房地产行业第44周周报：新房二手房分化加大，债券增信稳定信心

房地产行业第44周周报 新房二手房分化加大，债券增信稳定信心 2022年11月6日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 新房二手房分化加大，债券增信稳定信心 2022年11月6日 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 摘要: ⯁本周核心观点：11月第1周，新房成交环比回落，二手房继续上升。本周30城新房成交面积295.54万平，同比/环比分别降17.10%/5.41%，同比跌幅扩大。15城二手房成交面积168.71万平，同比/环比分别升 52.32%/2.90%，同比增速再度升至50%以上。16城库存面积环比下降，去化周期延长。10月31日，苏州第四批次集中土拍完成，交易热度出现明显降温，18宗地全部底价成交，其中多数由地方国有企业或其联合体竞得。截至第四轮土拍，苏州市区2022年供地计划仅完成55%。土地市场热度持续处于低位，房企拿地依然信心不足。 ⯁重点政策解读：10月31日，财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》，文件提出，加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助，加大中央财政城镇保障性安居工程补 助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度，推动解决大城市住房突出问题。政策以住房供应偏紧的深圳市为首，着力增强保障性住房供应，满足深圳居民基本住房需求，也为其他城市发挥示范效应。11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集21家民营房企召开座谈会，介绍中债增进公司增信支持民营房企发债融资工作相关进展。当前房企仍面临较大债务偿还压力。本次座谈会落实央行10月27日指导要求，有助于稳定市场对民营房企的信心。在 今年5月通过信用保护工具及增信担保等方式支持房企发债之后，本次支持房企范围进一步扩大，有望对畅通民营房企融资渠道继续发挥积极作用。 ⯁一周行情回顾：本周（2022/10/31-2022/11/06）申万房地产指数上涨 0.61%，跑输上证综指4.70pct，在各类板块中位列第31/31，恒生地产 建筑业指数上涨4.20%，跑输恒生综指4.79pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：龙光集团（27.14%）、西藏城投（23.55%）、珠江股份（19.24%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：德信中国（-16.00%）、弘阳地产（-15.05%）、旭辉控股集团（-8.65%）。本周恒生物业服务及管理板块上涨14.65%，跑赢恒生综指5.66pct，在各类板块中位列第2/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：碧桂园服务（30.08%）、旭辉永升服务 （26.52%）、世茂服务（21.32%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：第一服务控股（-5.56%）、时代邻里（-5.33%）、国锐地产（-1.01%）。 ⯁地产市场监测：本周（2022/10/29-2022/11/04）30个大中城新房成交面 积295.54万平方米，同比下降17.10%，环比下降5.41%。15城二手房 成交面积168.71万平方米，同比上升52.32%，环比上升2.90%。监测16个重点城市库存面积19216.47万平方米，环比下降0.31%，去化周 期88.51周，较上周延长0.24周。上周（2022/10/23-2022/10/29）100大中城市土地供应建面5419.59万平方米，同比下降20.25%，环比下降2.30%；土地成交建面3681.82万平方米，同比上升2.23%，环比下降 16.81%；供需比上升为1.47，溢价率为0.94%。 ⯁房企融资情况：本周（2022/10/29-2022/11/04）房企境内新发债总额为 49.50亿元，同比下降48.75%，环比下降74.87%；债务总偿还量为 187.18亿元，同比上升60.81%，环比上升51.20%；净融资额-137.68 亿元。 ⯁风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾5 2.一周行情回顾6 2.1房地产板块6 2.2物业板块6 2.3重点公司公告7 3.地产市场监测9 3.1新房成交数据9 3.2二手房成交数据9 3.3土地市场情况10 3.4库存及去化12 4.房企融资情况14 4.1融资总览14 4.2房企融资详情14 4.3房企信用情况16 风险因素16 图表目录 图表1：本周地产政策回顾5 图表2：本周房地产板块行情走势（%）6 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）6 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）6 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）6 图表6：本周物业板块行情走势（%）7 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）7 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）7 图表9：本周物业股跌幅前10名（%）7 图表10：本周重点公司公告7 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速9 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）9 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）9 图表14：2022年9月住宅价格和同比及环比增速9 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速10 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）10 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）10 