房地产行业第44周周报：新房成交稍有回落，二手房成交小幅提升

房地产行业第44周周报 新房成交稍有回落，二手房成交小幅提升 2023年11月5日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 新房成交稍有回落，二手房成交小幅提升 2023年11月5日 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 摘要: ⯁本周核心观点：11月第1周，新房成交较上周回落6.54%，同比小幅上升0.83%，其中环比方面一线城市回落较大，同比方面二线城市增长10%以 上；二手房方面环比上升3.05%，仍保持在假期后的较高水平，同比增幅达到29.74%，其中环比方面一线城市小幅回落。 ⯁重点政策解读：10月31日，北京住房公积金管理中心对外发布《北京住房公积金管理中心关于优化住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》规定借款申请人在北京市无住房且全国范围内无公积金贷款记录的，执 行首套住房公积金贷款政策；借款申请人在北京市有1套住房的；或在北京 市无住房但全国范围内有1笔公积金贷款记录的；或在北京市有1套住房且 全国范围内有1笔公积金贷款记录的，执行二套住房公积金贷款政策。根据克而瑞数据，10月各地成交冷热不均，一线城市方面北京受限于供应，成交环比下降11%；上海迎来十批次集中供应，外围区域竞争加剧，整体成交环比下降31%；广州成交与上月基本持平；深圳10月环比上涨34%。二线城市方面，武汉、郑州、西安等城市10月成交放量，杭州、成都去化和成交有所回升。长春、福州、济南、青岛、常州等弱二三线城市成交尚在筑底阶段，市场恢复仍需耐心。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/10/30-2023/11/05）申万房地产指数下跌 1.84%，跑输上证综指2.27pct，在各类板块中位列第30/31，恒生地产建筑 业指数上涨1.67%，跑赢恒生综指0.23pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：金辉控股（13.50%）、同济科技（11.45%）、天房发展（9.78%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：顺发恒业（-27.97%）、弘阳地产（-14.91%）、珠光控股（-14.13%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌 1.18%，跑输恒生综指2.62pct，在各类板块中位列第13/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：旭辉永升服务（17.46%）、弘阳服务（7.53%）、宝龙商业（2.26%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：国锐地产（-15.00%）、新城悦服务（-7.81%）、恒大物业（-6.82%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/10/28-2023/11/03）新房成交数据：30个大中城新房成交面积299.12万平方米，同比上升0.83%，环比下降6.54%。分城市能级来看，一线/二线/三线城市本周成交面积分别为86.12/163.16/49.84 万平方米，同比变动-12.03%/10.81%/-3.23%，环比变动-16.42%/-2.66%/0.93%。15城二手房成交面积217.76万平方米，同比上升29.74%，环比上升3.05%。分城市能级来看，一线/二线/三线城市本周成交面积分别为36.05/111.54/70.17万平方米，同比变动-0.27%/30.98%/50.78%，环比变动-6.79%/-4.89%/26.75%。监测13个重点城市库存面积11693.87万平 方米，环比下降0.20%，去化周期102.66周，较上周缩短2.36周。上周 （2023/10/23-2023/10/29）100大中城市土地成交建面4267.91万平方米，同比下降10.38%，环比上升27.46%；溢价率为3.50%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/10/30-2023/11/05）房企境内新发债总额为 121.22亿元，同比上升107.57%，环比下降43.18%；债务总偿还量为 121.51亿元，同比下降33.51%，环比下降26.94%；净融资额-0.29亿元。 ⯁风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾5 2.一周行情回顾6 2.1房地产板块6 2.2物业板块6 2.3重点公司公告7 3.地产市场监测9 3.1新房成交数据9 3.2二手房成交数据9 3.3土地市场情况10 3.4库存及去化11 4.房企融资情况13 4.1房企融资详情13 风险因素14 图表目录 图表1：本周政策回顾5 图表2：本周房地产板块行情走势（%）6 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）6 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）6 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）6 图表6：本周物业板块行情走势（%）7 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）7 图表8：本周物业股涨幅前7名（%）7 图表9：本周物业股跌幅前10名（%）7 图表10：本周重点公司公告7 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速9 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）9 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）9 图表14：2023年9月新建住宅价格和同比及环比增速9 