2023年1-7月统计局房地产数据点评：销售走弱投资降幅扩大，资金承压拿地关注“确定性”

销售走弱投资降幅扩大，资金承压拿地关注“确定性” ——2023年1-7月统计局房地产数据点评 2023年8月21日 证券研究报告行业研究行业专题报告房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 销售走弱投资降幅扩大，资金承压拿地关注“确定性” 2023年8月21日 摘要: 销售：7月销售金额跌幅持平，市场情绪持续走弱。销售延续6月低迷情绪，7月商品房销售金额跌幅持平。2023年1-7月商品房累计销售面积66562.87万平，同比下降6.5%；7月单月销售面积7048.28万平，同比下降15.5%。2023年1-7月商品 房累计销售金额70450.00亿元，同比下降1.5%；7月单月销售金额7358.23亿元，同比下降19.3%。高频数据来看，市场进入7月之后整体波动相对较小，市场情绪自6月以来持续走弱。我们认为销售难有起色可能主要由于：1）需求方面：今年经历了积压需求集中释放后，市场销售持续走弱，购房者对于房价悲观预期较强，整体需求不足。2）供给端来看，销售持续走弱，企业端一方面面临着推货市场接受度较差带来的去化压力，因此进入7月推货更为谨慎，另一方面也受到资金压力影响，新开工大幅下降，有效供应不足。需求走弱叠加供给不足的背景下，7月销售仍未见起色。 投资：开发投资累计跌幅扩大，开工走弱保交楼持续推进。房地产开发投资降幅扩 大，投资承压趋势未改。2023年1-7月累计开发投资完成额67717.00亿元，同比下降8.5%，跌幅扩大0.6pct；7月单月开发投资完成额9167.14亿元，同比下降42.3%，跌幅扩大32.0pct，环比下降28.7%。新开工方面，销售低迷开工意愿无起色，房企出险持续，开工能力仍在恶化。今年以来累计开工面积同比跌幅持续扩大，7月当月开工面积同比跌幅略有收窄，但仍然高达25.9%，新开工仍然在持续下行，主要由于：1）在销售疲弱、回暖不确定性较强的情况下，房企开工意愿较难有明显起色。2）房企出险暴雷仍然在持续，开工能力仍在恶化。3）去年拿地不足，可开工有效储备不足。竣工方面，“保交楼”持续推进，竣工同比增速大幅回升。 土地：供应与成交仍处低位，房企拿地更关注“确定性”。百城土地供给与成交面 积均处低位。供应方面，7月100大中城住宅类用地供应土地规划建筑面积3315.48 万平，同比下降6.2%，跌幅较上月收窄。成交方面，成交土地规划建筑面积2289.80万平，同比下降49.3%。受到市场区域分化加剧的影响，房企对于土地投资的确定性要求更高，因此大部分房企为了投资的安全性均聚焦于核心城市的核心区域，而这些区域的土地供给规模有限，通常较难在土地市场热度提升时大幅增加土地供应，而核心区域以外的土地供应由于土地市场遇冷，今年整体供应缩量。土地市场热度分化加剧，部分基本面有支撑、销售热度恢复较好的城市，今年的集中供地参拍房企增加，逐步有优质民企开始在这些城市积极补货，这些核心城市优质地块对于房企而言投资安全性更高，因此恢复拿地能力的民企、积极补货强化供给优势的国央企均扎堆向这些地块聚集。但其他市场相对较弱的城市，土拍仍然较冷，房企投资的有效边界并未有明显扩大，因此我们认为今年土拍的总量来看未必会有明显提振。 资金：销售回款支撑转弱，房企资金改善转弱。开发到位资金单月跌幅扩大，房企 资金情况仍较弱。2023年1-7月房地产开发企业到位资金78217.00亿元，同比下降11.2%；7月单月到位资金9419.52亿元，同比下降24.6%，跌幅扩大3.1pct，环比下降26.6%。从分项看，国内贷款1-7月累计金额9732.00亿元，同比下降11.5%，跌幅较6月扩大0.4pct，定金及预收款27377.00亿元，同比下降3.8%；个人按揭贷款13950.00亿元，同比由正转负为-1.0%。销售回款支撑转弱，房企资金情况不乐观。7月当月到位资金同比跌幅扩大，销售热度下降、销售回款支撑转弱，资金情况同步转弱。具体到细项来看，国内贷款单月同比跌幅扩大3.2pct，环比下降31.3%，利用外资占比较小，因此同比变动幅度较大，自筹资金同比跌幅略有收窄，定金及预收款及个人按揭贷款跌幅均扩大，环比分别下降24.0%和26.4%，销售情况是房企资金的重要影响因素，在销售走弱的背景下，房企资金端的改善也同步转弱。 风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：地产行业 销售下行幅度超预期。 目录 1销售：7月销售金额跌幅持平，市场情绪持续走弱4 2投资：开发投资累计跌幅扩大，开工走弱保交楼持续推进7 3土地：供应与成交仍处低位，房企拿地更关注“确定性”9 4资金：销售回款支撑转弱，房企资金改善转弱10 风险因素11 图表目录 图表1：商品房累计销售面积及同比增速4 图表2：商品房当月销售面积及同比增速4 图表3：商品房累计销售金额及同比增速4 图表4：商品房当月销售金额及同比增速4 图表5：商品房住宅累计销售面积及同比增速5 图表6：商品房住宅当月销售面积及同比增速5 图表7：商品房住宅累计销售金额及同比增速5 图表8：商品房住宅当月销售金额及同比增速5 图表9：商品房销售面积当月同比增速-分区域（%）5 图表10：商品房销售金额当月同比增速-分区域（%）5 图表11：商品住宅销售均价6 图表12：70个大中城新建商品住宅价格指数环比增速（%）6 图表13：开发投资累计完成额及同比增速7 图表14：开发投资当月完成额及同比增速7 图表15：累计新开工面积及同比增速8 图表16：当月新开工面积及同比增速8 图表17：累计施工面积及同比增速8 图表18：累计竣工面积及同比增速8 图表19：100大中城市住宅类供应土地规划建筑面积及同比增速9 图表20：100大中城市住宅类成交土地规划建筑面积及同比增速9 图表21：100大中城市分能级住宅类供应土地规划建筑面积同比增速9 图表22：100大中城市分能级住宅类成交土地规划建筑面积同比增速9 图表23：房地产开发到位资金累计值及同比增速10 图表24：开发到位资金当月值及同比增速10 图表25：国内贷款到位资金当月值及同比增速10 图表26：个人按揭贷款当月值及同比增速10 图表27：按揭贷款放款周期（天）11 图表28：首套房和二套房贷利率（%）11 1销售：7月销售金额跌幅持平，市场情绪持续走弱 销售延续6月低迷情绪，7月商品房销售金额跌幅持平。