上海住宅销售 2022年第四季度

1savills.com.cn/research• 2022年第四季度，上海新建商品住房新增供应约419.0万平方米，环比上涨16.7%，同比上涨37.1%。• 第四季度，上海成交一手商品住宅约263.3万平方米，环比下跌29.3%，同比上涨5.6%。­­• 一手商品住宅成交价格环比上涨6.8%，同比上涨15.8%达人民币每平方米65,482元。­­• 第四季度，上海一手高端公寓市场迎来宝能华庭、星河湾花园及海泰北外滩等五个项目共920套供应入市。­­• 一手高端公寓成交量共计约61,424平方米，环比上涨30.4%，同比下降57.8%。­­• 一手高端公寓价格指数环比上升2.55%，同比上升2.57%，平均成交价格达到人民币每平方米119,692元。­­• 第四季度，二手住宅交易量环比下滑22.8%达到355.4万平方米，同比上升2.0%；平均成交价环比上涨3.6%至人民币40,800元每平方米，上涨9.4%。• 上海本年度最后的第四批次土地集中供应在12月初收官。共6块涉宅用地完成拍卖，建筑面积677,776.6平方米，拍得总价126.8亿元。MARKETINMINUTESSavills Research住宅销售上海 ­- ­­2023年2月房地产市场正获得更多政策扶持一手成交热度稍缓­供应继续冲高。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Shirley Tang 高级董事上海+8621 6391 6688shirley.tang@savills.com.cnRoy Zhao 助理董事上海+8621 6391 6688roy.zhao@savills.com.cn住宅销售部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cn“2022年上海房地产市场在疫 情 干 扰 下 承 压 ，但 土 地 拍卖及一手住宅销售仍维持整体 稳 定 。在 政 策 支 持 和 经 济回 暖 环 境 下 ，市 场 信 心 预 计 将得 到 提 振 。”­ 简可，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 2savills.com.cn/research图1：一手商品住宅供应量、成交量及价格水平， Q1/2018-Q4/20220.01.02.03.04.05.06.07.08.09.00.00.51.01.52.02.53.03.54.04.5Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420182019202020212022图2：二手住宅销售成交近六个月平均价格，2015年1月-2022年12月010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,000151157161167171177181187191197201207211217221227市场聚焦房地产重申经济支柱地位第四季度市场迎来多次政策化冻，促进房地产平稳健康发展。“金融16条”­从保交楼的项目支持转向对地产商的融资渠道放开，优质地产商还可获得“内保外贷”的资金支持。多地已放松或取消购房及贷款限制促进交易。上海住宅市场需求相对较为健康，因而力度较大的调整措施仍未出台。首付比例及贷款利率降低、优化二手房交易程序等措施将推进市场流动性，有助构筑市场信心。2023年，上海计划完成中心城区零星旧改12万平方米，实施旧住房成套改造28万平方米，改善居住条件，加大保障性租赁住房建设并落实五大新城及临港人才住房支持。上海2023年GDP目标设为5.5%。住房消费反弹将提供有力支持，新能源汽车及智能家电补贴也将有一定程度刺激。上海还计划创造550,000个岗位，吸引人才来沪就业。整体商品住宅市场一手市场：2 0 2 2 年 第 四 季 度 ，上 海 新 建 商 品住房新增供应约419.0万平方米，环比上涨16.7%，同比上涨37.1%。第四季度，上海成交一手商品住宅约263.3万平方米，环比下跌29.3%，同比上涨5.6%。一手商品住宅成交价格环比上涨6.8%，同比上涨15.8%，达到人民币每平方米65,482元。2022年上海共407个项目、94,310套新房入市。由于疫情封控原因，大多数项目在下半年入市。半数供应在外郊环外，但内中环供应也有所增加。由于经济放缓及项目交付等因素，年内市场信心稍显乏力，且充足供应使买家分流，认购率和入围积分均有所降低 ，销 售 表 现 有 所 分 化 。2022年土地供应量达到五年新高，预计2023-2024年仍有大量新房入市。二手市场：2022年第四季度，二手住宅交易量环比下滑22.8%达到355.4万平方米，同比上升2.0%；平均成交价环比上涨3.6%至人民币40,800元每平方米，上涨9.4%。内中环的交易量和价格最为坚挺，过去半年整体均价达到人民币57,435元每平方米，­而内环内的均价达到人民币74,517元每平方米。