上海住宅销售 2024年第二季度

上海-2024年7月 MARKETINMINUTES SavillsResearch 住宅销售 市场整体情绪有所改善 一手住宅供需回暖新房价格打开空间。 •2024年第二季度，上海新建商品住房新增供应217.6万平方米，环比上涨28.3%，同比下滑21.4%。 •第二季度，上海成交一手商品住宅约183.6万平方米，环比上涨34.0%，同比下滑31.0%。 •一手商品住宅成交价格同比上涨24.7%，达到人民币每平方米79,408元，环比微跌0.5%。 •第二季度，上海一手高端公寓市场迎来世博天悦、融创外滩壹号院、滨江凯旋门、龙盛湾上等10个项目共2,329套供应入市。 •一手高端公寓成交量共计约383,129平方米，环比上涨81.7%，同比上涨452.5%。 •一手高端公寓价格指数环比上涨2.7%，同比上涨7.3%，平均成交价格达到人民币每平方米142,439元。 •第二季度，二手住宅交易量环比上涨45.2%达到457.7万平方米，同比上涨28.4%；平均成交价环比上涨0.33%至人民币41,197元每平方米，同比上涨0.34%。 •5月底的第二批次土拍仅4宗地块，总建筑面积242,716平方米，总成交价99.84亿，平均楼面价每平方米41,135元。 “季度内密集刺激政策可见成效，一手及二手市场交易链条打通，市场情绪回暖。短期内，高端项目仍为市场重点关注。” 简可，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 第一太平戴维斯 如需了解更多资讯，请联系 市场研究部 JamesMacdonald 高级董事中国区 +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 住宅销售部 ShirleyTang 高级董事上海 +862163916688 shirley.tang@savills.com.cn JordanPan 董事上海 +862163916688 jordan.pan@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及强劲的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者，在全球设有逾600家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 住宅销售 图1：一手商品住宅供应量、成交量及价格水平，Q3/2019-Q2/2024 4.59 4.08 3.57 3.06 2.55 2.04 1.53 1.02 0.51 Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 0.00 201920202021202220232024 来源上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部 图2：二手住宅销售成交近六个月平均价格，2016年6月 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 161718192021222324 -2024年6月 来源上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部 市场聚焦 购房政策大幅松绑 第二季度，国内房地产延续宽松的政策走向，转以“去库存”为市场的主要基调，提出首付比例最低可降至15%，并取消房贷利率下限。国家同时提出收购存量商品房作为保障房用途，为此央行设立3000亿元规模保障性住房再贷款，支持地方国企推进收储工作。 上海购房政策也继续放宽口径，如缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限、非沪籍单身人士购房区域扩大至外环内二手住房、调整离异购房和住房赠与规定、支持多子女家庭合理住房需求等。 住房信贷方面，首套住房商贷利率为不低于市场LPR45个基点，最低首付比例不低于20%；二套住房商贷利率为不低于市场LPR 5个基点，最低首付比例不低于35%（主城区内）。 七月份，五年期LPR进一步下调10个基点至3.85%，则上海现行首套房贷利率为3.4%，二套主流利率为3.8%。 整体商品住宅市场 一手市场：22024年第二季度，上海新建商品住房新增供应217.6万平方米，环比上涨28.3%，同比下滑21.4%。成交一手商品住宅约183.6万平方米，环比上涨34.0%，同比下滑31.0%。成交价格同比上涨24.7%，达 到人民币每平方米79,408元，环比微跌0.5%。 在政策回暖导向下，住宅供应上涨，带来更多选择，政策优化继续降低置业门槛，市场活跃度有所回升。在高端项目顺利去化及交易情绪稍有回升的支撑下，成交均价基本维持稳定，季度内二手房销售的提升也推动一手房置换需求，成交量和认购率均有提升。 二手市场：第二季度，二手住宅交易量环比上涨45.2%达到457.7万平方米，同比上涨28.4%；平均成交价环比上涨0.33%至人民币41,197元每平方米，同比上涨0.34%。 第二季度上海二手房交易量同比环比均有较大幅度反弹，价格也出现止跌趋势。