上海住宅销售 2021年第一季度

1savills.com.cn/research• 第一季度，上海新建商品住房新增供应约97万平方米，环比下跌59.2%，较2019年第一季度下降33.5%。• 一手商品住宅成交量共计约321万平方米，环比上涨11.9%，较2019年第一季度上升126.2%。­­• 一手商品住宅成交均价环比上涨6.2%，达到每平方米人民币55,800元，同比持平。­­• 第一 季度，上海 一手高端 公寓市场 仅有瑞 虹 新城 天 悦耀庭一个项目新增供应入市，为市场带来240套可售单元。­­• 一手高端公寓成交量共计约26.8万平方米，较上季度上升58.1%，较2019年第一季度上升21.0%。­­• 2、3月份，上海相 继出台了多项限售、限 购、限 贷 等方面的调控政策以及中考相关的新政，令学区概念相关的二手房市场降温。­­• 第一季度，上海共成交11幅居住为主用地出让，其中不乏黄浦区豫园社区及虹口嘉兴路街道等中心城区的核心优质地块。­• 年初传闻包含上海在内的22城将一年三次集中供地，虽然目前上海具体措施尚未提出，但未来如何执行值得密切关注。MARKETINMINUTESSavills Research住宅销售上海 ­-­­2021年4月市场政策环境收紧第一季度上海楼市新政密集出台。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Shirley Tang 高级董事上海+8621 6391 6688shirley.tang@savills.com.cnMichelle Zhou 董事上海+8621 6391 6688michelle.zhou@savills.com.cnSiu Wing Chu首席执行官中国区+8621 6391 6688siuwing.chu@savills.com.cn住宅销售部中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cn“2020年下半年以来，全国房地产市场信贷环境不断收紧，防范高企的负债对整体经 济 带来 冲击。上海房地 产市 场 调 整 新 房 出 售 规 则，优先保障无房家庭，进一步抑制 炒 房 行 为 。”­ 简可，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 2savills.com.cn/research图1：分季度一手商品住宅供应量、成交量及价格水平， Q2/2016-Q1/20210.00.71.42.12.83.54.24.95.66.37.00.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.0Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201620172018201920202021图2：二手住宅销售成交量及价格水平，2016年1月-2021年2月0.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.00.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.0161165169171175179181185189191195199201205209211市场聚焦积分购房制度1 月2 1日，上 海 出台“ 沪 十 条”收 紧 住 宅 市 场调 控 。在限售方面，主 要包 括 夫 妻离异三年内购买商品住房计入家庭总套数；将住房销售增值税免征年限从两年增至五年；以及优先购房五年禁售。而在住宅销售管理方面，则要求完善新建商品住房公证摇号选房制度，优 先 满 足“ 无 房 家 庭 ”自住 购 房 需 求，加强预售资金监管等。承 接 新 政 ，从 2 月6日起，针 对 认 购 比 超 过130%的新房正式启用积分制购房。总分由基础分数及社保缴纳时长的浮动分数构成 。新 政 积 分 条 件可以看出，在优 先 满 足“无房家庭”、刚需自住外，兼顾到了先售后买的改善需求。相较此前政策而言，此次积分新政在设置上更为灵活细致，对于其它大城市防 堵 漏 洞具有借鉴意义。而对于有购房资格的投资购房者及非刚需家庭而言，仍可在二手房市场挑选合适的物业入手。整体商品住宅市场一手市场：受到2月新年影响，上海住宅市场在第一季度迎来淡季，市场供应有限。季度内新建商品住房新增供应约97万平方米，环比下跌59.2%，相较2019年第一季度下降33.5%。而在3月中旬，上海市房地产交易中心发布公告显示近期将有33个楼盘集中上市。除了大多位于五大新城的项目外，亦有尚海湾豪庭及上海星河湾两个豪宅项目在列，预计将在第二季度为市场注入信心。较2020年第四季度，上海各环线内成交面积都录得上涨，尤其内环内及内中环环比上涨分别达到48%、40.7%，中心城区表现亮眼。上海一手商品住宅成交量共计约321万平方米，环比上涨11.9%，较2019年第一季度上升126.2%；成交均价环比上涨6.2%，达到每平方米人民币55,800元，同比持平。二手市场：延续2020年下半年的火热趋势，上海二手房市场在2021年前两个月仍旧维持了较高的热度。其中1月份成交面积达到340万平方米，为2016年9月份以来的成交新高。成交价格方面，在2021年2月份，二手房成交价格升至人民币每平方米每月43,900元。然而在 2、3月份，上海相 继出台了多项限售、限购、限贷等方面的调控政策以及中考相关的新政，令学区概念相关的二手房市场降温，2月成交量降幅明显。另一方面，部分原本计划置换的家庭受到一手房积分政策的影响，延后了置换需求，目前二手房市场挂牌价格趋于理性，市场观望氛围浓厚。