上海住宅销售 2023年第三季度

上海-2023年10月 MARKETIN MINUTES SavillsResearch 住宅销售 二政手房策成转交量变七月提触底振。市场表现 •方20米23，年环第比三下季跌度16，.上0%海，新同建比商下品滑住35房.0新%增。供应233.6万平 •下第三跌季27度.3%，上，同海比成下交跌一4手7.商5%品。住宅约195.4万平方米，环比 •方一米手7商0品,34住9宅元成，环交比价上格涨同1比1.上5%涨。14.7%，达到人民币每平 •花第三园季及度缦，云上嘉海苑一三手个高项端目公共寓34市4套场供迎应来入云市锦。东方、星河湾 •1一2手.2%高，端同公比寓上成涨交6量5.2共%计。约77,814平方米，环比上涨 •均一成手交高价端格公寓达价到格人指民币数每环比平方微米涨101.83%,7，15同元比。下调1.3%，平 币40,237元每平方米，同比上涨2.1%。 •方第米三，季同度比，下二跌手5住5宅.7%交；易平量均环成比交下价跌环4比2.9微%跌达2到.02%0至3.7人万民平 •约季度26内3万上平海方第米二，批拍次得土总地价拍64卖4亿共元24，幅平涉均宅楼用板地价，为建每筑平面方积 心。” 米24,500元。 “场，政促策进及对房优贷质利一率手调房整项刺目激的市需求支持。但以整释体放市需场求仍、提需升要购更房多信政策 简可，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 第一太平戴维斯 如请联需了系解更多资讯， 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 住宅销售部 高上级海董事 ShirleyTang +862163916688 shirley.tang@savills.com.cn 高上级海助理董事 RoyZhao +862163916688 roy.zhao@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 4.5 9.0 4.08.0 3.57.0 3.06.0 2.55.0 2.04.0 1.53.0 1.02.0 0.51.0 0.00.0 201820192020202120222023 图Q41/：2一01手8-商Q3品/2住02宅3供应量、成交量及价格水平， Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3 来源上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部 市场聚焦 首套住宅认定标准调整 在经济下行及消费意愿低迷的压力下，一线 城市也进一步放松住宅购买限制。9月全国房贷最低首付款比例统一获得调整，但上海仍维持35%和70%的比例。此外，上海的银行经主动调整的存量房贷利率最低可至4%，无需个人申请。 最大的政策变动来自首套住宅认定，上海自9月起开始实行认房不认贷政策，并在10月开始调整公积金贷款的首套认定标准。而限购条件也稍有放松，临港重点人才购房所需的工作年限从6个月缩短至3个月以 潜在买家购房决定更为谨慎，观望更多利好政策及价格调整。 二手市场：第三季度，二手住宅交易量环比下跌42.9%达到203.7万平方米，同比下跌55.7%；平均成交价环比微跌2.0%至人民币40,237元每平方米，同比上涨2.1%。 第三季度二手房成交呈现止跌趋势，且逐月上升。尤其在九月份新政策的刺激下，部分观望已久的刚需及改善型买家购买需求较为旺盛。而挂牌量仍维持高位，卖家视当前政策窗口为资产处置或置换的良好时机。 然而第四季度仍有较大体量新房入市，预计 上。在金山区部分区域，社保交满三年的个 -图2022：3二年手9月住宅销售成交近六个月平均价格，2015年9月 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 人也具备购房资格。 整体商品住宅市场 一手市场：2023年第三季度，上海新建商品住房新增供应233.6万平方米，环比下跌 16.0%，同比下滑35.0%。成交一手商品住宅约195.4万平方米，环比下跌27.3%，同比下跌47.5%。一手商品住宅成交价格同比上涨14.7%，达到人民币每平方米70,349元，环比上涨11.5%。 15 16 16 17 17 18 18 19 19 20 20 21 21 22 22 23 23 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 因去年同期封控后供应及需求集中释放造成基数较大，今年第三季度同比跌幅较大。相比近几个季度，整体认购率及积分均有下滑。鉴于短期经济前景充满较多不确定性， 仍会造成二手房买家分流和去化压力。 高端住宅销售市场 第三季度，上海一手高端公寓市场迎来云 锦东方、星河湾花园及缦云嘉苑三个项目共344套供应入市。一手高端公寓成交量共计约77,814平方米，环比上涨12.2%，同比上涨65.2%。价格指数环比微涨0.8%，同比下调1.3%，平均成交价格达到人民币每平方米113,715元。 高端项目二手房报价相比此前最高点略有下滑，体现市场情绪降温及较为谨慎，但仍显著高于一手价格。新项目超额认购也表明一手高端市场整体走势稳健。 图3：二手住宅销售成交量，2015年9月-2023年9月 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 来源上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部 表1：一手商品住宅市场各业态表现，Q3/2023 公寓 别墅 总计 新增供应 平方米 同比(%) 2,242,034-34.9% 94,092 -37.1% 2,336,126 -35.0% 成交量 平方米 1,865,585 88,517 1,954,102 同比(%) -46.0% -67.4% -47.5% 成交均价 人民币每平方米 69,084 97,000 70,349 同比(%) 13.7% 41.2% 14.7% 15 16 16 17 17 18 18 19 19 20 20 21 21 22 22 23 23 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 来源上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部 来源上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部 图4：一手高端公寓成交量及价格指数，Q4/2018-Q3/2023 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 20182019 2020 2021 20222023 来源上海市房地产交易中心，第一太平戴维斯研究部 图Q45/：2住01宅8-土Q3地/2成02交3面积（可建面积）和楼板价， 住宅土地市场 季度内上海第二批次土地拍卖分别于7月 中旬及8月初分两次进行，共24幅涉宅用地最终参与拍卖，建筑面积约263万平方米，拍得总价644亿元，平均楼板价每平方米24,500元。 Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3 土拍规则改变，热门地块在触及10%最高溢价后以摇号形式确定。简化后规则鼓励更多开发商积极参与，最终15宗地块进行摇号，国企央企仍为拿地主力。本批次土拍中，起始楼面价最高的为杨浦平凉地块，达到平方米67,500元，在摇号后最终以每平方米74,250元成交。 10月的第三批次土拍中，17幅涉宅地块可建面积共270万平方米，拍得总价675.7亿元，平均楼板价25,000元。装修标准、绿色建筑、养老设施、共有产权房比例等 35190 30180 Q4/2010=100 25170 20160 15150 10140 5130 Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3 0120 加入竞拍考核。 住宅销售市场展望 由于现金流压力及更高附加条件要求，民 企开发商土拍参与热情冷却，国企占据主导。近日自然资源部门提出放开土地竞价限制、取消远郊区容积率限制等，上海土拍规则或进一步调整。 201820192020202120222023 7 4.2 6 3.6 5 3.0 4 2.4 3 1.8 2 1.2 1 0.6 0 0.0 2018201920202021 20222023 来源上海市规划和国土资源管理局，第一太平戴维斯研究部 图Q46/：2住01宅8-土Q3地/2成02交3面积（可建面积）和楼板价， 表2：一手住宅成交均价最高的五个公寓项目，Q3/2023 项目 区 板块 销(平售方面米积) (人成民交币平均方价米) 老西门新苑 黄浦 老西门 621 154,707 虹桥尚嘉苑 闵行 金虹桥 255 154,414 绿地海珀外滩 黄浦 黄浦滨江 1,519 152,471 丰盛皇朝老西门中华新城 黄浦黄浦 打浦桥 老西门 441532 145,010 136,844 Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3 来源上海市规划和国土资源管理局，第一太平戴维斯研究部 来源上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部