12月统计局数据点评：拿地开工销售单月降幅略有扩大，全年开发投资增速4.4%

投资：单月投资增速连续四月负增长，降幅扩大至双位数，全年增速4.4%。2021年全国房地产开发投资额147602亿元，同增4.4%（两年CAGR5.7%，下同）；12月单月投资额10288亿元，环降16.9%，同降13.9%，较前值降低9.6pct。在融资紧张和销售低迷的环境下，房企拿地、新开工和竣工较弱，投资降幅扩大。由于房企流动性压力短期难以改善，且21年上半年基数较高，在政策进一步放松前预计投资将继续承压。 拿地：单月购置面积同降33.2%，环增34.1%，全年累计购置面积同降15.5%。21年累计土地购置面积21590万方，同降15.5%（-8.6%）； 12月当月值为3303万平方米，环增34.1%，同降33.2%，较前值降低20.7pct。21年累计土地成交价款17756亿元，同增2.8%；当月值为3237亿元，同降4.2%。12月第三批集中土拍陆续完成，加上年底多家房企积极补仓，当月土地购置面积环比改善。但因为房企融资和销售端压力较大，整体拿地热情依然较低，土拍成交多以央企、国企、城投公司托底为主。 新开工：单月新开工同比跌幅扩大至31.1%，全年新开工面积同比降低11.4%。21年房企累计新开工面积198895万方，同降11.4%(-6.4%)，12月单月新开工16076万方，同降31.1%，较前值降低10.1pct。主要受到土地成交下降、流动性压力较大以及销售下行预期的影响，房企新开工能力和意愿较弱，我们预计在房企流动性好转之前，22年Q1新开工同比将维持低位运行。 竣工：单月竣工环比增长185%，同比增速缩窄至2%，累计竣工增速降至11.2%。21年房企累计竣工面积101412万方，同增11.2%(2.8%)； 单月竣工面积为32658万方，环增184.9%，同增1.9%。因为房企资金压力较大，12月竣工同比增幅收窄。但因为21年为竣工高峰，加上今年预售资金监管趋严，房企通过主动缩短节点时间解冻预售款以缓解资金压力，全年竣工增速创近年来新高。考虑到21年整体新开工数据偏弱，预计22年竣工端也将受到影响。 销售：单月商品房销售金额同比跌幅扩大，环比增幅扩大，全年销售金额增长4.8%。21年全年商品房销售金额181930亿元，同增4.8%(6.7%)； 12月商品房销售金额为20263亿元，环增39.9%，同降17.8%，较前值降低1.5pct。由于年底房企冲刺销售叠加按揭边际放松，销售环比回暖，但整体市场情绪依然不高，预计后续随着政策进一步放松将有所改善。 资金：房企到位资金单月同比降幅扩大至19%，全年到位资金同增4.2%。21年全年房企到位资金累计201132亿元，同增4.2%；12月到位资金17770亿元，同降19.3%，环增6.0%。其中受到销售下行以及预售资金严管控的影响，定金及预收款跌幅持续扩大，12月同比降低25.9%；个人按揭贷款在短暂回暖后12月同比由正转负至-8%，房企到位资金依然承压。 投资建议：我们认为，政策拐点从去年四季度开始确立，边际改善的趋势显著，但整体力度仍不足以使得行业基本面出现较大幅度的修复，对于陷入泥泞的部分民营企业效果有限。我们认为当前政策利好未到高峰期，后续看政策持续利好，着力点首选企业资金面、次选需求侧。从企业信用、流动性、土地储备等方面综合考量，我们建议关注的房企包括：A股保利发展、招商蛇口、金地集团、万科A、滨江集团、华发股份、新城控股； H股中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、中国海外宏洋。 风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行，房企信用违约及其影响扩散风险。 一、拿地、开工、竣工较弱，单月投资同比降幅扩大 单月投资增速连续四月负增长，降幅扩大至双位数，全年投资增速4.4%。2021年全国房地产开发投资额147602亿元，同比增长4.4%（两年CAGR5.7%，下同），较前值降低1.7pct；12月单月投资额102亿元，环比降低16.9%，同比降低13.9%。