2023年1-3月统计局房地产数据点评：销售回暖融资改善，投资拿地略有回落

销售回暖融资改善，投资拿地略有回落 ——2023年1-3月统计局房地产数据点评 2023年4月26日 证券研究报告行业研究行业专题报告房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 销售回暖融资改善，投资拿地略有回落 2023年4月26日 摘要: 销售：一季度销售额累计同比转正，东部与东北地区明显改善。1-3月商品房累计销售面积29946万平方米，按两期销售面积求同比的计算口径下，累计同比下降3.5%，跌幅较1-2月小幅收窄0.1pct。1-3月商品房累计销售金额30545亿元，累计 同比增速为3%。3月统计局公告与计算口径出现差异，不过公告与计算两种口径下，商品房销售额累计同比分别为3%和4.1%，均为正增，这也是自2022年1-2月后，连续负增1年以来这一指标首次转正。领先指标克尔瑞1-3月百强累计销售额同比增长2.19%，指标之间的指向保持一致，即1-3月商品房销售持续改善。我们认为，主要原因在于：1）疫后积压需求持续释放，2）政策保持宽松，3）房企推货力度仍在 加大。分区域来看，东部与东北部地区销售面积/销售额累计同比增速均有提升，中部与西部地区跌幅扩大。价格方面，全国商品房均价相比1-2月小幅回落，70城新房价格指数环比改善、同比跌幅收窄。考虑到1）核心城市修复韧性仍存，但受政策影响 较大。2）超跌城市的复苏较慢。3）供应压力或逐步出现。我们对全年销售仍持谨慎态度。 投资：开发投资累计跌幅扩大，竣工提速新开工回落。1-3月房地产开发投资累计 完成额25974亿元，计算口径下同比下降6.5%，跌幅较2月扩大0.7pct。主要分项 单月同比指标中，3月建筑工程投资同比为-9.0%，跌幅仍然较大，而土地购置费累计同比增速由正转负至-5.4%，相比1-2月的读数16.4%也明显走弱。新开工方面，1-3月累计新开工面积为2.41亿平，为2019年以来的同期最低水平。主要原因可能在 于：1）新开工铺排提前，3月增速有所回落。2）销售持续性有待验证，新开工意愿尚未明显提升。竣工方面，“保交楼”持续推进，叠加去年同期低基数，地产竣工投资加速上升。我们认为，后续投资端压力可能仍然较大。建安投资方面，在销售全面 改善之前，投资意愿可能长期处在低位。土地投资方面，拿地“有效边界”收缩、土地供给减少，叠加成交价款滞后计入，今年土地投资意愿可能偏低。 土地：供应与成交仍处低位，供需两端压力仍存。供应方面，3月100大中城住宅 类用地供应土地规划建筑面积2883.90万平方米，同比下跌49.5%，跌幅较2月扩 大。成交方面，成交土地规划建筑面积1570.17万平方米，同比下降32.7%。供需比 1.84倍，环比略有上升。需求端与政策端或均难以支撑土地市场在2023年有明显提振。1）需求端：民企投资拿地难度较大，国央企土地投资聚焦核心城市，房企拿地“有效边界”收缩。2）政策端：土地财政趋弱供地政策难松，一二线城市土地市场热度较高但供给缩量，可能导致土地投资走弱。截至4月19日，统计局仍未披露1-3月土地购置面积和土地成交价款，原因可能是统计报表制度变化。 资金：到位资金单月同比转正，销售回款与国内贷款持续恢复。1-3月开发到位资 金34708.00亿元，同比下降9%，跌幅较2月收窄6.1pct。从分项看，国内贷款1-3 月累计金额4995.00亿元，同比下降9.6%，跌幅较2月收窄5.4pct，定金及预付款11909.00亿元，同比下降2.8%，跌幅较2月收窄8.6pct；个人按揭贷款1-3月累计到位6188.00亿元，同比下降2.8%，跌幅较2月收窄12.5pct。销售回款方面，3月 包含定金及预付款与个人按揭贷款在内的其他资金单月同比增速为15.6%。随着需求端温和复苏，销售回款改善，房企经营和自身“造血”能力有所修复。国内贷款方面，3月国内贷款单月同比增速为6%。2023年以来融资端政策持续释放，政府工作报告也 强调要化解优质头部房企风险。在融资端政策的“输血”之下，我们认为行业主体信用风险或已基本见底。 销售持续性和全面性仍待验证，后续关注供需分化情况。展望今年市场后续演变， 尽管一季度楼市销售有所回暖，但持续性和全面性有待验证，我们对全年销售仍持谨 慎态度。从政策演绎来看，由于供地和开工规模有所降低，后续房企供给端的压力或将逐步加大，因此在销售波动和供给压降背景之下，行业的供需关系有望在二季度或三季度重新达到新的平衡点。我们认为，核心城市成交支撑市场高度，有效供给决定回暖强度。后续市场的恢复程度，还需关注：1）核心城市需求韧性。以往一线和核心二线城市调控更为严格，购房需求被压抑的量级可能更大。但核心城市人口吸附能力强而套户比相对低，因此可能增长空间更大。未来全国销售的恢复情况可能更多取决于核心城市。2）不同能级城市供应情况。若企业在这核心城市供应量更为充裕，则行业销售的恢复程度相对更有保障。 投资逻辑方面，我们建议聚焦当前城市和板块布局能级更高，货值弹性更大，规模 成长确定性更强的国央企，如华发股份、越秀地产、招商蛇口、保利地产以及优质民 企滨江集团。 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，预售资金政策调控超预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。 