高端住宅销售市场第一季度，上海一手高端公寓市场供应有限，仅瑞虹新城天悦耀庭一个项目在1月入市，共计入市49,165平方米，为市场带来240套可售单元。一手高端公寓成交量共计约26.8万平方米，较上季度上升58.1%，较2019年第一季度上升21.0%。其中老西门及古北板块成交较为活跃：露香园、中海建国里以及古北中央公园等项目销售火热。价格方面，一手高端公寓价格指数较上季度环比上升3.5%，同比下降0.4%，平均成交价格达到人民币每平方米116,300元。住宅土地市场第一 季度，上海 共成交11幅 居 住 为主 用地出让 。成 交 占 地 面 积 共 计 约 6 5 . 4 万 平方米，可建面积共计122.2万平方米，平均成交楼面价约为人民币每平方米34,250元。土地成交时间集中在农历新年前，其中在中心城区不乏多块核心优质住宅土地成交。其中位于黄浦区豫园社区以及虹口区嘉兴路街道两幅住宅地块以人民币每平方米90,000元左右的楼板价成交，位列历年来上海纯住宅土地成交楼板价前三。来源 上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部来源 上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部表1：上海购房积分政 策来源 根据公开资料整理积分类型积分项分值基础分（满分60）上海户口有：10无：0婚姻状况已婚:10单身:0名下有无上海房产无：20有：05年内有购房记录0动态分（满分24）5年内无购房记录名下有上海房产5名下无上海房产202003年1月起，每 缴 纳 一 个月社 保 加0.1-0.24分（不同项目每月积分基数不同）住宅销售 3savills.com.cn/research图 4：一 手 高 端 公寓成 交 量 及 价 格 指 数，Q2/2016-Q1/20218090100110120130140150160170051015202530354045Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201620172018201920202021Q4/2010 = 100来源 上海市房地产交易中心，第一太平戴维斯研究部图5：住宅土地成交面积（可建面积）和楼板价， Q2/2016-Q1/20210.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.00.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82.0Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201620172018201920202021来源 上海市规划和国土资源管理局，第一太平戴维斯研究部表2：一手商品住宅市场各业态表现，Q1/2021来源 上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部租赁住宅用地方面，第一季度上海共计出让14幅纯租赁用地，建筑面积共计83.1万平方米，成交平均楼板价 约人民币每 平方米4,650元。出让地块多位于浦东新区及闵行区产业园区。住宅销售市场展望第二季度，高端住宅销售市场方面，预计中心城区北部将有众多项目集中供应。包括九庐及上海院子的新增批次将有望入市。此外，位于北外滩板块的新弘北外滩、招商外滩玺，以及位于杨浦的仁恒海上源等城市更新项目将为区域内带来新增供应。3月初上海发布新政，要求深化完善房价地价联动机制。在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。现阶段一手商品住宅限价主要由预售证控制。房价地价联动机制有助于开发商在拍地时充分考量自身盈利能力，提高市场透明度。此外，年初传闻包含上海在内的22城将一年三次集中供地。集中供地短期来看将有助于开发商更加注重自身的现金流动性，以更加审慎的态度参与土地拍卖。虽然目前 上 海 具体 措 施 尚 未 出台，但 未 来 如 何 执行值得密切关注。目前上海在限售、限购、限贷三个角度都采取较为严格的调控，预 计 年 内 政 策 环境将 会 维 持。图3：一手高端公寓供应量，Q2/2016-Q1/2021051015202530354045Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201620172018201920202021来源 上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部项目区板块销售面积(平方米)成交均价 (人民币平方米)翠湖五集黄浦淮海中路5,788169,800 外滩黄浦湾黄浦黄浦滨江1,884160,100 古北壹号闵行金虹桥3,272156,100 露香园黄浦老西门22,672152,500 华润外滩九里苑黄浦黄浦滨江304150,000 表3：一手住宅成交均价最高的五个公寓项目，Q1/2021来源 上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部公寓别墅总计新增供应平方米896,93173,044969,975同比 (%)85.2%641.0%96.2%成交量平方米2,956,317258,5033,214,820同比 (%)242.5%173.8%235.8%成交均价人民币每平方米55,66257, 91755,843同比 (%)-0.3%4.8%0.1%住宅销售