2023年1-7月商品房累计销售面积66562.87万平，同比下降6.5%；7月单月销售面积7048.28万平，同比下降15.5%。2023年1-7月商品房累计销售金额70450.00亿元，同比下降1.5%；7月单月销售金额 7358.23亿元，同比下降19.3%。 7月环比跌幅近5成，市场情绪持续走弱。7月销售金额当月同比跌幅为19.3%，与6 月基本持平，在经历6月和7月连续两个月较大幅度的同比下降之后，1-7月累计销售金额同比转负至-1.5%。环比情况来看，7月商品房销售额环比下降44.7%，环比跌幅相对较大。高频数据来看，市场进入7月之后整体波动相对较小，市场情绪自6月以来持续走弱。我们认为销售难有起色可能主要由于：1）需求端来看：今年经历了积压需求集中释放后，市场销售持续走弱，购房者对于房价悲观预期较强，整体需求不足。2）供给端来看，销售持续走弱，企业端一方面面临着推货市场接受度较差带来的去化压力，因此进入7月推货更为谨慎，另一方面也受到资金压力影响，新开工大幅下降，有效供应不足。需求走弱叠加供给不足的背景下，7月销售仍未见起色。 图表1：商品房累计销售面积及同比增速图表2：商品房当月销售面积及同比增速 商品房累计销售面积（亿方）累计同比增速（%） 20150% 15100% 1050% 50% 0-50% 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 商品房当月销售面积（亿方）当月同比增速（%） 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 图表3：商品房累计销售金额及同比增速图表4：商品房当月销售金额及同比增速 商品房累计销售金额（万亿元）累计同比增速（%） 20 15 10 5 0 150% 100% 50% 0% -50% 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 商品房当月销售金额（万亿元）当月同比增速（%） 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 图表5：商品房住宅累计销售面积及同比增速图表6：商品房住宅当月销售面积及同比增速 住宅累计销售面积（亿方）累计同比增速（%） 20150% 15100% 住宅当月销售面积（亿方）当月同比增速(%)150% 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 100% 1050% 50% 0-50% 50% 0% -50% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 图表7：商品房住宅累计销售金额及同比增速图表8：商品房住宅当月销售金额及同比增速 住宅累计销售金额（万亿元）累计同比增速（%） 20 15 10 5 0 200% 150% 100% 50% 0% -50% 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 住宅当月销售金额（万亿元）当月同比增速（%） 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 分区域看，计算口径下，东部/中部/西部/东北地区1-7月累计销售面积26906/15811/14817/1981万平方米，同比变动0.8%/-24.2%/-22.2%/6.0%。1-7月累计销售金额38761 /11763/11107/1461亿元，同比变动5.3%/-19.3%/-15.9%/-0.8%。 图表9：商品房销售面积当月同比增速-分区域（%）图表10：商品房销售金额当月同比增速-分区域（%） 150% 100% 50% 0% -50% -100% 东部中部西部东北 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 东部中部西部东北 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 价格方面，70城新房价格指数环比回落，同比降幅扩大。价格方面，1-7月全国商品住宅销售均价10583.96元/平，较上月下降17.08元/平。7月当月全国商品住宅销售均价 10439.75元/平，较上月上升263.48元/平。7月70大中城新建商品住宅价格指数同比下降 0.6%，跌幅较6月扩大0.2pct；价格指数环比下降0.2%。分城市能级来看，一线/二线/三线城市新建商品住宅价格指数同比分别为1.0%/0.2%/-1.5%，环比分别为0.0%/-0.2%/-0.3%。 图表11：商品住宅销售均价图表12：70个大中城新建商品住宅价格指数环比增速（%） 当月销售均价（元/平） 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% 70大中城一线城市二线城市三线城市 -0.5% -1.0% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 2投资：开发投资累计跌幅扩大，开工走弱保交楼持续推进 房地产开发投资降幅扩大，投资承压趋势未改。2023年1-7月累计开发投资完成额67717.00亿元，同比下降8.5%，跌幅扩大0.6pct