上海住宅销售 2023年第四季度

上海-2024年1月 MARKETIN MINUTES SavillsResearch 住宅销售 成住交宅量受销抑，但售一市手价场格仍延稳健续。2023下半年偏弱态势 第一太平戴维斯 如请联需了系解更多资讯， 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 住宅销售部 ShirleyTang •方20米23，年环第比四上季涨度3，9.上0%海，新同建比商下品滑住22房.5新%增。供应324.8万平 •上第四涨季1.4度%，，上同海比成下交跌一24手.7商%品。住宅约198.2万平方米，环比 •方一米手6商8品,98住3宅元成，环交比价下格跌同1比.9上%涨。5.2%，达到人民币每平 •嘉第四苑季两度个，项上目海共一51手4套高供端应公入寓市。场迎来百合漫庭及缦云 57.7%，同比下跌22.4%。 •一手高端公寓成交量共计约47,676平方米，环比下跌 成交价格达到人民币每平方米122,927元。 •一手高端公寓价格指数环比微跌1.17%，同比持平，平均 方米，同比下跌7.1%；平均成交价环比微涨1.6%至人民币 •第四季度，二手住宅交易量环比上涨1.0%达到330.2万平 41,607元每平方米，同比上涨2.0%。 •积季度约内42上7.5海万二平批方次米土，拍地得拍总卖价共12093幅7.涉7亿宅元用，地平，均建楼筑板面价 为每平方米24,270元。 望促成市场平稳健康过渡。” “程上充海满住挑宅战市，但场长处期于前转景型向之好中，，有过 简可，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 高级董事 上海 +862163916688 shirley.tang@savills.com.cn 董上事海 JordanPan +862163916688 jordan.pan@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 4.5 9.0 4.08.0 3.57.0 3.06.0 2.55.0 2.04.0 1.53.0 1.02.0 0.51.0 0.00.0 20192020202120222023 图Q11/：2一01手9-商Q4品/2住02宅3供应量、成交量及价格水平， Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 来源上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部 -图2022：3二年手12住月宅销售成交近六个月平均价格，2015年12月 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 1512 166 1612 176 1712 186 1812 196 1912 206 2012 216 2112 226 2212 236 2312 来源上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部 市场聚焦 购房门槛进一步降低 第四季度末，上海迎来市场调整以来力度较 大的购房放松政策。首套住宅首付比例由35%下调至30%，二套住宅首付比例从普宅 50%、非普宅70%统一下调至50%。同时普宅认定取消总价上限标准，目前大部分单套建筑面积144平以下的五层及以上多高层住房均属于普通住房，交易可享受税费优惠。 首套住宅贷款利率下调为4.1%，即当前贷款市场报价利率减10个基点；二套住房商贷利率为4.5%（当前贷款市场报价利率加30个基点）。 新政大幅降低刚需购房入市的成本，也为二套改善提供更多选择的空间，一定程度上减轻置换压力，进一步刺激购房需求释放。 一月初，青浦和奉贤两个区域同时放松限购。在两地内符合条件且在沪无住房的非沪籍单身人士，社保或个税缴满三年可在以上两个行政区的新区内购买一套住房。 整体商品住宅市场 一手市场：2023年第四季度，上海新建商 品住房新增供应324.8万平方米，环比上涨 39.0%，同比下滑22.5%。成交一手商品住宅约198.2万平方米，环比上涨1.4%，同比下跌24.7%。成交价格同比上涨5.2%，达到人民币每平方米68,983元，环比下跌1.9%。 2023年一手住宅年度共12个批次，86,368套住宅入市，推盘节奏较快，尤其在第四季 度达到一个供应小高峰。但在下半年开始，随着市场认购率逐渐下滑，触发积分的项目减少，供应成交差距拉大。加推的项目多为区位优越、热度较高的部分项目。 二手市场：第四季度，二手住宅交易量环比上涨1.0%达到330.2万平方米，同比下跌7.1%；平均成交价环比微涨1.6%至人民币 41,607元每平方米，同比上涨2.0%。 