分业态看，住宅、办公楼和商业营业用房累计投资分别为111173、5974和12445亿元，同比分别为6.4%、-8.0%和-4.8%，较前值变动-1.6pct、-2.0pct和-1.7pct。在融资紧张和销售低迷的环境下，房企拿地、新开工和竣工较弱，投资降幅扩大。由于房企流动性压力短期难以改善，且21年上半年基数较高，在政策进一步放松前预计投资将继续承压。 图表1：累计房地产开发投资完成额及增速 图表2：单月房地产开发投资完成额及增速 图表3：累计住宅开发投资完成额及增速 图表4：单月住宅开发投资完成额及增速 图表5：累计开发投资额分结构 图表6：当月开发投资额分结构 分业态看，当月住宅、办公楼、商业营业用房的投资同比降幅均扩大，全年仅住宅开发投资额同比正增长。12月住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为7586、536和925亿元，同比增速分别为-11.9%、-24.1%和-22.3%，较前值分别为-9.0pct、-8.5pct和-7.7pct。2021年全年住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为111173、5974和12445亿元，同比增速分别为6.4%、-8.0%和-4.8%，较前值分别为-1.6pct、-2.0pct和-1.7pct。 图表7：累计开发投资额同比增速分业态 图表8：当月开发投资额同比增速分业态 分地区看，除东北地区当月投资额同比由负转正外，其余地区跌幅进一步扩大。12月东部、中部、西部和东北地区当月开发投资额分别为5212、2487、2409和179亿元，同比增速分别为-14.2%、-10.9%、-17.2%和1.2%。2021年东部、中部、西部和东北地区累计开发投资额分别为77695、31161、33368和5378亿元，同比增速分别为4.2%、8.2%、2.2%和-0.8%，较前值分别为-1.6pct、-2.0pct、-1.9pct和0.1pct。 图表9：累计投资同比增速分区域（%） 图表10：当月投资同比增速分区域（%） 土地购置面积连续三年下行，全年同比下降15.5%。单月购置面积环比增长34.1%，同比跌幅扩大至-33.2%。12月随着第三批集中供地陆续完成，全国土地供应规模环比提升，在多城降低土拍门槛、提高溢价空间、推出核心地区优质地块的作用下，流拍现象较上一轮有所缓解，加上年底多家房企积极补仓，土地购置环比改善。但因融资和销售端压力较大，整体拿地热情依然较低，土拍成交多以央企、国企、城投公司托底为主。 具体来看，2021年累计土地购置面积21590万方，同比降低15.5%（-8.6%），较前值降低4.3pct；12月当月值为3302.5万平方米，环比增长34.1%，同比降低33.2%。1-12月累计土地成交价款17756亿元，同比增长2.8%，较前值降低1.7pct；12月当月值为3236.5亿元，环比增长4.1%，同比降低4.2%。 图表11：累计土地购置面积及同比 图表12：单月土地购置面积及增速 图表13：累计土地购置费用及同比 图表14：单月土地购置费用及增速 图表15：累计土地成交价款及同比 图表16：单月土地成交价款及同比 图表17：累计土地价格及同比 图表18：单月土地价格及同比 单月新开工同比跌幅扩大至-31%，全年新开工面积同比降低11.4%。受到土地成交下降、流动性压力较大以及销售下行预期的影响，房企新开工能力和意愿较弱，我们预计在房企流动性好转之前，22年Q1新开工同比将维持低位运行。具体来看，2021年房企累计新开工面积198895万方，同比降低11.4%(两年CAGR为-6.4%)，较前值降低2.3pct；12月单月新开工16075.5万方，环比降低0.0%，同比降低31.1%。