上海住宅销售 2023年第一季度

上海-2023年4月 MARKETIN MINUTES SavillsResearch 住宅销售 住土宅地成交拍维持卖稳健市。场呈现较高热度 第一太平戴维斯 如请联需了系解更多资讯， 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 住宅销售部 ShirleyTang •平20方23米年，第环一比季下度滑，5上6.6海%新，建同商比品下住跌房33新.3增%供。应约181.9万 •跌第一4.0季%度，，同上比海下成跌交3.一8%手。商品住宅约253万平方米，环比下 •米一6手5商,15品6住元宅，环成比交持价平格。同比上涨5.9%，达到人民币每平方 •兰第一庭季、海度德，上壹海号一及手缦高云端嘉公苑寓四市个场项目迎共来7鸿89印套里供、应绿入城市外。滩 •1一5手2.6高%端，公同寓比成下交降量7.2共%计。约15.5万平方米，环比上涨 •均一成手交高价端格公寓达价到格人指民币数每环比平方微米跌101.25%,7，00同元比。下调1.4%，平 40,400元每平方米，同比上涨5.4%。 •方第米一，季同度比，上二升手2住8宅.7%交；易平量均环成比交上价涨环1比0.7下%调达1到.1%39至3.人3万民平币 •共上海建2筑0面23积首1批98土.9地万拍平卖方在米四，总月起中拍下价旬4启8幕3.4。亿19元块，涉最宅终用拍地 得总价518.8亿元。 “住上宅海市历场经吸去引年力疫不情减的，给考予验开，发信心商、。”业主及潜在买家更多 简可，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 高级董事 上海 +862163916688 shirley.tang@savills.com.cn 助上理海董事 RoyZhao +862163916688 roy.zhao@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 4.5 9.0 4.08.0 3.57.0 3.06.0 2.55.0 2.04.0 1.53.0 1.02.0 0.51.0 0.00.0 201820192020202120222023 图Q21/：2一01手8-商Q1品/2住02宅3供应量、成交量及价格水平， Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 来源上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部 市场聚焦 稳定促进住宅需求释放 随着防疫政策转向的积极效果显现，市场 前景逐渐明朗，一季度上海地区生产总值10536.22亿元，同比增长3.0%。全市服务业增加值同比增长4.3%，比去年全年加快4.0个百分点，其中建筑业同比增长7.5%，房地产业增加值907.16亿元，增长2.5%。 一季度多地迎来购房政策优化，但上海未见关键政策放松，侧重旧城改造、临港和五大新城人才住房和保障性租赁住房建设、刚性及改善住房需求等。5年LPR连续保持在4.3%，结合市场升温情况，进一步下探空间有限。 响，成交稍有下滑。但市场情绪出现较明显回温，改善性住房得到更多关注，部分项目带看量可观。 二手市场：第一季度，二手住宅交易量环比上涨28.8%达到457.9万平方米，同比上升49.8%；平均成交价环比下调0.8%至人民币40,464元每平方米，同比上涨9.4%。二手房成交量相比上季度出现明显反弹，但挂牌量也出现持续上涨。一方面业主选择出售住房力求打新改善，也有部分业主处置资产增加个人资金流动性。 有消息称上海二手房贷款核验价有一定程度放松，可提高至接近甚至高于合同价的水 最高人民法院近期明确如出现商品房烂 图-2022：3二年手3月住宅销售成交近六个月平均价格，2015年3月 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 尾，支持业主优先获得购房款返回，进一步保障购房者权益，稳固购房信心并防范风险。 整体商品住宅市场 一手市场：2023年第一季度，上海新建商品 住房新增供应约181.9万平方米，环比下滑 56.6%，同比下跌33.3%。一手商品住宅成交约253万平方米，环比下跌4.0%，同比下跌3.8%。一手商品住宅成交价格同比上涨5.9%，达到人民币每平方米65,156元，环比持平。 15 15 16 16 17 17 18 18 19 19 20 20 21 21 22 22 23 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 第一季度新建商品住宅保持基本稳定的走势，受到供应收缩、重新开放及春节假日影 平，此举将有助于减轻买家首付压力。 “带押过户”业务正在多地开展试点，简化二手房交易步骤，降低买卖双方交易风险和时间资金成本，从而加快二手房流通速度。 高端住宅销售市场 第一季度，上海一手高端公寓市场迎来鸿 印里、绿城外滩兰庭、海德壹号及缦云嘉苑四个项目共789套供应入市。