上海住宅销售 2021年第四季度

1savills.com.cn/research• 第四季度，上海新建商品住房新增供应约305.6万平方米，环比上涨89.2%，同比上涨28.5%。• 一手商品住宅成交量共计约249.4万平方米， 环比上涨3.3%，同比下降13.2%。 • 一手商品住宅成交均价环比上升3.3%，达到每平方米人民币56,600元，同比上涨7.6%。 • 2021年全年成交商品住宅共计1,058.2万平方米，较去年上涨14.8%；成交价格较去年微降1.1%，达到人民币每平方米55,140元。 • 第四季度，上海一手高端公寓市场中，云锦东方、九庐、碧云尊邸及翠湖五集等项目迎来增批次入市，共计为市场带来426套可购住宅。 • 一手高端公寓成交量共计约14.6万平方米，较上季度上涨5.5%，同比下降14.1%。 • 一手高端公寓价格指数较上季度环比上升1.5%，同比上升1.3%，平均成交价格达到人民币每平方米123,300元。• 二手住宅市场在第四季度同比量价低迷，但出现转暖迹象。 • 上海土地市场录得住宅用地供应六年新高，可建面积520万平方米，平均楼面价每平方米人民币21,675元。MARKETINMINUTESSavills Research住宅销售上海 - 2022年1月一手市场保持活跃第四季度房地产成交量价稳定。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Shirley Tang 高级董事上海+8621 6391 6688shirley.tang@savills.com.cnRoy Zhao 助理董事上海+8621 6391 6688roy.zhao@savills.com.cn住宅销售部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cn“2021第四季度政策放缓，获贷相对轻松，市场整体显现稳定迹象。政府仍旧维持对房价增长和债务堆积的管控，因此将不会有过多的宽松 政 策 。” 简可，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 2savills.com.cn/research图1：分季度一手商品住宅供应量、成交量及价格水平， Q1/2017-Q4/20210.01.02.03.04.05.06.07.00.00.51.01.52.02.53.03.5Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420172018201920202021图2：二手住宅销售成交量及价格水平，2017年01月-2021年12月1.01.52.02.53.03.54.04.55.00.00.51.01.52.02.53.03.54.017117317517717917111811831851871891811191193195197199191120120320520720920112112132152172192111市场聚焦促进房地产行业平稳健康发展和良性循环房地产税在第四季度再次被提及，但鉴于市场疲软，新的试点实施政策预计将后延或将在有限范围内开展。房地产税是房地产市场更加稳定均衡的重要举措，能够帮助重新评估及分配资源，但在最初施行过程中会对市场造成一定干扰，因此如何征税、何时征税仍在细化中。过去几个月政府政策稍有放松。12月中央经济工作会议提出为促进房地产业健康发展和良性循环，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求, 同时推进保障性住房建设，鼓励开发商合并收购，并审慎放宽开发商对商品房预售资金的使用，以期令各项目得以顺利完工交付。过去几个月银行放贷脚步加快。1月20日五年期LPR下调5个基点，此举被视为 2022年货 币 环 境 放 松 的 信 号 ，贷 款 折 扣 也 将 由 银 行传导至贷款申请人。整体商品住宅市场一手市场：第 四 季 度 ，上 海 新 建 商 品 住 房 新增供应约305.6万平方米，环比上涨89.2%，同比上涨28.5%。一手商品住宅成交量共计约249.4万平方米，环比上涨3.3%，同比下降13.2%；成交均价环比上升3.3%，达到每平方米人民币56,600元，同比上涨7.6%。 2021年上海全年成交商品住宅共计1,058.2万平方米，较去年上涨14.8%；成交价格较去 年 微 降 1 . 1 % ，达 到 人 民 币 每 平 方 米55,140元。二手市场：九 月 成 交 量 触 底 达 到 9 2 . 3 万 平 方米，随后稍有回升。第四季度成交量仅为350万平方米，环比下降14.6% ，同比下跌56%。成交均价环比下跌5.8%，同比下跌12%至每平方米人民币37,320元。2021年下半年持续收紧的二手房价格核验及“三价就低”贷款政策增加了购房成本，对买家和卖家都造成房产交易的阻碍。部分买家继而转向一手房市场。全年二手房成交量达到三年新低，接近2020年初的水平。然而在五大新城区域有类似于一手房的亮眼表现。随着贷款政策恢复正常，买家信心改善 ，2 0 2 2 年 上 半 年 市 场 有 望 回 升 。