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速10 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）10 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）10 图表18：2023年9月二手房价格指数同环比增速（%）10 图表19：100大中城土地成交面积及同比增速10 图表20：上周按城市能级划分土地成交面积、增速10 图表21：100大中城土地成交楼面均价及溢价率11 图表22：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率11 图表23：13城库存面积及去化周期11 图表24：一线城市库存面积及去化周期11 图表25：二线城市库存面积及去化周期12 图表26：三线城市库存面积及去化周期12 图表27：重点城市库存和去化周期情况12 图表28：境内新发债规模及同比增速13 图表29：债务偿还规模及债务净融资规模13 图表30：房企债券相关公告13 图表31：房企债券发行详情13 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 北京优化住房公积金“认房认贷”政策 10月31日北京住房公积金管理中心对外发布《北京住房公积金管理中心关于优化住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》规定：借款申请人（含共同申请人， 下同）在北京市无住房且全国范围内无公积金贷款（含住房公积金政策性贴息贷款，下同）记录的，执行首套住房公积金贷款政策；借款申请人在北京市有1套住房的；或在北京市 无住房但全国范围内有1笔公积金贷款记录的；或在北京市有1套住房且全国范围内有1 笔公积金贷款记录的，执行二套住房公积金贷款政策。 政策解读： 一线城市房地产放松政策进一步推进。9月1日，北京宣布落实“认房不认贷”政策。但仅针对银行业金融机构的商业性个人住房贷款，北京住房公积金贷款政策仍执行“认房认贷” 政策，其中“贷”指的是，在人行征信系统中全国范围内的个人住房贷款记录，包括商业性住房贷款记录、住房公积金个人住房贷款记录。10月31日，北京住房公积金管理中心对外发布《北京住房公积金管理中心关于优化住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》规定借款申请人在北京市无住房且全国范围内无公积金贷款记录的，执行首套住房公积金贷款政策；借款申请人在北京市有1套住房的；或在北京市无住房但全国范围内 有1笔公积金贷款记录的；或在北京市有1套住房且全国范围内有1笔公积金贷款记录的，执行二套住房公积金贷款政策。 10月各地成交冷热不均，市场恢复仍需耐心。根据克而瑞数据，10月各地成交冷热不均，一线城市方面北京受限于供应，成交环比下降11%；上海迎来十批次集中供应，外 围区域竞争加剧，整体成交环比下降31%；广州成交与上月基本持平；深圳10月环比上涨34%。二线城市方面，武汉、郑州、西安等城市10月成交放量，杭州、成都去化和成交有所回升。长春、福州、济南、青岛、常州等弱二三线城市成交尚在筑底阶段，市场恢复仍需耐心。 1.2地产政策回顾 中央层面政策：本周中央金融工作会议在北京举行，会议关于房地产指出：促进金融与 房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。 地方层面政策：本周北京住房公积金管理中心对外发布《北京住房公积金管理中心关于优化住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》优化住房公积金“认房认贷”政策，宣布住房套数认定将不再考虑商业贷款情况。 图表1：本周政策回顾 日期 地区 内容 10月31日中央 11月3日中央 10月27日合肥 10月31日北京 10月30日郑州 11月1日深圳 10月30日至31日，中央金融工作会议在北京举行。会议关于房地产指出：促进金融与房 地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。 11月3日，证监会债券部有关负责人表示，证监会将深入贯彻党中央、国务院决策部署，激发债券市场活力。坚持底线思维，全力做好房地产、城投等重点领域风险防控。适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，继续抓好资本市场支持房地产市场平稳健康发展政策措施落地见效。保持房企股债融资渠道总体稳定，支持正常经营房企合理融资需求。坚持“一企一策”，稳妥化解大型房企债券违约风险。强化城投债券风险监测预警，把公开市场债券和非标债务“防爆雷”作为重中之重，全力维护债券市场平稳运行。 合肥市住房保障和房产管理局于10月27日发布关于公开征求《关于规范自持租赁住房运 营管理的通知（征求意见稿）》意见的通知。该通知自印发之日起施行，有效期2年。 《征求意见稿》指出，《国有建设用地使用权土地出让合同》等相关合同、协议、承诺书未约定不得销售转让、整体转让、整体抵押的，自持租赁住房所有权人可申请整体转让一个地块或小区的自持租赁住房项目；相关合同、协议、承诺书约定自持租赁运营期的，须待期满后方可申请整体转让。整体转让的受让方应具备运营或管理相当规模租赁住房的条件和能力。转让后，自持租赁住房性质不变，应继续整体用于租赁，原土地使用权出让合同中关于租赁住房的约定须继续遵守。同时，《征求意见稿》明确，自持租赁住房所有权人申请整体转让自持租赁住房的，应当向项目所在县(市)区(开发区)住建部门、自然资源和规划部门提交相应材料。 10月31日，北京住房公积金管理中心对外发布《北京住房公积金管理中心关于优化住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》规定：借款申请人（含共同申请人，下同）在北京市无住房且全国范围内无公积金贷款（含住房公积金政策性贴息贷款，下同）记录的，执行首套住房公积金贷款政策；借款申请人在北京市有1套住房的；或在北京市 无住房但全国范围内有1笔公积金贷款记录的；或在北京市有1套住房且全国范围内有1 笔公积金贷款记录的，执行二套住房公积金贷款政策。 10月30日，郑州住房公积金管理中心发布关于住房公积金个人住房贷款中住房套数认定 标准的通知。通知提出自2023年10月30日起，办理住房公积金个人住