在九月份“认房不认贷”政策刺激下，二手房置换交易得到一定推动。月均挂牌量从2022年的37,791套达到2023年的40,666 套，并在11月达到年内峰值46,051套。挂牌量并不直接等同于出售，但也反映了近一段时间，不少业主希望降低资产负债水平，对后市看法依然较为谨慎。 一手房供应充足及买家观望情绪浓厚继续给二手房去化带来阻力，季度末交易略有回温，但仍徘徊在历史低位。 高端住宅销售市场 第四季度，上海一手高端公寓市场迎来百合 漫庭及缦云嘉苑两个项目共514套供应入市。一手高端公寓成交量共计约47,676平方米，环比下跌57.7%，同比下跌22.4%。价格指数环比微跌1.17%，同比持平，平均成交价格达到人民币每平方米122,927元。 配套完善、区位良好的核心区域高端项目需求仍较稳定，普宅标准调整使一些项目单元购房成本降低，得以释放更多改善需求。 图3：二手住宅销售成交量，2015年12月-2023年12月 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 表1：一手商品住宅市场各业态表现，Q4/2023 公寓 别墅 总计 新增供应 平方米 同比(%) 3,021,662-25.2% 226,580 51.5% 3,248,243-22.5% 成交量 平方米 1,799,140 183,235 1,982,375 同比(%) -26.2% -6.4% -24.7% 成交均价 人民币每平方米 66,378 94,566 68,983 同比(%) 4.5% 3.7% 5.2% 1512 166 1612 176 1712 186 1812 196 1912 206 2012 216 2112 226 2212 236 2312 来源上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部 来源上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部 来源上海市房地产交易中心，第一太平戴维斯研究部 住宅土地市场 图4：一手高端公寓供应量，Q1/2019-Q4/2023 35 30 25 20 15 10 5 0 2019 2020 2021 2022 2023 季度内的第三、第四批次土地拍卖分别于 10月及12月进行。第三批次共17幅涉宅用地拍卖，建筑面积约269.8万平方米，拍得总价675.7亿，平均楼板价为25,000元。关注度较高的包括建筑面积为67.32万平方米的徐汇龙华地块，最终以240.16亿的底价成交。 第四批次土拍同样分为两个小批次进行。12幅涉宅用地最终以362亿元的总价成交，建筑面积157.7万平方米，平均成交楼板价22,960元。市区内徐汇、普陀、杨浦均有优质地块供应。 住宅销售市场展望 上海迎来2024年第一批次新房入市，22个 项目共4,335套住宅，年内市区内仍有较多高端项目陆续入市。 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 自2023年下半年以来，住宅销售市场有所降温，买家观望情绪较重，年底的降首付、降利息等举措，结合普通住宅标准调整，预计为改善型买家留出更多空间。自金山、奉贤、青浦政策优化后，区域性放松限购范围或仍将扩大。 图5：一手高端公寓成交量及价格指数，Q1/2019-Q4/2023表2：一手住宅成交均价最高的五个公寓项目，Q4/2023 35190 项目 区 板块 销(平售方面米积) (人成民交币平均方价米) 华润外滩九里苑 黄浦 黄浦滨江 334 176,863 绿地海珀外滩 黄浦 黄浦滨江 290 155,530 翠湖五集 黄浦 淮海中路 212 143,607 锦云江悦公寓 浦东 三林 286 143,191 宝能华庭 徐汇 龙华 456 141,312 30180 25170 20 15 10 5 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 0 20192020 202120222023 160 Q4/2010=100 150 140 130 120 7 4.2 6 3.6 5 3.0 4 2.4 3 1.8 2 1.2 1 0.6 0 0.0 201920202021 20222023 来源上海市规划和国土资源管理局，第一太平戴维斯研究部 图Q16/：20住1宅9-土Q4地/2成02交3面积（可建面积）和楼板价， 来源上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 来源上海市规划和国土资源管理局，第一太平戴维斯研究部