1-8月统计局数据点评：销售小幅复苏竣工环比大增，新开工及拿地疲弱导致下半年投资承压

投资：1-8月投资同比降至-7.4%，8月单月投资同比降幅扩大至13.8%。 1-8月份，全国房地产开发投资额为90809亿元，同比减少7.4%，较前值降低1.0pct；8月单月投资额为11347亿元，环比增长1.8%，同比减少13.8%。 分业态看，6月房企冲量节点之后，7-8月整体推盘量及促销力度均有下调，同时叠加停贷事件、疫情反复、高温天气等不利因素，销售呈现疲弱态势。在房企“以销定产”的投资策略下，拿地金额和新开工面积两个领先指标上半年持续低迷，预计下半年累计开发投资额跌幅将继续扩大至12.7%。 拿地：土拍市场延续低迷状态，单月土地成交价款同比-41.0%；受城市结构因素影响，土地价格延续增长态势。1-8月累计土地成交价款为3819亿元，同比减少42.5%，较前值提高0.5pct；8月当月值为901亿元，环比增长2.9%，同比减少41.0%，较前值降低7.6pct。销售的持续疲弱导致“以销定产”策略下的房企拿地积极性不高，今年集中供地主要由国央企和地方城投主导，民企近乎停止拿地，土拍市场降温明显。城市能级结构上，由于房企拿地向一二线核心城市集中，三四线低能级城市土拍数据降幅更为显著，结构化因素导致拿地单价持续上升，8月累计土地单价已达7072元/平，同比增长14.2%。 新开工：累计新开工面积降幅扩大至37.2%，连续13个月为负。1-8月份，全国累计新开工面积为85062万方，同比减少37.2%，较前值降低1.2pct； 8月单月新开工面积为8995万方，环比减少6.7%，同比减少45.7%，较前值降低0.3pct。销售的持续低迷叠加去年下半年以来的拿地锐减，同时部分房企依然面临较强的现金流危机，导致房企的新开工意愿不断减弱，累计新开工面积同比降幅不断扩大。 竣工：单月竣工面积环比大幅增长42.5%，累计竣工面积同比降幅缩窄至21.1%。1-8月份，全国累计竣工面积为36861万方，同比减少21.1%，较前值提高2.2pct。在中央和各地方政府不断强调“保交楼，稳民生”的背景下，多方主体共同努力下保交楼工作已初显成效，竣工面积环比大幅增长，同比降幅明显缩窄。 销售：保交楼及地方“四限”政策放松提振购房信心，8月销售环比小幅增长，整体呈现弱复苏态势。1-8月份，全国商品房销售金额为85870亿元，同比减少27.9%，较前值提高0.9pct；8月单月商品房销售金额为10107亿元，环比增长4.3%，同比减少19.9%。7-8月为房企传统淡季，叠加疫情反复、高温天气等因素影响，绝对量能上较6月有明显下滑。但8月随着保交楼工作的持续推进以及南京、苏州为首的多个城市放松限贷限购政策，提振购房者信心，全国销售呈现出若复苏态势，环比小幅增长。随着9月开始的传统旺季以及放松政策效果的逐渐释放，预计房企将会加大推盘和促销力度，带来销售的逐步回暖。同时由于去年的低基数原因，我们预计9月开始销售同比降幅将明显缩窄。 资金：房企到位资金疲弱，同比跌幅小幅缩窄。8月单月到位资金为12047亿元，环比增长1.0%，同比减少21.7%，较前值提高4.1pct。房企各项资金来源单月同比均为负。土地投资和拿地开工同比下降情况仍然严峻，国内贷款上涨动力不足；销售恢复较为缓慢，定金及预收款和个人按揭贷款保持下滑。 尚存民企的融资现金流和经营性现金流依然承压。 投资建议：本轮周期与2008.2014年区别在于，除了博弈政策+政策下的销售复苏以外，叠加了竞争格局改善的逻辑。我们认为目前供给侧产能端的出清力度更胜于去需求侧的下滑。因此受益于竞争格局改善的企业属于中周期走牛中的正反馈阶段，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：保利发展、滨江集团、华发股份、招商蛇口、万科A、金地集团、建发股份；H股绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产；物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 一、新开工及拿地同比保持低位，预计下半年投资额跌幅扩大 1-8月投资同比降至-7.4%，8月单月投资同比降幅扩大至13.8%。