房地产行业第24周周报：新房销售环比回升，大连楼市新政出台

房地产行业第24周周报 新房销售环比回升，大连楼市新政出台 2023年06月18日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 新房销售环比回升，大连楼市新政出台 2023年06月18日 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 摘要: ⯁本周核心观点：2023年6月第3周，本周新房成交面积环比回升12%，但同比下降40%，跌幅有所扩大。其中二线城市同比跌幅较大。未来两周新房 销售将迎来半年业绩冲刺节点高基数考验。本周二手房成交环比小幅回落，同比增速保持在3%以上，二线城市二手房成交面积同比增速转负。 ⯁重点政策解读：6月15日，大连市政府新闻办官微发布信息，大连市保持房地产市场平稳健康发展工作领导小组办公室发布《关于进一步促进我市房地 产市场平稳健康发展的通知》。通知提到，大连市将科学安排房地产用地供应，阶段性下调新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限，实施房交会购房补贴政策，支持新建非住宅商品房去库存，推进县区供给侧结构性改革去库存工作，持续优化公积金各项支持政策，因时因势精准调整调控政策。我们认为，大连楼市新政有助于降低居民购房负担，进一步释放楼市需求。5月统计局数据指向行业开发建设仍然低迷，我们认为政策发力仍存空间。本周央行自去年8月后再度下调公开市场操作与MLF利率，我们认为下周LPR利率或将迎来新一轮下调，有望稳定楼市预期并提振需求。本周�召开的国务院常务会议提出，要研究推动经济持续回升向好的一批政策措施，并强调具备条件的政策措施要及时出台、抓紧实施。本月青岛市在非限购区域购房首付比例、限售条件、棚户区改造货币化安置等方面出台楼市新政。本周郑州明确要推动房地产与金融形成良性循环，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，支持居民刚性和改善性住房需求。我们认为，近期大连、青岛、郑州等高能级城市接连出台楼市新政，未来更多城市也有望跟进，中央及地方政府政策合力，有望推动经济复苏并带动居民收入预期改善，助力房地产市场企稳。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/06/12-2023/06/18）申万房地产指数上涨0.23%，跑输上证综指1.07pct，在各类板块中位列第27/31，恒生地产建筑业指数上涨1.36%，跑输恒生综指1.87pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：荣盛发 展（41.86%）、派斯林（18.00%）、正荣地产（14.09%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：易居企业控股（-21.74%）、京投发展（-14.95%）、*ST新联（-11.48%）。本周恒生物业服务及管理板块上涨3.22%，与恒生综指涨幅持平，在各类板块中位列第5/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：第一服务控股（13.21%）、碧桂园服务（9.58%）、融创服务（9.29%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：弘阳服务（-9.56%）、越秀服务（-3.10%）、中海物业（-2.32%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/06/10-2023/06/16）30个大中城新房成交面积 268.02万平方米，同比下降40.35%，环比上升12.06%。15城二手房成交面 积182.46万平方米，同比上升3.22%，环比下降0.92%。监测16个重点城市库存面积18304.76万平方米，环比上升0.28%，去化周期88.08周，较上周延长1.94周。上周（2023/06/05-2023/06/11）100大中城市土地供应建面6513.59万平方米，同比上升9.10%，环比上升77.79%；土地成交建面1945.72万平方米，同比下降27.43%，环比下降29.91%；供需比上升为3.35，溢价率为4.33%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/06/10-2023/06/16）房企境内新发债总额为158.74亿元，同比上升23.24%，环比上升162.64%；债务总偿还量为84.36亿元，同比上升67.54%，环比下降20.70%；净融资额74.38亿元。 ⯁风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾5 2.一周行情回顾8 2.1房地产板块8 2.2物业板块8 2.3重点公司公告9 3.地产市场监测12 3.1新房成交数据12 3.2二手房成交数据12 3.3土地市场情况13 3.4库存及去化15 4.房企融资情况17 4.2房企融资详情17 4.3房企信用情况18 风险因素18 图表目录 图表1：本周政策回顾5 图表2：本周房地产板块行情走势（%）8 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）8 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）8 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）8 图表6：本周物业板块行情走势（%）9 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）9 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）9 图表9：本周物业股跌幅前9名（%）9 图表10：本周重点公司公告9 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速12 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）12 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）12 图表14：2023年5月新建住宅价格和同比及环比增速12 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速13 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）13 