五月底楼市新政生效后，6月份二手住宅交易量显著上升。非沪籍单身人士可购住房范围拓展至外环内，政策刺激效果明显，尤其是靠近市中心区域，刚需及改善需求都得到释放。而在可选范围扩大的情况下，外环外二手交易或将继续承压。二手市场活跃也带动新房回暖，季度内“以旧换新”活动也有助于促进集中置换交易。 高端住宅销售市场 第二季度，上海一手高端公寓市场迎来世博天悦、融创外滩壹号院、滨江凯旋门、龙盛湾上等10个项目共2,329套供应入市。一手高端公寓成交量共计约383,129平方米，环比上涨81.7%，同比上涨452.5%。一手高端公寓价格指数环比上涨2.7%，同比上涨7.3%，平均成交价格达到人民币每平方米 142,439元。 图3：二手住宅销售成交量，2016年6月-2024年6月表1：一手商品住宅市场各业态表现，Q2/2024 公寓 别墅 总计 平方米 2,028,001 147,700 2,175,701 新增供应 同比(%) -21.8% -16.9% -21.4% 成交量 平方米 1,705,217 130,940 1,836,157 同比(%) -30.4% -38.6% -31.0% 人民币每平方米 80,283 68,016 79,408 成交均价 同比(%) 26.1% 6.5% 24.7% 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 16 1718 192021 222324 来源上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部 来源上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部 住宅销售 图4：一手高端公寓供应量，Q3/2019-Q2/2024 56 48 40 32 24 16 8 Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 0 201920202021202220232024 来源上海市房地产交易中心，第一太平戴维斯研究部 高端住宅项目继续放量供应，达到近年内的季度峰值。供应充分满足了更多改善型买家需求，同时也加剧项目之间竞争。区位核心的传统豪宅、享有稀缺滨江资源的项目继续热销，部分出现开盘即售罄的情况。而在土地资源有限的情况下，豪宅区域也继续溢出传统板块向外延伸。 住宅土地市场 第二季度共完成10宗涉宅土地拍卖。第一批次下半场的6宗地块在4月收官，建筑面积约349,530平方米，总成交价118.86亿元，其中4宗溢价成交。民企大华和龙湖分别拍得闵行和奉贤的一宗地块。5月底第二批次土拍仅4宗地块，位于闵行、杨浦、浦东和松江。总建筑面积242,716平方米，总成交价99.84亿，平均楼面价每平方 住宅销售市场展望 上海第四批土地集中出让预计于8月初进行，共5宗涉宅地块，总起拍价97.7亿元；可建面积25.6万平方米，分别位于徐汇、虹口、浦东、青浦、奉贤，其中徐汇斜土街道地块为原徐汇滨江小米地块，预计将获得高度关注。 在一系列楼市扶持政策加持下，上海住宅市场有一定程度的回暖迹象，成交量和价格环比出现明显反弹增长，但无论土地市场、一手还是二手市场均呈现明显的分化迹象，预计这一趋势仍将持续。 图5：一手高端公寓成交量及价格指数，Q3/2019-Q2/2024 48200 42190 36180 Q4/2010=100 30170 米41,135元。 从本批土拍开始中小套户型的要求比例已缩减，同时面积的上限也有所提高，市场上单元面积更大的产品目前面对的需求基本面相对良好，单价或将得到支撑，因而有望推动开发商拿地积极性。 24 18 12 6 Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 0 20192020 2021202220232024 160 150 140 130 120 上海取消地价上限及房地联动价后的首轮土地拍卖于7月9日结束，4幅涉宅地块可建面积共29万平方米，最终成交价91.3亿元。其中杨浦两幅宅地溢价率分别达到21.2%及17.1%。优质地块短期内仍为开发商关注重点。 来源上海市规划和国土资源管理局，第一太平戴维斯研究部 图6：住宅土地成交面积（可建面积）和楼板价，Q3/2019-Q2/2024 7 6 5 4 3 2 1 Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 0 201920202021202220232024 5.6 4.8 4.0 3.2 2.4 1.6 0.8 0.0 表2：一手住宅成交均价最高的五个公寓项目，Q2/2024 项目 区 板块 销售面积 (平方米) 成交均价(人民币平方米) 嘉天汇御苑 静安 南京西路 661 178,868 顺昌玖里 黄浦 淮海中路 7,593 178,632 香港置地启元 徐汇 龙华 25,019 177,995 滨江凯旋门 浦东 陆家嘴 40,667 172,800 世博天悦 浦东 世博 30,608 170,454 来源上海市规划和国土资源管理局，第一太平戴维斯研究部来源上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部