1-8月份，全国房地产开发投资额为90809亿元，同比减少7.4%，较前值降低1.0pct；8月单月投资额为11347亿元，环比增长1.8%，同比减少13.8%。分业态看，1-8月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为68878、3496和7628亿元，同比分别为-6.9%、-10.1%和-7.3%，较前值变动-1.0pct、0.2pct和2.9pct。6月房企冲量节点之后，7-8月整体推盘量及促销力度均有下调，同时叠加停贷事件、疫情反复、高温天气等不利因素，销售呈现疲弱态势。在房企“以销定产”的投资策略下，拿地金额和新开工面积两个领先指标上半年持续低迷，预计下半年累计开发投资额跌幅将继续扩大至12.7%，具体测算过程详见2022年7月23日发布的报告《十字路口的房地产-2022中期策略》。 图表1：累计房地产开发投资完成额及增速 图表2：单月房地产开发投资完成额及增速 图表3：累计住宅开发投资完成额及增速 图表4：单月住宅开发投资完成额及增速 住宅累计投资同比降至6.9%，住宅和商业营业用房单月降幅持续扩大。1-8月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为68878、3496和7628亿元，同比分别为-6.9%、-10.1%和-7.3%，较前值变动-1.0pct、0.2pct和2.9pct。8月单月住宅、办公楼和商业营业用房开发投资额分别为8640、461和1220亿元，同比分别为-13.5%、-9.1%和11.6%，较前值变动-0.1pct、2.5pct和30.1pct。 图表5：累计开发投资额同比增速分业态 图表6：当月开发投资额同比增速分业态 所有地区累计投资同比保持负值，西部和东北地区表现较差，东部和中部地区单月投资同比降幅有所收窄。1-8月份东部、中部、西部和东北地区累计开发投资额分别为49002、19878、19109和2819亿元，同比分别为-5.5%、-3.6%、-12.5%和-24.6%，较前值变动-0.2pct、-1.2pct、-2.8pct和0.6pct。8月单月东部、中部、西部和东北地区开发投资额分别为6097、2584、2203和462亿元，同比分别为-7.1%、-10.7%、-29.4%和-21.1%，较前值变动2.9pct、2.6pct、-13.5pct和-2.2pct。 图表7：累计投资同比增速分区域（%） 图表8：当月投资同比增速分区域（%） 土拍市场延续低迷状态，单月土地成交价款同比-41%；受城市结构因素影响，土地价格延续增长态势。1-8月累计土地购置面积为5400万方，同比减少49.7%，较前值降低1.6pct；8月当月值为854万方，环比减少6.9%，同比减少56.6%，较前值降低9.3pct。 1-8月累计土地成交价款为3819亿元，同比减少42.5%，较前值提高0.5pct；8月当月值为901亿元，环比增长2.9%，同比减少41.0%，较前值降低7.6pct。销售的持续疲弱导致“以销定产”策略下的房企拿地积极性不高，今年集中供地主要由国央企和地方城投主导，民企近乎停止拿地，土拍市场降温明显。城市能级结构上，由于房企拿地向一二线核心城市集中，三四线低能级城市土拍数据降幅更为显著，结构化因素导致拿地单价持续上升，8月累计土地单价已达7072元/平，同比增长14.2%。 图表9：累计土地购置面积及同比 图表10：单月土地购置面积及增速 图表11：累计土地成交价款及同比 图表12：单月土地成交价款及同比 图表13：累计土地价格及同比 图表14：单月土地价格及同比 累计新开工面积降幅扩大至37.2%，连续13个月为负。1-8月份，全国累计新开工面积为85062万方，同比减少37.2%，较前值降低1.2pct；8月单月新开工面积为8995万方，环比减少6.7%，同比减少45.7%，较前值降低0.3pct。