房地产行业上海住宅销售：一手成交稳健，市场情绪转缓

上海-2023年7月 MARKETIN MINUTES SavillsResearch 住宅销售 近一期手市场成情绪交稍有稳冷却健但基市本面场仍良情好。绪转缓 第一太平戴维斯 如请联需了系解更多资讯， 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 住宅销售部 ShirleyTang •平20方23米年，第环二比季上度涨，5上2.8海%新，建同商比品上住涨房16新4.增0%供。应约278.0万 •上第二涨季6.2度%，，上同海比成上交涨一14手3.商0%品。住宅约268.9万平方米，环比 •米一6手3商,08品6住元宅，环成比交下价跌格1同5.比1%下。跌3.2%，达到人民币每平方 •期第二、宝季能度华，上庭海及一缦手云高嘉端苑公四寓个市项场目迎共来40百9套合供园应、百入汇市园。三 •5一5手.3%高，端同公比寓下成降交1量9.1共%计。约69,341平方米，环比下跌 •均一成手交高价端格公寓达价到格人指民币数每环比平方微米跌100.49%,5，6同4元比。下调2.8%，平 41,060元每平方米，同比上涨8.6%。 •米第，二同季比度上，二涨手18住3.7宅%交；易平量均环成比交下价跌环9比.4微%涨达1到.73%56至.5人万民平币方 •可上海建面7月积批1次87的.3万土平地方拍米卖，中拍，得最总终价成4交051.55幅亿涉元宅。共地1块0宗，合热计门 地块达到10%的最高溢价。 “一二手手市住场宅维市持场稳有健所。买降家温对，但城认市为当长前期是前能景以保较持低信成心本，并入市机且。”选择较为充足的良 简可，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 高级董事 上海 +862163916688 shirley.tang@savills.com.cn 高上级海助理董事 RoyZhao +862163916688 roy.zhao@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 4.5 9.0 4.08.0 3.57.0 3.06.0 2.55.0 2.04.0 1.53.0 1.02.0 0.51.0 0.00.0 201820192020202120222023 图Q31/：2一01手8-商Q2品/2住02宅3供应量、成交量及价格水平， Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 来源上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部 -图2022：3二年手6月住宅销售成交近六个月平均价格，2015年6月 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 156 1512 166 1612 176 1712 186 1812 196 1912 206 2012 216 2112 226 2212 236 来源上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部 市场聚焦 住宅需求需进一步释放 第二季度上海住宅市场整体去化平稳，但在 经济走弱的背景下，市场信心还需要进一步提振。政策调整有限，但鼓励民间投资参与城市更新和保障性住房建设和运营。 5月上海实施对多子女家庭购买首套住房的公积金优惠政策，贷款限额上浮20%，可达144万元，但认定条件较为严格且受益群体有限。5年期LPR在维持10个月不变后下调10个基点至4.2%，借贷成本降低。 部分停工项目复工。“金融十六条”部分延期至2024年底，开发商融资压力或得到一定缓解。 整体商品住宅市场 一手市场：2023年第二季度，上海新建商品 住房新增供应约278.0万平方米，环比上涨 52.8%，同比上涨164.0%。成交一手商品住宅约268.9万平方米，环比上涨6.2%，同比上涨143.0%。一手商品住宅成交价格同比下跌3.2%，达到人民币每平方米63,086元，环比下跌15.1%。 一手市场总体较为活跃，需求稳定释放，但不同项目和板块之间的分化仍在加剧，反映了在宏观经济环境较为复杂的背景下，买家较为谨慎的购置情绪，偏好未来不太可能出现大量新供应竞争的区域及拥有成熟配套的项目。 二手市场：第二季度，二手住宅交易量环比下跌9.4%达到356.5万平方米，同比上涨183.7%；平均成交价环比微涨1.7%至人民币41,060元每平方米，同比上涨8.6%。因去年同期封控、基数较低缘故，成交量价同比出现较大上涨。 上半年二手房挂牌量仍在上涨，成交量下滑，房价上涨的预期回调，部分卖家选择搁置出售计划。一手住宅较为充足的供应、价格倒挂、建筑质量及配套设施改善给还在观望的潜在购房群体造成分流。 高端住宅销售市场 第二季度，上海一手高端公寓市场迎来百合 园、百汇园三期、宝能华庭及缦云嘉苑四个项目共409套供应入市。