房地产行业第9周周报：新房热度持续提升，二手房成交保持高位

房地产行业第9周周报 新房热度持续提升，二手房成交保持高位 2023年3月5日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 新房热度持续提升，二手房成交保持高位 2023年3月5日 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 摘要: ⯁本周核心观点：2023年3月第1周，15城二手房和新房面积均持续回升，达到年后周度成交新高位，二手房保持同比70%以上的高热度，新房成交也连续第二周实现同比增长。 ⯁重点政策解读：3月2日，广东省人民政府办公厅发布了《2023年广东金融支持经济高质量发展行动方案》。强调支持房地产市场平稳健康发展。因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定商业性个人住房贷款的最 低首付款比例、最低贷款利率要求，支持居民刚性和改善性住房需求。用足用好“保交楼”专项借款、“保交楼”贷款支持计划等政策工具，保持开发贷款和债券融资稳定，加快开展保函置换预售监管资金业务，满足项目合理融资需求。落实差异化住房信贷政策，强调房地产市场平稳发展，一方面强调因城施策，落实差别化住房信贷政策，支持合理住房需求，平稳提振房地产市场，有望保障房地产市场需求端的平稳运行；另一方面强调“保交楼”，要求用好“保交楼”专项借款等政策工具，稳步推进保交楼任务既能避免房地产市场下行引发民生问题，也有望通过妥善解决暴雷房企烂尾楼问题，提振购房者信心，缓解观望情绪，从而释放这一轮下行周期中未释放的住房需求。一方面降低购房成本释放购买力，另一方面提振市场信心，需求端双管齐下，有望带动市场信心逐步恢复，促进房地产市场进入平稳运行的阶段。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/02/27-2023/03/05）申万房地产指数上涨 0.74%，跑输上证综指1.14pct，在各类板块中位列第17/31，恒生地产建 筑业指数上涨2.40%，跑输恒生综指0.60pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：中新集团（13.86%）、力高集团（11.63%）、绿景中国地产（9.55%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：ST海投（-8.99%）、旭辉控股集团（-7.84%）、鲁商发展（-4.60%）。本周恒生物业服务及管理板块上涨4.51%，跑赢恒生综指1.52pct，在各类板块中位列第2/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：保利物业（6.97%）、中海物业（6.89%）、碧桂园服务（6.23%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：佳源服务（-6.06%）、远洋服务（-5.71%）、时代邻里（-2.11%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/02/25-2023/03/03）30个大中城新房成交面积307.96万平方米，同比上升4.94%，环比下降2.31%。15城二手房成交面积238.51万平方米，同比上升70.24%，环比上升7.56%。监测16 个重点城市库存面积13474.55万平方米，环比下降100.00%，去化周期78.09周，较上周缩短78.09周。上周（2023/02/20-2023/02/26）100大中城市土地供应建面3282.25万平方米，同比下降1.44%，环比上升32.27%；土地成交建面2404.63万平方米，同比下降12.35%，环比下降 7.39%；供需比上升为1.36，溢价率为2.02%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/02/25-2023/03/03）房企境内新发债总额为 97.62亿元，同比下降35.31%，环比下降13.99%；债务总偿还量为148.23 亿元，同比上升44.66%，环比上升6.94%；净融资额-50.61亿元。 ⯁风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾4 2.一周行情回顾8 2.1房地产板块8 2.2物业板块8 2.3重点公司公告9 3.地产市场监测11 3.1新房成交数据11 3.2二手房成交数据11 3.3土地市场情况12 3.4库存及去化13 4.房企融资情况15 4.2房企融资详情15 4.3房企信用情况16 风险因素17 图表目录 图表1：本周政策回顾5 图表2：本周房地产板块行情走势（%）8 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）8 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）8 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）8 图表6：本周物业板块行情走势（%）9 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）9 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）9 图表9：本周物业股跌幅前8名（%）9 图表10：本周重点公司公告9 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速11 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）11 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）11 图表14：2023年1月新建住宅价格和同比及环比增速11 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速12 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）12 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）12 图表18：2023年1月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）12 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速12 