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）13 图表18：2023年5月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）13 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速13 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速13 图表21：100大中城土地供需比（倍）14 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比14 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率14 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率14 图表25：15城库存面积及去化周期15 图表26：一线城市库存面积及去化周期15 图表27：二线城市库存面积及去化周期15 图表28：三线城市库存面积及去化周期15 图表29：重点城市库存和去化周期情况15 图表30：境内新发债规模及同比增速17 图表31：债务偿还规模及债务净融资规模17 图表32：房企债券相关公告17 图表33：房企债券发行详情17 图表34：房企最新负面事件18 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 大连：因时因势精准调整调控政策，促进房地产市场健康发展 6月15日，大连市政府新闻办官微发布信息，为促进大连市房地产市场良性循环和健康发展，大连市保持房地产市场平稳健康发展工作领导小组办公室发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。通知提到，大连市将科学安排房地产用地供应，阶段性下调新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限，实施房交会购房补贴政策，支持新建非住宅商品房去库存，推进县区供给侧结构性改革去库存工作，持续优化公积金各项支持政策，因时因势精准调整调控政策。 政策解读： 大连迎来房地产政策新政，高能级城市地产政策持续放松。今年以来，不同能级城市的楼市销售持续分化，高能级城市新房周度同比增速较高，销售复苏动能强于三四线城 市。不过进入6月后，一二线城市同比增速也有所放缓，本周一线/二线/三线城市新房销售同比增速分别为-28.43%/-48.77%/-26.22%，均转为负增。当前大连楼市仍存一定下行压力，5月大连新建商品住宅环比下降0.30%，同比下降4.70%。其中同比增速已连续负增1年。本次发布通知提到，下调2023年三季度新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限，6月房交会期间在市内四区提供购房补贴。我们认为，大连楼市新政有助于降低居民购房负担，进一步释放楼市需求。 政策合力有望提振经济复苏与收入预期，助力房地产市场企稳。5月统计局数据指向行业开发建设仍然低迷，我们认为政策发力仍存空间。本周央行自去年8月后再度下调公开市场操作与MLF利率，我们认为下周LPR利率或将迎来新一轮下调，有望稳定楼市预 期并提振需求。本周�召开的国务院常务会议提出，要研究推动经济持续回升向好的一批政策措施，并强调具备条件的政策措施要及时出台、抓紧实施。本月青岛市在非限购区域购房首付比例、限售条件、棚户区改造货币化安置等方面出台楼市新政。本周郑州明确要推动房地产与金融形成良性循环，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，支持居民刚性和改善性住房需求。我们认为，近期大连、青岛、郑州等高能级城市接连出台楼市新政，未来更多城市也有望跟进。中央及地方政府政策合力，有望推动经济复苏并带动居民收入预期改善，助力房地产市场企稳。 1.2地产政策回顾 中央政策层面：本周人民银行下调公开市场操作和MLF利率各10bp。国家发改委等部门发布关于做好2023年降成本重点工作的通知，提出要推动经营主体融资成本稳中有 降。统计局发布5月房地产销售投资数据。6月16日召开的国务院常务会议提出，研究推动经济持续回升向好的一批政策措施。 地方政策层面：本周大连提出阶段性下调新发放首套房贷利率等一系列措施。郑州明确要推动房地产与金融形成良性循环，支持房地产市场平稳健康发展。德州在全市推行二手房“带押过户”公积金贷款业务。 图表1：本周政策回顾 日期 发布地区 内容 06/11 武汉 6月9日，武汉发布武告字（2023年）8号拍卖公告，此次共出让21宗地块，土地总面积102.17公顷，规划建筑面积305.99万平方米，起始总价约291.70亿元。其中：住宅类用地17宗、面积约89.29公顷，起始总价约281.85亿元；商业类用地4宗、面积12.88公顷，起始总价约9.85亿元。该批次项目将于2023年6月30日集中举行拍卖活动。 06/11 南京 本次供地集中在雨花台区（2宗）、江宁区（2宗）、六合区（4宗）三个区域，涉及雨花数字城、小行、青龙地铁小镇、江宁东山以及六合副城等板块。总出让面积31.86万平方米，总建筑面积62.9万平方米，总起价89.8亿元。 06/12 全国 6月5日至9日，第二届联合国人居大会在肯尼亚内罗毕联合国人居署总部召开。住房和城乡建设部部长倪虹率中国政府代表团出席会议，分别在全体会议和高级别对话上发言，并借大会契机开展了一系列多边和双边活动。倪虹在全体大会发言中指出，应对全球性危机挑战，建设更健康、更安全、更宜居的城市，是世界各国的共同责任。中国始终秉持习近平主席提出的“人民城市人民建，人民城市为人民”重要理念，坚持以人民为中心的发展思想，提高城市规划、建设、治理水平，实施城市更新行动，推动城市建设发展，城市综合承载能力不断增强，居民住房条件明显改善，人居环境质量迈上新台阶。他表示，中国将一如既往支持人居署工作，愿与世界各国共享经验、共谋发展、共创未来，推进全球发展倡议和新城市议程的落实，为实现可持续的城市未来而不懈努力。 06/13 全国 央行公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，6月13日以利率招标方式开展20亿元7天期逆回购操作，中标利率1.9%，上次为2.0%。Wind数据显示，当日20亿元逆回购到期，因此当日完全对冲到期量。Wind数据显示，央行公开市场7天期逆回购操作中标利率2022年调降过两次，时间为2022年8月15日和2022年1月17日，调降幅度均为10bp。据此计算，此次公开市场7天期逆回购操作中标利率调降为时隔近10个月来