上海住宅销售 2022年第一季度

1savills.com.cn/research• 2022年第一季度，上海新建商品住房新增供应约305.5万平方米，环比持平，同比上涨两倍有余。• 第一季度，上海成交一手商品住宅约305.5万平方米，环比上升5.5%，同比下降18.1%。­­• 一手商品住宅成交价格环比上涨8.7%，同比上涨10.1%，达 到人民币每 平方米61, 50 0元 。­­• 第一季度，上海一手高端公寓市场中，瑞虹新城、招商虹玺等新项目以及百汇园三期迎来增供应入市，共计为市场带来1,219套可购住宅。­­• 一手高端公寓成交量共计约16.7万平方米，较上季度上涨15.1%，同比下降37.5%。­­• 一手高端公寓价格指数较上季度环比上升2.0%，同比上升4.1%，平均成交价格达到人民币每平方米116,100元。­­• 2022年第一季度二手住宅市场交易量及价格仍低于去年高点，但趋于稳定。­­• 受到疫情突发影响，­2022年上海总供应面积约215.6万平方米、共40块涉宅用地的首次土地集中拍卖暂缓。MARKETINMINUTESSavills Research住宅销售上海 ­-­­2022年4月第一季度一手市场健康平稳受挫于疫情，第二季度市场预计将显著承压。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Shirley Tang 高级董事上海+8621 6391 6688shirley.tang@savills.com.cnRoy Zhao 助理董事上海+8621 6391 6688roy.zhao@savills.com.cn住宅销售部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cn“最 终市 场 的 恢 复 速 度、范围和性质很大程度上取决于何时解封、各业界及就业受到多大的冲击，以及政府将采取何种支持措施稳定市场、鼓 励 购 房 消 费 。”­ 简可，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 2savills.com.cn/research图1：分季度一手商品住宅供应量、成交量及价格水平， Q2/2017-Q1/20220.01.02.03.04.05.06.07.00.00.51.01.52.02.53.03.5Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201720182019202020212022图2：二手住宅销售成交量及价格水平，2017年4月-2022年3月1.01.52.02.53.03.54.04.55.00.00.51.01.52.02.53.03.54.017417717101811841871810191194197191020120420720102112142172110221市场聚焦满足合理住房需求，促进房地产市场稳定2022年初至今，积极促进市场稳定是房地产政策频出的主题。一月，住建部发文表示加大金融、土地、公共服务等政策支持力度、扩大保障住房供给；三月，银保监部表示重点领域金融风险持续获得控制，宏观杠杆率下降约8个百分点，同时房地产泡沫化、金融化的势头在一定程度上得到遏制。具体而言，­国内各城市已颁布不同程度的措施，降 低首付要求及 房贷利率，­放 宽房屋转售及买家资格审查的要求限制或提供人才购房补贴。如上海临港优化人才购房政策，部分认定人才原先须在新片区工作满一年以上的要求可缩短为3个月或6个月。整体商品住宅市场一手市场：202 2年第一 季度，上海 新建商品住房新增供应约305.5万平方米，环比持平，同比上涨两倍有余。上海成交一手商品住宅约305.5万平方米，环比上升5.5%，同比下降18.1%。成交价格环比上涨8.7%，同比上涨10.1%，达 到人民币每 平方米61, 50 0元。疫情防控之下，社区及物业人员成为居家人群对外的唯一联系，因而再次成为人们关注的焦点。新房买家在置业的时候或将把物业管理口碑纳入考量。交易量虽短期遭到冲击，但随着防疫措施有所放缓及预期政策支持提振信心，后续将反弹。二手市场：2022年第一 季度 成交量为306万平方米，环比下跌12.6%，同比下跌60.7%；成交均价环比上涨2.5%，同比下滑12.0%至38,258元。政策风向转暖，在贷款速度有所提升的加持下，交易活跃度略有恢复。但这些措施及情绪改善 仍需要时间传导至 更 广阔的市场，且因疫情爆发和相关管控而受到延迟。高端住宅销售市场第一季度，上海一手高端公寓市场中，虹口区的瑞虹新城、招商虹玺等新项目以及徐汇百汇 园三 期 迎 来 新 增 供 应 入市，共计为市 场带来1,219套可购住宅。一手高端公寓成交量共计约16.7万平方米，较上季度上涨15.1%，同比下降37.5%。价格指数较上季度环比上升2.0%，同比上升4.1%，平均成交价格达到人民币每平方米116,100元。住宅土地市场上海首次土地集中拍卖共涉40幅地块，其中36块住宅用地，4块改造用地，总供应面积约215.6万平方米，总起拍价超过850亿元。其中4幅位于宝山、松江、青浦和浦东的“城中村”改造项目均已低价成交。其余土地拍卖因奥密克戎爆发原因暂缓。土地 供 应 集中在临港 新区（8）、青 浦（5）、松江（5）。同时，起始楼面价最高的3幅地块分别为徐汇区斜土街道地块（每平方米78,751元）；杨浦区平凉社区地块，（每平方米约73,000元）；普陀区中山北社区地块（每平方米约64,581元）。延迟供应或使第二季度土拍热度更加集中。本次评标办法有来源 上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部来源 上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部图3：一手高端公寓供应量，Q2/2017-Q1/2022051015202530354045Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201720182019202020212022来源 上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部表 1：一 手商品 住 宅 市 场 各业 态 表 现，Q1 / 2 0 2 2来源 上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部公寓别墅总计新增供应平方米2,894,300160,3053,054,614同比 (%)222.7%119.5%214.9%成交量平方米2,463,070168,4962,631,566同比 (%)-16.7%-34.8%-18.1%成交均价人民币每平方米61,18166,16361,500同比 (%)9.9%14.2%10.1%住宅销售 3savills.com.cn/research图 4：一 手 高 端 公寓成 交 量 及 价 格 指 数，Q2/2017-Q1/20221001101201301401501601701800510152025303540Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201720182019202020212022Q4/2010 = 100来源 上海市房地产交易中心，第一太平戴维斯研究部图5：住宅土地成交面积（可建面积）和楼板价， Q2/2017-Q1/20220.00.61.21.82.43.03.64.20.00.51.01.52.02.53.03.5Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201720182019202020212022来源 上海市规划和国土资源管理局，第一太平戴维斯研究部细微调整，部分地块采用“商务标+技术标”的100分制，在经济和项目经验方面细化考察中标企业的综合实力。住宅销售市场展望上海自4月开始全面封闭，新项目建设及潜在买家购房均显著受阻，短期经济增长及市场情绪都遭到打击。随着疫情逐步好转，上海住宅市场有望在第二季度恢复活力。然而，最终市场复苏的节奏、范围和性质，在很大程度上仍取决于何时解除封控、疫情对企业造成的冲击程度，以及政府将采取何种支持措施稳定市场、鼓励购房消费。上海仍旧是国内最有吸引力的城市之一， ­在未来仍会是商业和人才聚集之地。项目区板块销售面积(平方米)成交均价 (人民币平方米)白金湾府邸虹口北外滩374240,932翠湖五集黄浦淮海中路1,995165,453新江湾尚海苑杨浦新江湾城89157,12 5露香园黄浦老西门153149,516外滩黄浦湾黄浦黄浦滨江246144,371表2：一手住宅成交均价最高的五个公寓项目，Q1/2022来源 上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部住宅销售