分业态来看，住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为146379、5224和14106万方，同比分别为-10.9%、-20.9%和-21.7%；较前值分别变动-2.6pct、-1.6pct和-1.4pct。 图表19：累计新开工面积及同比 图表20：单月新开工面积及同比 单月竣工环比增长185%，同比增速缩窄至2%，累计竣工增速降至11.2%。在融资紧张和销售持续低迷的环境下，房企资金承压，12月竣工同比增幅收窄。但因为21年为竣工高峰，加上今年预售资金监管趋严，房企通过主动缩短节点时间解冻预售款以缓解资金压力，全年竣工增速创近年来新高。考虑到21年整体新开工数据偏弱，预计22年竣工端也将受到影响。具体来看，2021年房企累计竣工面积101412万方，同比增长11.2%(两年CAGR为2.8%)，较前值降低5.0pct；单月竣工面积为32658.2万方，环比增长184.9%，同比增长1.9%。分业态来看，住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为73016、3376和8718万方，同比分别为10.8%、11.0%和1.1%；较前值分别变动-5.5pct、-5.8pct和-3.7pct。 图表21：累计竣工面积及同比 图表22：单月竣工面积及同比 图表23：各类房屋累计新开工面积同比（%） 图表24：各类房屋累计竣工面积同比（%） 二、单月销售金额环比改善，全年累计销售增长4.8% 单月商品房销售金额及面积同比跌幅扩大，环比增幅扩大，全年销售金额及面积分别增长4.8%、1.9%。由于房企年底冲刺销售叠加按揭边际放松，销售环比回暖，但整体市场情绪仍然低迷。12月中央经济工作会议传递了中央维护房地产行业的态度，包括提出“预期引导”、“因城施策，满足购房者合理住房需求”、“促进房地产业良性循环和健康发展”，央行年内第二次降准落地，我们认为政策端或已触底，但考虑到短期内预期扭转和市场修复尚需时间，建议投资者持续关注政策端持续放松的信号。 具体来看，2021年全年商品房销售金额181930亿元，同比增长4.8%（两年CAGR为6.7%），较前值降低3.7pct；12月单月商品房销售金额为20263.3亿元，环比增长39.9%，同比降低17.8%。分业态来看，住宅、办公楼和商业营业用房累计销售金额同比分别为5.3%、-6.9%和-2.0%，较前值变动为-4.0pct、-3.9pct和0.2pct。 全年累计商品房销售面积179433万方，同比增长1.9%（两年CAGR为2.3%），较前值降低2.9pct；12月单月商品房销售面积为21302.3万方，环比增长41.2%，同比降低15.6%。分业态来看，住宅、办公楼和商业营业用房累计销售面积同比分别为1.1%、1.2%和-2.6%，较前值变动为-3.3pct、-0.8pct和0.0pct。 图表25：累计销售面积及同比增速 图表26：单月销售面积及同比增速 图表27：累计销售金额及同比增速 图表28：单月销售金额及同比增速 图表29：分业态销售面积累计同比 图表30：分业态销售金额累计同比 东部、东北地区单月销售金额同比跌幅缩窄，中部、西部地区同比跌幅扩大。2021年东部、中部、西部和东北地区累计销售金额分别为103317、38157、35241和5215亿元，同比增速分别为8.0%、6.4%、-2.8%和-10.3%，较前值变动-3.8pct、-4.7pct、-3.5pct和0.7pct。各区域12月单月销售金额分别为11004、4939、3766和555亿元，同比增速为-16.1%、-17.1%、-24.5%和-3.6%，较前值变动2.1pct、-6.0pct、-11.1pct和30.8pct。 图表31：累计销售金额同比增速按区域划分 图表32：单月销售额同比增速按区域划分 单月销售均价同比及环比跌幅有所收窄，均价维持在万元以内。2021年全国商品房销售均价为10139.2元/平方米，同比增长2.8%（两年CAGR为4.4%），较前值降低0.7pct； 单月商品房销售均价为9512.3元/平方米，环比降低0.9%，同比降低2.5%。12月商品房待