一手高端公寓成交量共计约69,341平方米，环比下跌55.3%，同比下降19.1%。一手高端公寓价格指数环比微跌0.4%，同比下调2.8%，平均成交价格达到人民币每平方米109,564元。 部分区域有明显一二手倒挂的项目依然保持较高市场热度，但这一现象或将导致后续出台针对性政策，以规范市场行为。 住宅土地市场 上海2023年首次土地集中拍卖在4月举 行。19块涉宅用地合计建筑面积198.9万平方米，总起拍价483.4亿元，最终成交总价518.8亿元。 图3：二手住宅销售成交量，2015年6月-2023年6月 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 表1：一手商品住宅市场各业态表现，Q2/2023 公寓 别墅 总计 新增供应 平方米 同比(%) 2,737,639173.1% 42,458-16% 2,780,09752.8% 成交量 平方米 2,600,212 88,349 2,688,561 同比(%) 149% 41.9% 143% 成交均价 人民币每平方米 62,544 79,047 63,086 同比(%) -15.3% -3.6% -15.1% 156 1512 166 1612 176 1712 186 1812 196 1912 206 2012 216 2112 226 2212 236 来源上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部 来源上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部 图4：一手高端公寓成交量及价格指数，Q3/2018-Q2/2023 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 20182019 2020 2021 20222023 Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 来源上海市房地产交易中心，第一太平戴维斯研究部 图Q35/：2住01宅8-土Q2地/2成02交3面积（可建面积）和楼板价， 起拍楼板价最高的为徐汇田林街道地块，达到每平方米78,503元，最终以每平方米85,505元成交。奉贤西渡街道地块溢价率最高，达9.66%，成交楼面价19,740元。 上海第二批次土地拍卖将于7月中旬及8月初分两个批次进行，计划共25块涉宅用地，出让占地面积118.9万平方米。土拍规则稍有改变，热门地块将采取摇号的形式进行。 在7月进行的土拍批次中，最终成交15幅涉宅地块，合计可建面积187.3万平方米，拍得总价405.5亿元。共10宗热门地块达到10%的最高溢价，起始楼面价最高的为杨浦平凉地块，达到平方米67,500元，最终以每平方米74,250元成交。 近日出台的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》将推动包括上海在内21城的城市更新与土地资源整合，拉动上下游基建和消费，结合保障住房建设改善居民的住房需求。中共中央政治局会议改变对房地产市场的定调，肯定地产在提振经济这一首要任务中的作用，或可期待后续一线城市购房政策上的优化。 40200 35190 30180 Q4/2010=100 25170 20160 15150 10140 住宅销售市场展望 第二季度市场供需较为平衡，一手市场 仍维持相当热度。虽整体市场情绪有所降温，但看房量可观，置业需求依然稳健。截至7月土拍结束，供地计划未完成过半，预计下半年仍将有较多地块入市。 5130 Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 0120 201820192020202120222023 7.0 4.2 6.0 3.6 5.0 3.0 4.0 2.4 3.0 1.8 2.0 1.2 1.0 0.6 0.0 0.0 201820192020202120222023 来源上海市规划和国土资源管理局，第一太平戴维斯研究部 图Q46/：2住01宅8-土Q3地/2成02交3面积（可建面积）和楼板价， 表2：一手住宅成交均价最高的五个公寓项目，Q2/2023 项目 翠湖五集锦绣里 绿地海珀外滩新江湾尚海苑宝能华庭 区 黄浦普陀黄浦杨浦徐汇 板块 淮海中路长寿 黄浦滨江新江湾龙华 销(平售方面米积) 340 (人成民交币平均方价米) 165,827 203 143,552 700 140,412 86 133,534 10,093 130,119 Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 Q3* *注第二季度土拍数据截至4月底。 来源上海市规划和国土资源管理局，第一太平戴维斯研究部 来源上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部