房流业城投 A 华华福格丽侨瑞力家城达地族产 中迪投资 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% 金亚大中同科通龙南济股股地建科份份产设技 中凤城荣华凰建盛企股发发业份展展 A股涨幅前十A股跌幅前十 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 本周港股板块内涨幅第一的为世茂集团，上涨16.1%。从港股表现来看，涨幅排名前�的个股分别为世茂集团、旭辉永升服务、金地商置、贝壳-W、碧桂园服务，跌幅前�的个股分别为融信中国、绿城管理控股、中骏集团控股、新城发展、佳兆业集团。 图表4本周世茂集团涨幅达16.1%图表5本周融信中国跌幅达5.9% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 世茂集团 -W 旭金贝碧辉地壳桂永商园 升置服 服务 务 绿旭华建恒城辉润发大中控万国物国股象际业集生集 团活团 绿中 城骏佳融管集新兆信理团城业中控控发集国股股展团 港股跌幅前十 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% 中国 远越金海融洋秀茂外创集地服发服团产务展务 港股涨幅前十 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 二、政策要闻：满足房企合理融资需求，加大对“三大工程”建设支持力度中央层面：1）中国人民银行：要因城施策精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。加大对保障性 时间 发布单位 内容 2023/12/29 中国人民银行 中国人民银行货币政策委员会2023年第四季度（总第103次）例会在北京召开。会议指出，要因城施策精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加大对保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造的金融支持力度，推动加快构建房地产发展新模式。 住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造的金融支持力度。图表6满足房企合理融资需求，加大对“三大工程”建设支持力度 资料来源：中国人民银行，华创证券整理 地方层面：1）佛山：阶段性取消首套商业性个人住房贷款利率下限的政策将于2024年 1月1日正式实施。2）广州：在本市行政区域内购买自住住房、建造、翻建、大修自住住房等情形均可提取公积金余额；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）的家庭，缴存人月提取额度可以上浮40%。3）北京：加强房地产经纪机构、住房租赁企业的备案管理。4）合肥：《关于支持提取住房公积金支付购房首付款的通知》政策有效期延长两年，至2025年12月31日止。5）盘锦：支持提取住房公积金支付购房首付款；取消异地贷款户籍地限制；支持来盘留盘的高校毕业生住房公积金贷款。6）云南：统筹实施好保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造“三大工程”。7）孝感：增加提取公积金支付购房首付款；调整适老化改造提取公积金额度（由2万元提高至5万元）；调整房屋套数认定标准。8）山西：稳妥化解房地产风险，扎实做好保交楼工作。9）三亚：正式启动存量房交易“带押过户”模式。10）绍兴：将“商转公贷款”申请条件放宽至家庭名下拥有不超过二套住房的缴存职工家庭。11）福州：四城区（鼓楼、台江、仓山、晋安）内合法建设的住宅、单位宿舍等存量住房，经城中村改造后的存量房屋，在满足条件后均可盘活为保障性租赁住房。12）徐州：延长阶段性支持政策实施期限；实施 人才购房支持政策；优化“商转公”贷款业务。13）赣州：增加租房按月提取住房公积金支付房租模式；符合条件的新市民、青年人可按月全额提取本人住房公积金月缴存额用于支付房租。 图表7各地房地产政策回顾 时间 地区 政策类型 政策内容 2023/12/25 广州 规定公积金提取条件；提高多子女家庭公积金月提取额度 广州住房公积金管理中心印发《广州市住房公积金提取管理办法的通知》。在本市行政区域内购买自住住房、建造、翻建、大修自住住房等情形均可提取公积金余额。非按揭购买自住住房，在实际支付购房款两年内提出申请，每3个月可以提取一次。按揭购买自住住房，可以在购房贷款发放后结清前提出申请。生育二孩及以上（至少一个子女未成年）的家庭，缴存人月提取额度可以上浮40%。已办理异地住房公积金贷款的缴存人及配偶提取住房公积金，应当优先用于偿还异地住房公积金贷款。 2023/12/25 合肥 支持提取公积金支付首付 合肥市住房公积金管理委员会办公室发布关于支持提取住房公积金支付购房首付款的补充通知。《关于支持提取住房公积金支付购房首付款的通知》政策有效期延长两年，至2025年12月31日止。 2023/12/25 盘锦 支持提取住房公积金支付购房首付款；取消异地贷款户籍地限制；提高公积金贷款 额度 根据盘锦市住房公积金管理中心官方公众号消息，辽宁省盘锦市发布住房公积金支持刚性和改善性住房需求政策举措。支持提取住房公积金支付购房首付款。取消异地贷款户籍地限制。支持来盘留盘的高校毕业生住房公积金贷款。针对新市民、青年人、购买首套自住住房的多子女家庭提高住房公积金贷款额度（公积金账户余额不足1万元按1万元计算贷款额度，账户余额1万元以上（含）不足2万元按