上海住宅销售 2022年第二季度

1savills.com.cn/research• 2022年第二季度，上海新建商品住房新增供应约37.5万平方米，同比下滑84.3%，达到2017年第四季度以来的最低点。 • 第二季度，上海成交一手商品住宅约103.9万平方米，环比下跌60.5%，同比下降57.7%。 • 一手商品住宅成交价格环比增长19.2%，同比上涨37.9%，达到人民币每平方米73,300元。 • 第二季度，上海一手高端公寓市场暂无新增供应入市。 • 一手高端公寓成交量共计约5.7万平方米，环比下跌66.0%，同比下降66.5%。 • 一手高端公寓价格较上季度环比下跌1.5%，同比上升3.6%，达到平均每平方米人民币121,300元。 • 第二季度，二手住宅交易量环比下跌58.9%达到125.7万平方米，同比下滑81.5%；平均成交价环比微跌1.2%至人民币37,808元每平方米， 同比下跌6.4%。 • 上海2022年首批土地集中拍卖完成，共拍出可建面积425.2万平方米，总成交价达到人民币834.7亿元。MARKETINMINUTESSavills Research住宅销售上海 - 2022年7月第二季度交易量下滑但价格维持稳定上海解除封控后六月交易量反弹。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Shirley Tang 高级董事上海+8621 6391 6688shirley.tang@savills.com.cnRoy Zhao 助理董事上海+8621 6391 6688roy.zhao@savills.com.cn住宅销售部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cn“封控对经济现状及买家情绪 负 面 影 响 较 大 ，促 使 许 多家庭花更多时间、加大开支提升居家舒适度。” 简可，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 2savills.com.cn/research图1：一手商品住宅供应量、成交量及价格水平， Q3/2017-Q2/20220.01.02.03.04.05.06.07.08.00.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.0Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201720182019202020212022图2：二手住宅销售成交量及价格水平，2017年4月-2022年6月1.01.52.02.53.03.54.04.55.00.00.51.01.52.02.53.03.54.017417717101811841871810191194197191020120420720102112142172110221224市场聚焦多措并举维持房地产市场稳定五月份五年期LPR下调15个基点至4.45%，为下调力度最大的一次。此外，银行还可视具体情况再下调20个基点。上海房贷利率在全国范围内仍较有吸引力，目前稳定在约平均4.8%，但未来或有相关政策调整，允许银行进一步下调。《上海市加快经济恢复和重振行动方案》计划年内启动至少8个市中心城中村改造项目，政策将推广至五大新城，并支持发行地方政府专项债券用于城市更新项目。同时将建立房地产项目前期审批绿色通道，进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间。第 二 季 度 ，上 海 进 一 步 更 新 人 才 落 户 政 策 。符合落户基本条件的硕士毕业生，如毕业于世界排名前50的院校且全职在上海工作，则可直接申办落户，取消社保缴费基数和缴费时间要求；在沪“双一流”建设高校的应届本科毕业生如在五大新城就业，满足户籍管理基本办法即可申请落户等；相关人才及住房租赁政策将拓展至金山、宝山等南北重点转型地区。整体商品住宅市场一手市场：2022年第二季度，上海新建商品住 房 新 增 供 应 约 3 7 . 5 万 平 方 米 ，环 比 下 跌87.7%，同比下滑84.3%。成交一手商品住宅 约 1 0 3 . 9 万 平 方 米 ，环 比 下 跌 6 0 . 5 % ，同 比下降57.7%。一手商品住宅成交价格环比增长19.2%，同比上涨37.9%，达到人民币每平方米73,300元。第二季度封控期间成交量受挫，大部分在六月完成。成交均价急剧增长但成交量较低，主要因为期间成交住宅大多位于更市中心的区域。但鉴于买家对上海市场长期前景的信心，价格水平仍保持稳定。二手市场：2022年第二季度成交量为125.7万平方米，环比下跌58.9%，同比下跌81.5%；成交均价环比微跌1.2%，同比下滑6.4%至37,808元。尽管出于可理解的原因交易量有所下滑，但交易价格基本保持稳定。贷款审批速度加快 ，“ 三 价 就 低 ” 政 策 有 所 松 动 ， 贷 款 额 度 有部分上浮。短期内需求受抑可能会促进销售，但整体的经济不确定性和市场情绪意味着买家或将更加谨慎。高端住宅销售市场第二季度，上海一手高端公寓市场无新增供应入市。