房地产行业周报（2023年第52周）：新房成交回升，佛山阶段性取消商贷利率下限

板块行情：（12月25日-12月29日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌0.3%，在31个一级行业板块中排名第28位。 政策要闻：中央层面：中国人民银行：要因城施策精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。加大对保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造的金融支持力度。地方层面：1）佛山：阶段性取消首套商业性个人住房贷款利率下限的政策将于2024年1月1日正式实施。2）广州：在本市行政区域内购买自住住房、建造、翻建、大修自住住房等情形均可提取公积金余额； 生育二孩及以上（至少一个子女未成年）的家庭，缴存人月提取额度可以上浮40%。3）北京：加强房地产经纪机构、住房租赁企业的备案管理。4）合肥：《关于支持提取住房公积金支付购房首付款的通知》政策有效期延长两年，至2025年12月31日止。5）盘锦：支持提取住房公积金支付购房首付款；取消异地贷款户籍地限制；支持来盘留盘的高校毕业生住房公积金贷款。6）云南：统筹实施好保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造“三大工程”。 公司动态：1）华润置地：公司与新世界发展签订香港首个《北部都会区项目合作协议》，首次联合发展北部都会区。2）中国金茂：5亿入股杭州发展旗下味地道，合作开发杭州上城区地块。3）金地集团：计划将公司持有的深圳市金地新沙房地产开发有限公司的全部股权转让给深圳市福田投资控股有限公司，收取总交易对价约32.51亿元；修订“公司章程”，增设“副董事长”职位。 销售端：新房成交大幅回升，二手房成交同比上升。1）本周21城商品房成交面积460.5万方，环比上升41%，同比上升48%；年初至今21城成交面积1.57亿方，累计同比下降3.5%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为128.5万方、231.0万方、100.9万方，周环比增速分别为26%、57%、30%，周同比增速分别为89%、44%、23%。3）本周11城二手房成交面积153.7万方，环比下降10%，同比上升64%；年初至今11城二手房成交面积8127万方，同比上升27%。 投资策略：2024年地产总量数据可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。2023年需求端政策试验下销售未见明显回暖，沿着固有需求端政策框架继续宽松，可能难以实质性扭转市场下行局面。市场问题的根源并非是居民收入预期转弱后的销售下滑，或因房企违约带来的供给和需求负反馈，核心原因是行业存在大量的低质量土储，导致供需关系逆转。中长期看，探索出资产端稳定盈利的模式将是打破估值天花板的核心，短期则聚焦城中村改造，2024年出现板块性机会仍需等待有转折性的政策出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：股市多数上涨，地产板块排名28位 本周申万地产板块下跌0.3%。本周（12月25日-12月29日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌0.3%，在31个一级行业板块中排名第28位。 图表1本周申万地产板块下跌0.3%，板块排名第28位 本周A股板块内涨幅第一为广汇物流，累计涨幅达7.9%。从A股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为广汇物流、万业企业、铁岭新城、西藏城投、深振业A，跌幅前五的个股分别为中迪投资、金科股份、亚通股份、大龙地产、中南建设。 图表2广汇物流周涨幅达7.9% 图表3中迪投资周跌幅15.0% 本周港股板块内涨幅第一的为世茂集团，上涨16.1%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为世茂集团、旭辉永升服务、金地商置、贝壳-W、碧桂园服务，跌幅前五的个股分别为融信中国、绿城管理控股、中骏集团控股、新城发展、佳兆业集团。 图表4本周世茂集团涨幅达16.1% 图表5本周融信中国跌幅达5.9% 二、政策要闻：满足房企合理融资需求，加大对“三大工程”建设支持力度 中央层面：1）中国人民银行：要因城施策精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。加大对保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造的金融支持力度。 图表6满足房企合理融资需求，加大对“三大工程”建设支持力度 地方层面：1）佛山：阶段性取消首套商业性个人住房贷款利率下限的政策将于2024年1月1日正式实施。2）广州：在本市行政区域内购买自住住房、建造、翻建、大修自住住房等情形均可提取公积金余额；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）的家庭，缴存人月提取额度可以上浮40%。3）北京：加强房地产经纪机构、住房租赁企业的备案管理。4）合肥：《关于支持提取住房公积金支付购房首付款的通知》政策有效期延长两年，至2025年12月31日止。5）盘锦：支持提取住房公积金支付购房首付款；取消异地贷款户籍地限制；支持来盘留盘的高校毕业生住房公积金贷款。