上海住宅销售 2021年第三季度

1savills.com.cn/research• 第三季度，上海新建商品住房新增供应约162.8万平方米，环比下降31.8%，同比下降37.6%。• 一手商品住宅成交量共计约241.5万平方米，环比下降1.8%，同比下降16.8%。­­• 一手商品住宅成交均价环比上升3.1%，达到每平方米人民币54,780元，同比下降0.4%。­­• 第三季度，上海一手高端公寓市场中，龙盛福新里、瑞虹新城天悦耀庭、翠湖五集以及复兴珑御等新增供应入市，共计11 .1 万平方米 。­­• 一手高端公寓成交量共计约13.8万平方米，较上季度下降18.9%，同比下降36.6%。­­• 一手高端公寓价格指数较上季度环比上升1.1%，同比上升1.4%，平均成交价格达到人民币每平方米121,500元。­­• 第三季度，上海无涉宅土地成交；第二批集中土地出让共挂牌27幅涉宅用地、14幅征收安置房用地以及7幅租赁住房用地，挂牌价格共计约574亿元。• 第四批集中入市的项目中，部分项目的入围认购比例有所调整：按照项目所处环线不同，内环内入围比调整为2.5；内中环调整为2.0；中外环调整为1.8；其余地区维持1.3。MARKETINMINUTESSavills Research住宅销售上海 ­-­­2021年10月住宅市场信心维持一手商品房市场需求旺盛，成交价格维持稳定。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Shirley Tang 高级董事上海+8621 6391 6688shirley.tang@savills.com.cnRoy Zhao 助理董事上海+8621 6391 6688roy.zhao@savills.com.cn住宅销售部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cn“尽管第三季度开发商债务违 约 情 况 引 发 市 场 关 注 ，但营商及经济环境维持稳定，继续吸引全国人才来沪就业生活，房地产市场信心充足 。” ­ 简可，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 2savills.com.cn/research图1：分季度一手商品住宅供应量、成交量及价格水平， Q4/2016-Q3/20210.00.71.42.12.83.54.24.95.66.37.00.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.0Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3201620172018201920202021图2：二手住宅销售成交量及价格水平，10/2016-08/20211.01.52.02.53.03.54.04.55.00.00.51.01.52.02.53.03.54.01610161217217417617817101712182184186188181018121921941961981910191220220420620820102012212214216218市场聚焦土地出让规则更新9月中旬上海土地交易市场网公布了第二批集中出让的土地信息，截至10月8日，已挂牌的27宗土地中有7宗取消，多位于市郊区域。土地集中出让规则较第一批规则有所更新：在第一次土地拍卖的基础上，此次集中出让在“一次性书面报价”阶段一旦有竞买人报价相同（无论该报价最终是否有效），将触发系统新增一个大于中止价且不大于一次书面最高报价的任一万位整数“随机值”。书面报价环节仅新增一个随机值，随机值可与竞买人的报价重复，增加最终平均价 的 不 确 定 性 。随 机 值 的 引 入令 进 入“ 一 次性书面报价”环节的房企猜中平均价的可能性进一步降低，最终拿地的随机性反而增加了整个拿地过程的公平。一手房销售市场规则更新而针对一手房销售，9月开始入市新盘入围认购比例有所调整。在第四批集中入市的项目中，部分项目的入围认购比例有所调整：按照项目所处环线不同，内环内入围比调整为2.5；内中环调整为2.0；中外环调整为1.8；其余地区维持1.3。认购比例高于1.3的项目继续实行5年的限售政策不变。相较之前1.3的入围比例，规则的调整保证更多购房者有机会参拍。整体商品住宅市场一手市场：第三季度上海新建商品住房新增供应约162.8万平方米，较上季度下降31.8%，同比下降37.6%。8月上海第四批42个项目集中拿证，在入市的房源中，预计有6个项目备案均价会高于人民币每平方米1 0 万 元 ，包 括 翠 湖 五 集 、云 锦 东 方 等 高 端 热门楼盘。2021年第三季度，上海内至外环间一手住宅成交量环比皆录得下降。而随着多个热门楼盘入市，内环内一手商品住宅成交量较上季度录得40.4%的上涨。