一手高端公寓成交量共计约5.7万平方米，环比下跌66.0%，同比下降66.5%。一手高端公寓价格指数环比下跌1.5%，同比上升3.6%，平均成交价格达到人民币每平方米121,300元。高净值人士受近期封控及经济形势影响较小 ，因 而 高 端 住 宅 市 场 较 稳 定 。封 控 过 后 ，富裕买家更可能考虑改善居住环境，尤其在近期全球及股权市场、金融产品均不稳定的情况下。在近期入市的高端项目中，徐汇龙华板块的百汇园三期认筹数量达到开盘量两倍并全部去化，成交均价为人民币127,875元每平方米。住宅土地市场受到疫情影响，2022年第一批次剩余土拍在6月1日上海复工首日重启；36幅地块总供应面积199.71万平方米，建筑面积425.19万平方米，出让金额达到834.7亿元。其中19幅地块以底价成交，其中成交总价为47.3亿元的徐汇斜土街道地块溢价最高（9.6%）。本次房企参拍条件经临时调整后有所放宽，包括取消打分入围及降低资金冻结比例等，以鼓励房企参与。来源 上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部来源 上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部图3：一手高端公寓供应量，Q3/2017-Q2/2022051015202530354045Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201720182019202020212022来源 上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部表1：一手商品住宅市场各业态表现，Q2/2022来源 上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部公寓别墅总计新增供应平方米374, 5740374, 574同比 (%)-83.5%-100.0%-84.3%成交量平方米1,044,40062,3001,106,600同比 (%)-54.2%-65.1%-55.0%成交均价人民币每平方米73,90082,00074, 300同比 (%)41.3%27. 3%39.9%住宅销售 3savills.com.cn/research图 4：一 手 高 端 公寓成 交 量 及 价 格 指 数，Q3/2017-Q2/20221001101201301401501601701800510152025303540Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201720182019202020212022Q4/2010 = 100来源 上海市房地产交易中心，第一太平戴维斯研究部图5：住宅土地成交面积（可建面积）和楼板价， Q3/2017-Q2/20220.00.61.21.82.43.03.64.20.00.51.01.52.02.53.03.5Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201720182019202020212022来源 上海市规划和国土资源管理局，第一太平戴维斯研究部同时上海第二批次土地集中供应将在7月底 拉 开 序 幕 ，共 有 3 4 幅 涉 宅 地 块 ，其 中两幅为城市更新用地。总出让面积为119.7万平方米，总起拍价746.5亿元。供地集中区域包括嘉定（5）和青浦（5）和 闵 行（ 4 ）；起 始 楼 板 价 最 高 的 地 块 分别 为 长 宁 新 泾 镇（ 每 平 方 米 约 人 民 币91,075元），普陀中山北社区（每平方米约人民币65,186元）及杨浦大桥街道（每平方米约人民币57,000元）。近年热门的临港区域本次并无供应，且大部分供应位于较中心区域。住宅销售市场展望2022年第二季度成交价出现大幅上涨，但成交量较低，预计随着下半年市场活动恢复常规， 价格水平也将趋于缓和。尽管有宽松的贷款政策，还需更强健的市场信心才能支撑更成熟的经济活动恢复。上海第一批土地顺利完成出让，而第二批 出 让 密 集 安 排 在 仅 一 个 多 月 以 后 ，刚结束竞拍的开发商或许不能顺利消化。6 月 3 0 日 发 布 的《 上 海 住 房 和 城 乡 建 设 管理发展报告》提倡智能环保的城市建设，提出2000亿元的市重大工程年度投资额目标；关注改善民生，开展旧城区改造，建设筹措保障性租赁住房17.3万套；聚焦建筑、滨水、街道、绿化、地下等城市“五大空间”，提升城市风貌和品位；开展建筑能耗监测系统升级和建筑碳排放监管平台建设及聚焦重点领域安全保障。除继续关注经济增长，上海仍将改善宜居性吸引各地人才。项目区板块销售面积(平方米)成交均价 (人民币平方米)外滩黄浦湾黄浦黄浦滨江459171,171翠湖五集黄浦淮海中路707161,120三湘印象名邸浦东三林344149,307老西门新苑黄浦老西门659145,672瑞虹新城天悦耀庭虹口临平路16,305115,077表2：一手住宅成交均价最高的五个公寓项目，Q2/2022来源 上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部住宅销售