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速12 图表21：100大中城土地供需比（倍）13 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比13 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率13 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率13 图表25：15城库存面积及去化周期13 图表26：一线城市库存面积及去化周期13 图表27：二线城市库存面积及去化周期13 图表28：三线城市库存面积及去化周期13 图表29：重点城市库存和去化周期情况14 图表30：境内新发债规模及同比增速15 图表31：债务偿还规模及债务净融资规模15 图表32：房企债券相关公告15 图表33：房企债券发行详情15 图表34：房企最新负面事件16 图表35：境外评级机构对房企主体评级调整16 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 广东：落实支持房地产市场平稳健康发展的各项金融政策，推动房地产与金融形成良性循环 3月2日，广东省人民政府办公厅发布了《2023年广东金融支持经济高质量发展行动方案》。《方案》对房地产市场提出了两个重点任务。第一，支持房地产市场平稳健康发展。因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比 例、最低贷款利率要求，支持居民刚性和改善性住房需求。用足用好“保交楼”专项借款、“保交楼”贷款支持计划等政策工具，保持开发贷款和债券融资稳定，加快开展保函置换预售监管资金业务，满足项目合理融资需求。支持信托公司、金融资产管理公司依法合规参与房地产项目并购重组。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展，支持优质房企与金融机构自主协商存量融资展期，利用资本市场并购重组和开展股权融资，为优质房企发行债务融资工具提供增信支持。鼓励金融机构优化建筑企业信贷服务，提供必要的贷款支持，保持建筑企业融资连续稳定。做好重点房地产企业风 险处置项目并购的金融支持和服务工作，对并购出险和困难房地产企业项目的并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理。第二，支持租购并举的房地产发展新模式。鼓励银行机构为保障性租赁住房、公共租赁住房和长租房市场发展提供多样化信贷融资服务，满足租赁 企业和经纪机构合理信贷需求。推动不动产私募投资基金试点，发展租赁住房不动产投资信托基金(REITs)业务。鼓励商业银行在依法合规、风险可控的前提下，加强住房租赁信贷产品和服务模式创新，拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道。 政策解读： 落实差异化住房信贷政策，强调房地产市场平稳发展。广东省发布《2023年广东金融支持经济高质量发展行动方案》关于支持房地产市场平稳发展中一方面强调因城施策，落实差别化住房信贷政策，支持合理住房需求，平稳提振房地产市场，有望保障房地产市场 需求端的平稳运行；另一方面强调“保交楼”，要求用好“保交楼”专项借款等政策工具，稳步推进保交楼任务既能避免房地产市场下行引发民生问题，也有望通过妥善解决暴雷房企烂尾楼问题，提振购房者信心，缓解观望情绪，从而释放这一轮下行周期中未释放的住房需求。一方面降低购房成本释放购买力，另一方面提振市场信心，需求端双管齐下，有望带动市场信心逐步恢复，促进房地产市场进入平稳运行的阶段。 1.2地产政策回顾 中央政策层面：中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜表示近一段时期，市场信心加快恢复，房地产市场交易活跃性有所上升，房地产行业尤其是优质房地产企业的融资环境明显改善。 地方政策层面：多地下调首套房贷款利率（淮安、徐州、扬州、常州）、优化人才房和多孩家庭购房政策（深圳、新疆、扬州、厦门、珠海）、优化公积金贷款政策（南京、驻马店等）。 图表1：本周政策回顾 日期 发布地区 内容 02/27 淮安徐州扬州常州 淮安市住建局2月26日发布消息称，决定自27日起，将淮安市新发放首套个人住房贷款利率政策下限降至3.8%。无锡2月8日起将首套房贷利率下限降至3.8%，成为江苏第一个将房贷利率下限降至4%以下的城市。徐州2月20日起将首套房贷款利率下限降至3.8%。据“徐州发布”公号消息，不少商业银行均表示，对于首套房贷款客户，均按照最低3.8%的贷款利率执行。扬州市20日发布的楼市新政也提出，将首套房贷利率由之前的“最低4.1%”下调至“最低3.8%”。常州市首套房贷利率下限自2月25日起由4.1%降至3.8%。常州市住建局表示，该市此次调整首套房贷利率下限，是贯彻落实中央“房住不炒”精神、支持刚性住房需求的重要举措。 02/27 上海 2月27日下午，上海举行市政府新闻发布会，介绍上海推进“大零号湾”科技创新策源功能区建设有关情况。上海市副市长刘多介绍“大零号湾”建设的总体考虑时表示，目前，“大零号湾”已建成投用高能级科创载体18个，入驻硬科技企业3000余家，一大批创新中心和成果项目相继落地，开放式科创街区初具规模。但对照上海国际科创中心建设的重大目标，对标国际标杆科创区域，仍要不断优化校区、园区、社区三区联动，切实强化科技创新策源功能，促进科技成果转移转化，培育壮大经济发展新动能。 02/28 全国 2月28日，国家统计局发布2022年国民经济和社会发展统计公报。报告显示，全年房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%。其中住宅投资100646亿元，下降9.5%；办公楼投资5291亿元，下降11.4%；商业营业用房投资10647亿元，下降14.4%。年末商品房待售面积56366万平方米，比上年末增加5343万平方米，其中商品住宅待售面积26947万平方米，增加4186万平方米。 02/28 驻马店 2月27日驻马店市住建局发布《驻马店市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（征求意见稿），制定29条举措。其中包括，各银行机构要研究开发适合农民工购房的信贷产品，支持农民工进城购房。各县（区）政府可以采取契税补贴、规费减免、贷款贴息、购房补贴、物业费补贴等政策。支持住房公积金缴存人提取公积金用于租赁住房，推进“租购同权”。推行住房公积金贷款“带押过户”。为有效降低二手房交易资金和时间成本，住房公积金缴存职工在押房产在交易过程中，无需提前还款办理解押手续，可申请办理住房公积金贷款“带押过户”业务。该通知自发布之日起实施，有效期一年。