2022年10月1日至2023年12月31日，­对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。该政策或将改善市场流动性，增加挂牌房源数量，减少买家置换改善的成本。高端住宅销售市场2022年第四季度，上海一手高端公寓市场迎来宝能华庭、星河湾花园及海泰北外滩等五个项目共920套供应入市。一手高端公寓成交量共计约61,424平方米，环比上涨30.4%，同比下降57.8%。一手高端公寓价格指数环比上升2.55%，同比上升2.57%，平均成交价格达到人民币每平方米119,692元。­2022年一手高端住宅供应集中在年末入市，全年供应量达到320,000平方米，同比下降13.9%，价格稳定上涨。2023年预计仍有相当体量中心区域高端住宅入市。住宅土地市场上海本年度最后的第四批次土地集中供应在12月初收官。共6块涉宅用地完成拍卖，建筑面积677,776.6平方米，拍得总价126.8亿元，较上一季度大幅收缩，为开发商拍地和土地消化提供缓冲的空间。来源 上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部来源 上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部图3：二手住宅销售成交量，2015年1月-2022年12月0.00.51.01.52.02.53.03.54.04.5151157161167171177181187191197201207211217221227来源 上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部表 1：一 手商品 住 宅 市 场 各业 态 表 现，Q 4 / 2 0 2 2来源 上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部公寓别墅总计新增供应平方米4,040,686149,6044,190,289同比 (%)40.1%-13.0%37.1%成交量平方米2 , 437,1 87195,6642,632,851同比 (%)6.0%0.9%5.6%成交均价人民币每平方米63,40091,00065,500同比 (%)13.1%45.3%15.8%住宅销售 3savills.com.cn/research图 4：一 手 高 端 公寓成 交 量 及 价 格 指 数，Q1/2018-Q4/20221201301401501601701801902000510152025303540Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420182019202020212022Q4/2010 = 100来源 上海市房地产交易中心，第一太平戴维斯研究部图5：住宅土地成交面积（可建面积）和楼板价， Q1/2018-Q4/20220.00.61.21.82.43.03.64.20.01.02.03.04.05.06.07.0Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420182019202020212022来源 上海市规划和国土资源管理局，第一太平戴维斯研究部2022年上海四次土地拍卖共115幅涉宅地块完成出让，总建筑面积1,151万平方米，同比上涨112.8%；总成交金额人民币2,839.5亿元，同比增长18.4%，平均成交楼面价每平方米人民币24,700元。供地集中区域包括青浦（15幅）、浦东（14幅）、嘉定（13幅），拿地企业仍以国企及央企为主。在疫情干扰下全年土地出让 平 稳 收 尾 ，体 现 出 上 海 土 地 市 场 韧性。除土地集中拍卖以外，2022年市内还有几笔较为瞩目的非集中土地出让，如杨浦平凉社区地块以每平方米人民币21万的价格突破了上海房地联动价的纪录，为未来的高端住宅公寓项目提供更多构想空间。该地块可建面积23,791平方米，最后成交总价达到人民币23.76亿元。住宅销售市场展望监管部门为优质开发商提供银行信贷、债券融资、股权融资“三支箭”的充分支持，有望提振市场信心。未来预计在中央及地方层面仍将推进深化政策，稳定市场 走 势 。在 供 应 端 限 制 有 所 改 善 的 同 时 ，需求端后续仍需更多政策支持吸引买家入 市 ，促 进 成 交 。­民企在信贷市场宽松改善的前提下或将提高2023年土拍意愿，推进项目建设出售及资金良性流动，带动整体市场真正企稳。项目区板块销售面积(平方米)成交均价 (人民币平方米)翠湖五集黄浦淮海中路1,353175,799外滩黄浦湾黄浦黄浦滨江460168,991老西门新苑黄浦老西门489141,878 海泰园虹口北外滩3,886140,620 锦绣里普陀长寿203130,869 表2：一手住宅成交均价最高的五个公寓项目，Q4/2022来源 上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部住宅销售