目录 1销售：一季度销售额累计同比转正，东部与东北地区明显改善4 2投资：开发投资累计跌幅扩大，竣工提速新开工回落7 3土地：供应与成交仍处低位，供需两端压力仍存9 4资金：到位资金单月同比转正，销售回款与国内贷款持续恢复11 销售持续性和全面性仍待验证，后续关注供需分化情况13 风险因素13 图表目录 图表1：商品房累计销售面积及同比增速4 图表2：商品房当月销售面积及同比增速4 图表3：商品房累计销售金额及同比增速4 图表4：商品房当月销售金额及同比增速4 图表5：商品房住宅累计销售面积及同比增速5 图表6：商品房住宅当月销售面积及同比增速5 图表7：商品房住宅累计销售金额及同比增速5 图表8：商品房住宅当月销售金额及同比增速5 图表9：商品房销售面积当月同比增速-分区域（%）6 图表10：商品房销售金额当月同比增速-分区域（%）6 图表11：商品住宅销售均价6 图表12：70个大中城新建商品住宅价格指数环比增速（%）6 图表13：开发投资累计完成额及同比增速7 图表14：开发投资当月完成额及同比增速7 图表15：累计新开工面积及同比增速8 图表16：当月新开工面积及同比增速8 图表17：累计施工面积及同比增速8 图表18：累计竣工面积及同比增速8 图表19：100大中城市住宅类供应土地规划建筑面积及同比增速9 图表20：100大中城市住宅类成交土地规划建筑面积及同比增速9 图表21：100大中城市分能级住宅类供应土地规划建筑面积同比增速10 图表22：100大中城市分能级住宅类成交土地规划建筑面积同比增速10 图表23：房地产开发到位资金累计值及同比增速11 图表24：开发到位资金当月值及同比增速11 图表25：国内贷款到位资金当月值及同比增速11 图表26：个人按揭贷款当月值及同比增速11 图表27：按揭贷款放款周期（天）12 图表28：首套房和二套房贷利率（%）12 1销售：一季度销售额累计同比转正，东部与东北地区明显改善 销售额累计同比增速时隔1年后转为增长，销售面积累计同比降幅继续收窄。1-3月商品房累计销售面积29946万平方米，按两期销售面积求同比的计算口径下，累计同比下降3.5%，跌幅较1-2月小幅收窄0.1pct。1-3月商品房累计销售金额30545亿元，累计同比 增速为3%。1-3月住宅累计销售面积26251万平方米，同比下降0.2%，跌幅较2月收窄 0.4pct；1-3月住宅累计销售金额27647亿元，同比上升6%，涨幅较2月扩大2.5pct。 统计局口径下累计同比增速高于计算口径，但不同口径指标均指向销售改善。在统计局公告口径下，1-3月商品房销售面积累计同比仅下降1.4%，销售额累计同比为增长4.1%。而商品住宅销售面积增长1.4%，销售额增长7.1%。计算和统计局公告两种口径下，商品房 销售额累计同比分别为3%和4.1%，均为正增，这也是自2022年1-2月后，连续负增1年以来这一指标首次转正。另外，领先指标克尔瑞1-3月百强累计销售额同比增长2.19%，指标之间的指向保持一致，即1-3月商品房销售持续改善。 我们认为，主要原因在于：1）疫后积压需求持续释放：自去年11月疫情防控政策优化以来，去年12月商品房销售额累计同比下跌26.70%，此后筑底回升。受今年春节较早影响，2月楼市小阳春提前启动，1-2月商品房销售额同比仅下跌0.10%，出现明显改善。1- 3月累计同比增速进一步转为增长。2）政策保持宽松。3月多地继续下调首套房贷利率，并提高公积金贷款额度等，保持较为宽松的政策环境，有助于楼市温和复苏。3）房企推货力度仍在加大：2月节后楼市回暖，进入3-4月传统旺季，房企根据市场热度灵活调整推货节 奏。克尔瑞数据显示，3月30城楼市新增供应环比增长164%，一线城市环比大增227%，新增供应放量也带动成交持续改善。 图表1：商品房累计销售面积及同比增速图表2：商品房当月销售面积及同比增速 商品房累计销售面积（亿方）累计同比增速（%） 20150% 15100% 1050% 50% 0-50% 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 商品房当月销售面积（亿方）当月同比增速（%） 150% 100% 50% 0% -50% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 图表3：商品房累计销售金额及同比增速图表4：商品房当月销售金额及同比增速 商品房累计销售金额（万亿元）累计同比增速（%） 20150% 15100% 1050% 50% 0-50% 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 商品房当月销售金额（万亿元）当月同比增速（%） 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 图表5：商品房住宅累计销售面积及同比增速图表6：商品房住宅当月销售面积及同比增速 住宅累计销售面积（亿方）累计同比增速（%） 20150% 15100% 1050% 50% 0-50% 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 住宅当月销售面积（亿方）当月同比增速(%)150% 100% 50% 0% -50% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 图表7：商品房住宅累计销售金额及同比增速图表8：商品房住宅当月销售金额及同比增速 住宅累计销售金额（万亿元）累计同比增速（%） 20 15 10 5 0 200% 150% 100% 50% 0% -50% 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 住宅当月销售金额（万亿元）当月同比增速（%） 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 分区域来看，东部与东北部地区销售面积/销售额累计同比增速均有提升，中部与西部地区跌幅扩大。分区域看，计算口径下，东部/中部/西部/东北地区1-3月累计销售面积12439/8326/8325/856万平方米，同比变动2.4%/-8.1%/-8.9%/22.6%。1-3月累计销售金额 18013/5988/5893/650亿元，同比变动9.3%/-6.7%/-4.9%/18.4%。 成交热度或集中于高能级地区，统计局口径下西