分业态看，1-8月份住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为62414、2183和5849万方，同比分别为-38.1%、-34.2%和-38.3%，较前值变动-1.3pct、1.3pct和-0.9pct。销售的持续低迷叠加去年下半年以来的拿地锐减，同时部分房企依然面临较强的现金流危机，导致房企的新开工意愿不断减弱，累计新开工面积同比降幅不断扩大。 图表15：累计新开工面积及同比 图表16：单月新开工面积及同比 单月竣工面积环比大幅增长42.5%，累计竣工面积同比降幅缩窄至21.1%。1-8月份，全国累计竣工面积为36861万方，同比减少21.1%，较前值提高2.2pct；8月单月竣工面积为4833万方，环比增长42.5%，同比减少2.5%，较前值提高33.5pct。分业态看，1-8月份住宅、办公楼和商业营业用房累计竣工面积分别为26737、1102和3055万方，同比分别为-20.8%、-29.2%和-27.8%，较前值变动1.9pct、3.4pct和2.4pct。在中央和各地方政府不断强调“保交楼，稳民生”的背景下，多方主体共同努力下保交楼工作已初显成效，竣工面积环比大幅增长，同比降幅明显缩窄。 图表17：累计竣工面积及同比 图表18：单月竣工面积及同比 图表19：各类房屋累计新开工面积同比（% 图表20：各类房屋累计竣工面积同比 累计施工面积同比降幅持续扩大至4.5%。1-8月份，全国累计施工面积为868649万方，同比减少4.5%，较前值降低0.9pct；8月单月新开工面积为9455万方，环比减少8.9%，同比减少47.8%，较前值降低3.5pct。分业态看，1-8月份住宅、办公楼和商业营业用房累计施工面积分别为613604、33956和77765万方，同比分别为-4.8%、-3.7%和-9.6%，较前值变动-1.0pct、-0.4pct和-0.5pct。保交付压力下，房企积极复工，预售资金强监管使得房企施工资金得到一定保障，因此施工面积下行增速较慢。 图表21：累计施工面积及同比 图表22：各类房屋累计施工面积同比 二、单月销售环比小幅增长，同比降幅缩窄，预计9月开始将逐步回暖 保交楼及地方“四限”政策放松提振购房信心，8月销售环比小幅增长，整体呈现弱复苏态势。1-8月份，全国商品房销售金额为85870亿元，同比减少27.9%，较前值提高0.9pct；8月单月商品房销售金额为10107亿元，环比增长4.3%，同比减少19.9%。1-8月份，全国商品房销售面积为87890万方，同比减少23.0%，较前值提高0.1pct；8月单月商品房销售面积为9712万方，环比增长4.9%，同比减少22.6%。7-8月为房企传统淡季，叠加疫情反复、高温天气等因素影响，绝对量能上较6月有明显下滑。但8月随着保交楼工作的持续推进以及南京、苏州为首的多个城市放松限贷限购政策，提振购房者信心，全国销售呈现出若复苏态势，环比小幅增长。随着9月开始的传统旺季以及放松政策效果的逐渐释放，预计房企将会加大推盘和促销力度，带来销售的逐步回暖。 同时由于去年的低基数原因，我们预计9月开始销售同比降幅将明显缩窄。 图表23：累计销售金额及同比增速 图表24：单月销售金额及同比增速 图表25：累计销售面积及同比增速 图表26：单月销售面积及同比增速 住宅累计销售面积降幅维持高位，办公楼和商业累计销售面积同比持平。分业态看，1-8月份住宅、办公楼和商业营业用房累计销售金额同比分别为-30.3%、2.0%和-3.4%，较前值变动1.1pct、-1.1pct和-1.4pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计销售面积同比分别为-26.8%、6.6%和4.7%，较前值变动0.3pct、-3.1pct和-1.4pct。 图表27：分业态销售面积累计同比 图表28：分业态销售金额累计同比 8月东部和中部地区销售同比降