高端住宅销售市场第四季度，上海一手高端公寓市场入市项目包括徐汇龙华的云锦东方、陆家嘴九庐、浦东碧云尊邸及黄浦淮海中路板块的翠湖五集，共计为市场带来426套可购住宅，共计11万平方米。第四季度一手高端住宅成交量环比增加19%，达到14.6万平方米，同比下降14.1%。其中复兴珑御、翠湖五集及晶鸿名邸等项目销售火热。价格方面，平均成交价格达到123,300元，环比上升1.5%，同比上升1.3%。2021年总共37个均价每平方米人民币10万以上的项目（已有项目新开盘）入市，其中27个项目触发积分制，高端市场新开项目需求火热。2022年预计入市项目21个，集中在浦东（4个），徐汇（4个），杨浦（3个）和虹口（ 3 个 ）。来源 上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部来源 上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部图3：一手高端公寓供应量，Q1/2017-Q4/2021051015202530354045Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420172018201920202021来源 上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部表1：一手商品住宅市场各业态表现，Q4/2021来源 上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部公寓别墅总计新增供应平方米2,884,108171,8703,055,978同比 (%)26.8%65.1%28.5%成交量平方米2,299,987193,9862,493,973同比 (%)-12.1%-24.6%-13.2%成交均价人民币每平方米56,05462,63756,566同比 (%)7. 5%10.5%7. 6%住宅销售 3savills.com.cn/research图 4：一 手 高 端 公寓成 交 量 及 价 格 指 数，Q1/2017-Q4/20211001101201301401501601701800510152025303540Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420172018201920202021Q4/2010 = 100来源 上海市房地产交易中心，第一太平戴维斯研究部图5：住宅土地成交面积（可建面积）和楼板价， Q1/2017-Q4/2021 0.00.61.21.82.43.03.64.20.00.51.01.52.02.53.03.5Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420172018201920202021来源 上海市规划和国土资源管理局，第一太平戴维斯研究部住宅土地市场上海第二批及第三批集中土地出让在第四季度收官，两批共计出让16宗征收安置 及 旧 改 住 房 、4 4 宗 涉 宅 用 地 以 及 一 宗位于临港的“双定双限房”商品住宅项目。第四季度，价格最高的地块位于西虹桥青浦，可建面积17万平方米，溢价9.9%，最终拍得每平方米人民币37,600元。第四季度交易可建面积300万平方米，均价每平方米人民币24,019元。尽管2021年第三季度没有土地成交，融资依旧困难，上海2021年全年仍旧售出520万平方米的可建面积，达成共1120亿人民币的交易。第四季度上海共计出让20宗含租赁住宅用地，项目多位于自贸区临港新片区，平均成交楼面价为人民币每平方米5,041元。其中有三宗成交楼板价高于人民币每平方米1万元，分别位于黄浦区半淞园社区、虹口区广中路街道以及静安区彭浦新村街道。住宅销售市场展望2021年上海土拍市场约6成涉宅土地成交 位 于 五 大 新 城 板 块 ，而 中 心 城 区 ，尤 其是杨浦、徐汇等区域也迎来了土地放量。预计2022-2023年这些板块将有多个新项 目 入 市 ，对 中 心 城 区 而 言 为 改 善 客 群带来更多选择；而对于五大新城则提供了可以匹配新增人口的住房需求。随着供需两侧政策“完全体”基本成型，市 场 已 处 于 调 控 趋 紧 的 末 端 ，限 购 、限价 、限 贷 、限 售 ，甚 至 于 土 地 市 场 的 精 细化拍地规则，都在努力挤压投机空间的同时保障首套及改善需求得以释放。2022年调控政策或在确保挤压投机行为、进一步去杠杆的同时，适度回旋以满足市场合理的购房需求。项目区板块销售面积(平方米)成交均价 (人民币平方米)汤臣一品大厦浦东陆家嘴滨江1,211223,697白金湾府邸虹口北外滩666178,612 翠湖五集黄浦淮海中路30,896164,319茂名公馆黄浦淮海中路297153,254 三湘印象名邸浦东三林215147, 4 8 4 表2：一手住宅成交均价最高的五个公寓项目，Q4/2021来源 上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部住宅销售