图表18：2022年9月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）10 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速10 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速10 图表21：100大中城土地供需比（倍）11 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比11 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率11 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率11 图表25：集中供地情况12 图表26：16城库存面积及去化周期12 图表27：一线城市库存面积及去化周期12 图表28：二线城市库存面积及去化周期12 图表29：三线城市库存面积及去化周期12 图表30：重点城市库存和去化周期情况13 图表31：境内新发债规模及同比增速14 图表32：债务偿还规模及债务净融资规模14 图表33：房企债券相关公告14 图表34：房企债券发行详情14 图表35：房企最新负面事件16 图表36：境外评级机构对房企主体评级调整16 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会，介绍中债增进公司增信支持民营房企发债融资工作相关进展，并听取各方意见建议。 政策解读： 房企仍面临较大债务偿还压力。截至2022年10月31日，房企待偿的一年内到期的 债券合计9552.8亿元，接近万亿元，其中信用债余额6339.5亿元，海外债余额3213.3亿元。当前地产销售复苏节奏较慢，民营房企融资困难，未来一年房企仍将面临较大偿债压力。本周一地产行业优质民企甚至国央企的股票和债券价格均出现较大幅度下跌，房企资金状况和信用风险仍是市场关注重点。 进一步加大民对民营房企发债支持，有利于畅通民营房企融资渠道。10月27日上午，人民银行副行长潘功胜赴中债信用增进投资公司开展专题调研，对中债增公司支持民营房企发债融资工作给予肯定，并指出要“加大对民营房企债券融资的支持力度”。本次 座谈会落实央行指导要求，有助于稳定市场对民营房企的信心。此外，支持民营房企发债范围仍在扩大。5月份以来，碧桂园、龙湖、美的置业、新城等优质民营房企积极利用信用保护工具及增信担保发债。我们认为，中债增再次支持民营房企发债融资，有望对畅通民营房企融资渠道继续发挥积极作用。 政策内容： 2022年10月31日，财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》，14条举措支持深圳在公共服务、高质量发展、现代财税体制和财政管理效能四个层面做出新的探索，并从财政层面给予全方位支持。在住房方面，文件提出，考虑深圳人口持续净流入对住房的需求，加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助，加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度，推动解决大城市住房突出问题。 政策解读： 落实重大会议要求，住房制度建设稳步推进。重大会议报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。党的二十大闭幕后，财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》，在住房方面，明确提出将加大中央预 算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助，加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度。政策以住房供应偏紧的深圳市为首，着力增强保障性住房供应，满足深圳居民基本住房需求，也为其他城市发挥示范效应。 共治共享共同富裕的民生发展格局为目标，保障性住房与公共文化设施共同建设。根据《深圳市2021年国民经济和社会发展统计公报》，2021年底深圳常住人口达到 1768.16万人，净流入人口达1211.77万人，人口净流入加大了深圳住房供需矛盾。《意见》中提到，中央财政加大对深圳保障性租赁住房、老旧小区改造等公共住房方面的扶持力度，有助于新市民和外来人口在类似深圳的超大城市扎根，夯实内需基础和消费动力， 形成财政收支良性循环。《意见》中还提到，加快重大公共文化设施建设运营机制研究，探索符合超大型城市发展需求的体育设施开放共享新模式，完善全民健身公共服务体系。公共服务向优质、均衡的高水平发展，体育公共设施与居民住房的双轮推动，也有助于深圳商业地产与住宅地产业的同步复苏。 1.2地产政策回顾 地方政策层面：本周各地区和各部门继续贯彻落实重大会议报告要求，对租房保障（财政部）、公积金政策（厦门、抚州）、房企债券融资支持（交易商协会等）、预售资金监管 （东莞）等方面的政策措施进行了调整。 图表1：本周地产政策回顾 日期 地区 发布机构 内容 10/31 广东深圳 财政部 10月31日，财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》。有关住房方面，文件提出，考虑深圳人口持续净流入对住房的需求，加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助，加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度，推动解决大城市住房突出问题。 11/1 全国 交易商协会、房地产业协会、中债增进 公司 11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会，介绍中债增进公司增信支持民营房企发债融资工作相关进展，并听取各方意见建议。 11/3 福建厦门 厦门市住房公积金管理委员会 厦门市住房公积金管理委员会发布《关于上浮个人住房公积金贷款最高贷款额度流动性调节系数的通知》。《通知》明确，首次个人住房公积金贷款最高贷款额度的流动性调节系数上浮0.2；多子女家庭首次申请个人住房公积金贷款最高贷款额度的流动性调节系数提高至1。根据官方解读，政策向首次申请个人住房公积金贷款的职工家庭尤其是多子女家庭倾斜，有利于支持刚需及改善住房的职工家庭购房。 11/3 江西抚州 抚州住房公积金管理中心 今日，江西抚州住房公积金政策发生调整，其中，住房公积金缴存人在抚州市范围内购买家庭首套自住住房申请使用个人住房公积金贷款，最高贷款额度由60万元/户提