6）云南：统筹实施好保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造“三大工程”。7）孝感：增加提取公积金支付购房首付款；调整适老化改造提取公积金额度（由2万元提高至5万元）； 调整房屋套数认定标准。8）山西：稳妥化解房地产风险，扎实做好保交楼工作。9）三亚：正式启动存量房交易“带押过户”模式。10）绍兴：将“商转公贷款”申请条件放宽至家庭名下拥有不超过二套住房的缴存职工家庭。11）福州：四城区（鼓楼、台江、仓山、晋安）内合法建设的住宅、单位宿舍等存量住房，经城中村改造后的存量房屋，在满足条件后均可盘活为保障性租赁住房。12）徐州：延长阶段性支持政策实施期限；实施人才购房支持政策；优化“商转公”贷款业务。13）赣州：增加租房按月提取住房公积金支付房租模式；符合条件的新市民、青年人可按月全额提取本人住房公积金月缴存额用于支付房租。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）华润置地：公司与新世界发展签订香港首个《北部都会区项目合作协议》，首次联合发展北部都会区。2）中国金茂：5亿入股杭州发展旗下味地道，合作开发杭州上城区地块。3）金地集团：计划将公司持有的深圳市金地新沙房地产开发有限公司的全部股权转让给深圳市福田投资控股有限公司，收取总交易对价约32.51亿元；修订“公司章程”，增设“副董事长”职位。 图表8华润置地签订《北部都会区项目合作协议》，金地集团转让深圳项目股权 三、销售端：新房成交大幅回升，二手房成交同比上升 （一）新房市场：本周21城成交面积环比上升41%，同比上升48% 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比上升41%，同比上升48%。1）本周21城商品房成交面积460.5万方，商品房日平均成交面积66万方，环比上升41%，同比上升48%，2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积1.57亿方，累计同比下降3.5%。 图表9本周21城商品房单日平均成交面积66万方 本周一线城市商品房成交面积为128.5万方，环比上升26%，同比上升89%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为128.5万方、231.0万方、100.9万方，周环比增速分别为26%、57%、30%，周同比增速分别为89%、44%、23%。2）一线城市北京、上海、广州、深圳成交面积周环比增速分别为52%、20%、14%、-18%；二线城市中武汉、宁波成交面积周环比上升超过100%；三四线城市韶关、芜湖分别环比上升92%、110%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为4586万方，同比上升6%。我们监测的6个二线城市商品房成交面积为7367万方，同比下降5%；11个三四线城市商品房成交面积为3735万方，同比下降10%。 图表10本周21城周度成交面积460.5万方 （二）二手房市场：本周11城成交面积环比下降10%，同比上升64% 从我们监测的11城数据来看，二手房日均成交面积环比下降10%，同比上升64%。1）本周11城二手房成交面积153.7万方，日平均成交面积22万方，环比下降10%，同比上升64%。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积8127万方，同比上升27%。 图表11本周11城合计二手房日平均成交面积22万方 本周监测的三四线城市二手房成交面积同比上升69%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市本周二手房成交面积分别为37.6万方、96.6万方、19.4万方，环比增速分别为1%、-14%、-7%，同比增速分别为58%、66%、69%。2）一线城市中北京二手房成交面积34.1万方，环比上升16%，同比上升87%，深圳二手房成交面积3.4万方，环比下降56%，同比下降38%。3）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1892万方，同比上升18%；6个二线城市二手房成交面积5106万方，同比上升31%，其中成都年初至今累计同比增速上升52%；3个三四线城市二手房成交面积1129万方，同比上升27%。 图表12本周11城二手房成交面积153.7万方 四、融资端：本周发债企业主要为地方国企 本周五家发债企业中三家为地方国企。1）央企华润置地发行规模最大，本周共发行60亿元公司债。2）地方国企联发集团发行的9.65亿元公司债利率最高，为3.75%；苏高新集团本周发行的3亿元超短期融资债券票面利率最低，为2.64%。 图表13本周华润置地发行60亿元公司债 五、投资建议 2024年地产总量数据可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。2023年需求端政策试验下销售未见明显回暖，沿着固有需求端政策框架继续宽松，可能难以实质性扭转市场下行局面。市场问题的根源并非是居民收入预期转弱后的销售下滑，或因房企违约带来的供给和需求负反馈，核心原因是行业存在大量的低质量土储，导致供需关系逆转。中长期看，探索出资产端稳定盈利的模式将是打破估值天花板的核心，短期则聚焦城中村改造，2024年出现板块性机会仍需等待有转折性的政策出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。