房地产行业研究周报：政策自上而下持续发力，新房成交环比改善

房地产行业周报-202307022 一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨9.78%，沪深300指数上涨4.47%，相对收益为5.31%，板块表现强于大盘。 行业基本面 本周(07.21-07.27)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交41139套，同比增速-14.5%，环比增速36.2%；合计成交面积389万平方米，同比增速-22.8%，环比增速28.6%。 本周(07.21-07.27)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交16107套，同比增速-11.8%，环比增速-0.7%；合计成交面积155.8万平方米，同比增速-17.7%，环比增速0.2%。 本周（07.21-07.27），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19444.8万平方米，环比增速0.3%，去化周期101.6周。 本周（07.17-07.23），土地供给方面，本周供应土地3160.3万平方米，同比增速3 1.3%；供应均价3565元/平方米，同比增速34.7%。土地成交方面，本周成交土地9 90.4万平方米，同比增速-33.7%；土地成交金额812.7亿元，同比增速45.4%。本周土地成交楼面价5955元/平方米，溢价率8.8%。 本周（07.21-07.27）房地产企业合计发行信用债94.3亿元，同比增速-0.1%，环比增速-58.8%。 投资建议： 7月24日，中央政治局会议中提出要促进和调动民间资本，切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 7月27日，住房部部长在企业座谈会上提出要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。 7月29日晚北京住建委、7月30日深圳住建局均表示将结合当地房地产实际情况，会同市有关部门各区抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求。房地产行业自上而下的政策链条已经打开。建议关注业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。 相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、建发国际集团等； 港股物业板块建议关注：中海物业、华润万象生活、保利物业、招商积余、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨9.78%，沪深300指数上涨4.47%，相对收益为5.31%，板块表现强于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：金科股份、国创高新、新黄浦、城建发展、光明地产，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为京汉股份、浙江广厦、ST爱旭、大连友谊、同达创业。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】政治局会议中的地产要点：发改委发文促进和调动民间资本要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 【地方政策】7月27日，天津市住房公积金管理中心网站发布，职工申请公积金贷款时，应开立住房公积金账户满6个月、近6个月连续逐月缴存住房公积金且未发生断缴。职工或配偶有未还清的公积金贷款，不得申请公积金贷款。 【地产政策】内蒙古：“十四五”期间计划筹建保障性租赁住房5.8万套，将加快建立以保障性租赁住房、公租房为主体的住房保障体系，持续增强住房保障能力，满足群众基本住房需求，进一步建立健全符合内蒙古实际的租购并举的住房制度。“十四五”期间全区计划筹集建设保障性租赁住房5.8万套（间）。 【市场行情】南京上半年房地产开发投资增长2.3%.上半年，南京全市固定资产投资3110.58亿元，同比增长2.3%，增速较1~5月提升2.2个百分点。其中，工业投资增长6.0%，较1~5月提升4.4个百分点；房地产开发投资增长2.3%，较1~5月提升0.6个百分点。 表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【金地集团】金地集团向招商银行申请不超过260亿综合融资额度期限一年。金地集团于2023年7月28日召开第九届董事会第四十四次会议，会议审议通过了关于与招商银行签署总额不超过260亿元人民币综合融资额度相关协议的议案。 【中交地产】中交地产为厦门子公司固定资产贷款提供8.16亿元担保。中交地产控股子公司厦门宏佑房地产开发有限公司由于经营需要，向中国工商银行股份有限公司厦门湖里支行、中国银行股份有限公司厦门市分行及中国建设银行股份有限公司厦门市分行申请固定资产贷款16亿元，由公司与合作方按合作比例为上述贷款提供连带责任保证担保。 【世茂集团】上海世茂股份有限公司披露关于子公司向其股东申请借款并提供资产抵押暨关联交易的公告。因湖北长建茂房地产开发有限公司项目资金需要，经与湖北长建茂股东湖北省长投城镇化投资有限公司协商，湖北长投城镇化拟向湖北长建茂提供1.12亿元股东借款，用于湖北长建茂经营建设(包括但不限于偿还债务等一切经营行为)，借款期限三年，借款年利率8%。湖北长建茂拟将其持有的荆门龙山中央商务区5#地块243套房屋为上述股东借款提供抵押担保。。 【中国恒大】债务重组计划相关表决会议将于8月22日-23日举行中国恒大宣布，香港特别行政区高等法院、开曼群岛大法院及英属维尔京群岛东加勒比最高法院辖下高等法院已分别指示就恒大协议安排、景程协议安排及天基协议安排，召开各协议安排的债权人会议，以投票批准各协议安排。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(07.21-07.27)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交41139套，同比增速-14.5%，环比增速36.2%；合计成交面积389万平方米，同比增速-22.8%，环比增速28.6%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为58.8%、-39.4%和-31.4%，环比增速为74.3%、16.4%和19%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-7.1%、-24%和-31.2%，环比增速为23.8%、33.4%和24.6%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（7.01-7.27），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交142385套，同比增速-10.3%，环比增速-18.1%；合计成交面积1435.3万平方米，同比增速-10.8%，环比增速-21.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为129.5%、-27.1%和-36.9%，环比增速为7.4%、-26.4%和-27.7%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为87.3%、-17.2%和-33.1%，环比增速为-8.5%、-24.2%和-26.3%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(07.21-07.27)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交16107套，同比增速-11.8%，环比增速-0.7%；合计成交面积155.8万平方米，同比增速-17.7%，环比增速0.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-18.2%、-18.4%和33%，环比增速为-1.6%、-1.1%和1.5%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-22.6%、-21.8%和6.3%，环比增速为-0.9%、2.3%和-5.1%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（7.01-7.27），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交64043套，同比增速22.2%，环比增速-32.4%；合计成交面积624.2万平方米，同比增速10.6%，环比增速-33.1%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为19.3%、18.5%和39.6%，环比增速为-29%、-37.4%和-15.3%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为5%、25.6%和30.4%，环比增速为-25.4%、-39.1%和-16.9%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（07.21-07.27），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19444.8万平方米，环比增速0.3%，去化周期101.6周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为0.4%、0.3%、0.1%，去化周期分别为93.8周、103周、124周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（07.17-07.23），土地供给方面，本周供应土地3160.3万平方米，同比增速31.3%；供应均价3565元/平方米，同比增速34.7%。土地成交方面，本周成交土地990.4万平方米，同比增速-33.7%；土地成交金额812.7亿元，同比增速45.4%。 本周土地成交楼面价5955元/平方米，溢价率8.8%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为15.5%、16.6%、-1.2%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（07.21-07.27）房地产企业合计发行信用债94.3亿元，同比增速-0.1%，环比增速-58.8%。本月至今（07.21-07.27）房地产企业合计发行信用债581.62亿元，同比增速-0.4%，环比增速53%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 7月24日，中央政治局会议中提出要促进和调动民间资本，切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 7月27日，住房部部长在企业座谈会上提出要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。 7月29日晚北京住建委、7月30日深圳住建局均表示将结合当地房地产实际情况，会同市有