一手高端公寓成交量共计约15.5万平方米，环比上涨152.6%，同比下降7.2%。价格指数环比微跌0.2%，同比下调1.4%，平均成交价格人民币每平方米115,700元。 来源上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部 表1：一手商品住宅市场各业态表现，Q1/2023 公寓 别墅 总计 新增供应 平方米 同比(%) 1,796,082 -37.94% 23,114 -85.58% 1,819,196 -40.44% 成交量 平方米 2,414,066 116,414 2,530,480 同比(%) -1.99% -30.91% -3.84% 成交均价 人民币每平方米 65,200 64,200 65,200 同比(%) 6.57% -2.97% 6.02% 图3：二手住宅销售成交量，2015年3月-2023年3月 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 15 15 16 16 17 17 18 18 19 19 20 20 21 21 22 22 23 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 来源上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部 来源上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部 图4：一手高端公寓成交量及价格指数，Q2/2018-Q1/2023 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 20182019 2020 2021 20222023 来源上海市房地产交易中心，第一太平戴维斯研究部 图Q25/：2住01宅8-土Q1地/2成02交3面积（可建面积）和楼板价， 住宅土地市场 上海2023年首次土地集中拍卖在4月中 下旬启幕。19块涉宅用地共有建筑面积198.9万平方米，总起拍价483.4亿元，最终拍得总价518.8亿元。 供地区域集中在闵行（3幅）、青浦（3幅）及嘉定（3幅），市区内徐汇及静安也各有一幅地块入市。起拍楼板价最高的为徐汇田林街道地块，达到每平方米78,503元，最终以85,505元成交。奉贤西渡街道地块溢价率最高，达9.66%，成交楼面价19,740元。 本次土拍获得较高关注，吸引50多家房企积极参与。各地块房地联动价均出现不同程度的上浮，是吸引房企的一个利好因素。上海的市场韧性及长期发展前景良好是土拍热度上升的主要原因。 住宅销售市场展望 开年以来上海住宅市场成交量价稳健。 虽然需求依然旺盛，但在缺乏关键政策松动且未来季度新房项目供应继续推升的情况下，预计新入市各个项目将分化加剧，竞争更为激烈。 Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 上海历经去年疫情的考验，住宅市场吸引力不减，也有望迎来更多人才流入及回归，将为开发商、业主及潜在买家带来坚定信心。 40 35 30 25 20 15 10 5 Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 0 201820192020202120222023 200 190 180 Q4/2010=100 170 160 150 140 130 120 上海国有建设用地供应计划显示2023年商品住房用地供应为505至605公顷，同比2022年的572至647公顷的计划稍有下滑，市区虹口、普陀分别获得250%和167%较大的同比增幅，最多有20和25公顷的住宅用地供应。 黄浦区今年将迎来10至15公顷的旧改土地，也将在未来带来一定的高端住宅供应。 7.0 4.2 6.0 3.6 5.0 3.0 4.0 2.4 3.0 1.8 2.0 1.2 1.0 0.6 0.0 0.0 201820192020202120222023 来源上海市规划和国土资源管理局，第一太平戴维斯研究部 图Q26/：2住01宅8-土Q2地/2成02交3面积（可建面积）和楼板价， 表2：一手住宅成交均价最高的五个公寓项目，Q1/2023 项目 外滩黄浦湾翠湖五集 绿城外滩兰庭绿地海珀外滩鸿印里 区 黄浦黄浦黄浦黄浦静安 板块 黄浦滨江淮海中路黄浦滨江黄浦滨江南京西路 销(平售方面米积) 660 (人成民交币平均方价米) 168,600 361 160,829 25,997 145,196 290 144,428 56,951 142,097 Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 Q2* *注第二季度土拍数据截至4月底。 来源上海市规划和国土资源管理局，第一太平戴维斯研究部 来源上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部