整体而言，季度内上海一手商品住宅成交量共计约241.5万平方米，环比下跌1.8%，同比下跌16.8%；成交均价达到每平方米人民币54,780元，环比上涨3.1%，同比下降0.4%。二手市场：2021年第三季度，严格的住宅销售政策进一步传导收紧至二手房市场。5月份以来上海二手住宅市场成交量环比下降，7、8两个月份市场共成交158.6万平方米。成交价格方面，在2021年8月，全市二手房成交价格达到人民币每平方米每月40,810元，价格水平较录得轻微下降。第三季度上海收紧的房地产调控政策传导至二手房市场。在7月9日上海市房管局召开规范二手住房房源挂牌管理会议，提出二手房挂牌指导价的相关政策。稍后在8月，二手房市场进一步推出“三价就低”的银行按揭政策。银行在批贷时将考量网签合同价、银行评估价以及涉税评估价三者最低值作为贷款计算基数。高端住宅销售市场第三季度，上海一手高端公寓市场迎来四个项目入市：龙盛福新里、瑞虹新城天悦耀庭、翠湖五集以及复兴珑御等新增供应，共计11.1万平方米。一手高端公寓成交量共计来源 上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部来源 上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部图3：一手高端公寓供应量，Q4/2016-Q3/2021051015202530354045Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3201620172018201920202021来源 上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部表1：一手商品住宅市场各业态表现，Q3/2021来源 上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部公寓别墅总计新增供应平方米1,535,12093,0181,628,137同比 (%)-37. 3%-42.6%-37. 6%成交量平方米2,188,469226,7332,415,202同比 (%)-14.5%-34.1%-16.8%成交均价人民币每平方米54,48357,62 554,778同比 (%)-0.5%2.1%-0.4%住宅销售 3savills.com.cn/research图 4：一 手 高 端 公寓成 交 量 及 价 格 指 数，Q4/2016-Q3/20211001101201301401501601701800510152025303540Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3201620172018201920202021Q4/2010 = 100来源 上海市房地产交易中心，第一太平戴维斯研究部约13.8万平方米，较 上季度下降18.9 %，同比下降36.6%。其中位于虹口瑞虹新城天悦耀庭、古北中央公园以及苏河湾的龙盛福新里等项目销售火热。价格方面，一手高端公寓价格指数较上季度环比上升1.1%，同比上升1.4%，平均成交价格达到人民币每平方米121,500元。住宅土地市场第三季度，上海无住宅土地成交。上海土地市场网在9月13日公布了2021年第二批集中土地出让公告，共挂牌25幅普通商品住宅用地、2幅“城中村”改造用地、14幅征收安置房用地以及7幅租赁住房用地，挂牌价格共计约574.6亿元，总出让面积167.8万平方米。此次集中供地涉及青浦、杨浦、嘉定、松江、闵行、崇明及浦东等近年来较为热门的土地出让区域。在10月8日发布的最新公告来看，由于商业占比高等原因，25幅普通商品住宅中有7幅位于市郊区域的土地终止拍卖。住宅销售市场展望10月15日，上海网上房地产公告了上海第五批集中过会的57个新盘。供应套数及核心区域项目分布都创下了五次集中入市新盘的最高纪录。随着四、五两批新房逐步入市，上海第四季度预计将迎来供应及成交高峰。中心城区包括翠湖五集、愚园名邸、宝珀公寓等在内的多个楼盘将在十月中下旬开盘。目前楼市调控政策已逐渐见顶，市场对政策调控反应明显。央行在9月第三季度例会上提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。预计未来在金融端将继续精细化调控，在持续抑制投机性需求的基础上为刚需及改善性购房群体提供更多保障。项目区板块销售面积(平方米)成交均价 (人民币平方米)外滩黄浦湾黄浦黄浦滨江459182,375 白金湾府邸虹口北外滩361161,389 虹桥尚嘉苑闵行金虹桥1,019155,813 露香园黄浦老西门1,040151,908 老西门新苑黄浦老西门10,983142,927 表2：一手住宅成交均价最高的五个公寓项目，Q3/2021来源 上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部住宅销售