1-7月统计局数据点评：销售拿地新开工同比维持低位，预计下半年投资额跌幅扩大

房地产开发 1-7月统计局数据点评: 销售拿地新开工同比维持低位，预计下半年投资额跌幅扩大 证券研究报告|行业月报 2022年08月15日 投资：1-7月投资同比降至-6.4%，7月单月投资环比减少31.1%，预计下半年累计跌幅将扩大至12.7%。1-7月份，全国房地产开发投资额为79462亿元，同比减少6.4%，较前值降低1.0pct；7月单月投资额为11148亿元， 环比减少31.1%，同比减少12.3%。6月房企冲量节点过去后，推盘量及促 增持（维持） 行业走势 销力度均有下调，同时叠加停贷事件、疫情反复、高温天气等不利因素，销售 回归到5月水平。在房企“以销定产”的投资策略下，拿地金额和新开工面 积两个领先指标上半年持续低迷，预计下半年累计开发投资额跌幅将继续扩房地产开发沪深300 大至12.7%。 拿地：受多个一二线城市集中供地影响，拿地均价上涨带动土地成交价款环比回暖，同比维持低位。1-7月累计土地成交价款为2918亿元，同比减少43.0%，较前值提高3.3pct；7月当月值为875亿元，环比增长33.7%，同 比减少33.4%，较前值提高31.8pct。由于较多一二线城市在7月完成集中供地，结构因素导致7月拿地均价上涨，一定程度对冲了房企因“以销定产”策略而导致的土地购置面积下降，使得土地成交价款的环比回暖。但从量能看，7月土地成交价款与去年相比仍处绝对低位。融资端和销售回款端的双双下行导致房企拿地意愿较低，多数城市还是以国央企和城投托底拿地为主，房企拿地信心尚待修复。 新开工：累计新开工面积降幅扩大至36.1%，连续12个月为负。1-7月份， 32% 16% 0% -16% -32% 2021-082021-122022-042022-08 作者 全国累计新开工面积为76067万方，同比减少36.1%，较前值降低1.6pct； 7月单月新开工面积为9644万方，环比减少34.8%，同比减少45.4%，较前值降低0.3pct。随着销售的环比回落以及高温天气的影响，7月新开工面积迅速回落至4月水平，在现金流承压的情况下，房企开工意愿整体偏弱。 竣工：累计竣工面积同比降至-23.3%，降幅扩大1.8pct。1-7月份，全国累计竣工面积为32028万方，同比减少23.3%，较前值降低1.8pct；7月单月新开工面积为3392万方，环比减少35.7%，同比减少36.0%，较前值提 高4.7pct。因为房企资金压力整体依然较大，竣工周期被拉长，竣工面积因此被拖累。 销售：单月销售环比大幅下跌45.4%，同比降幅较上半年缩窄，量能回落至5月水平。7月单月销售金额9691亿元，同比-28.2%，环比-45.4%，1-7月 累计销售金额同比-28.8%。环比大幅下跌的原因主要是（1）房企6月冲量节 点已过，推盘量及促销力度均有下调，7-8月为房企销售的传统淡季。（2）7月各地因城施策的“四限”政策放松节奏放缓，出台政策数量较5-6月明显下降。（3）停贷事件影响购房者信心叠加持续高温天气影响购房者看盘意愿。销售的进一步放松依赖于政策的进一步加码，的随着近期南京、苏州等核心二线城市放松限贷，我们预计未来政策将继续加码，销售有望稳步回暖。 资金：房企到位资金疲弱，同比跌幅扩大。7月单月到位资金为11923亿元，环比减少27.5%，同比减少25.8%。房企各项资金来源单月同比均为负。土地投资和拿地开工同比下降情况仍然严峻，国内贷款上涨动力不足；销售恢 复较为缓慢，定金及预收款和个人按揭贷款保持下滑。尚存民企的融资现金流和经营性现金流依然承压。 投资建议：与2008/2014年不同，本轮周期供需两端均存在很多阻塞，需要政策多点开花的系统性解决方案。本轮地产股逻辑除了政策博弈、销售数据复苏外还有供给侧出清带来的竞争格局改善。下半年到年底，有望见到第二 波强力放松政策的加持，地产和物业均有绝对收益的空间，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：A股—滨江集团、保利发展、华发股份、万科A、金地集团、招商蛇口、建发股份；H股—绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋、中国金茂；物业—A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理肖依依 执业证书编号：S0680121070010邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 研究助理肖畅 执业证书编号：S0680122050008邮箱：xiaochang@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2022W32：本周新房销售大幅下滑，同比-37%，江苏多城降低二套首付比例》2022-08-142、《房地产开发：7月数据前瞻：销售金额呈现弱复苏单月同比-23.5%，土地成交同比跌幅收窄》2022-08-143、《房地产开发：2022W31：全国多城推进“保交楼”全国性AMC参与房企纾困》2022-08-07 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、新施竣及拿地同比保持低位，预计下半年投资额跌幅拉大4 二、单月销售环比大幅下跌，同比降幅较上半年缩窄，量能回落至5月水平9 三、房企到位资金疲弱，同比跌幅扩大11 四、投资建议14 风险提示14 图表目录 图表1：累计房地产开发投资完成额及增速4 图表2：单月房地产开发投资完成额及增速4 图表3：累计住宅开发投资完成额及增速4 图表4：单月住宅开发投资完成额及增速4 图表5：累计开发投资额同比增速分业态5 图表6：当月开发投资额同比增速分业态5 图表7：累计投资同比增速分区域（%）5 图表8：当月投资同比增速分区域（%）5 图表9：累计土地购置面积及同比6 图表10：单月土地购置面积及增速6 图表11：累计土地成交价款及同比6 图表12：单月土地成交价款及同比6 图表13：累计土地价格及同比7 图表14：单月土地价格及同比7 图表15：累计新开工面积及同比7 图表16：单月新开工面积及同比7 图表17：累计竣工面积及同比8 图表18：单月竣工面积及同比8 图表19：各类房屋累计新开工面积同比（%8 图表20：各类房屋累计竣工面积同比8 图表21：累计施工面积及同比9 图表22：各类房屋累计施工面积同比9 图表23：累计销售金额及同比增速9 图表24：单月销售金额及同比增速9 图表25：累计销售面积及同比增速10 图表26：单月销售面积及同比增速10 图表27：分业态销售面积累计同比10 图表28：分业态销售金额累计同比10 图表29：累计销售金额同比增速按区域划分11 图表30：单月销售额同比增速按区域划分11 图表31：销售均价及同比11 图表32：商品房待售面积及同比11 图表33：房企到位资金累计值12 图表34：房企到位资金单月值12 图表35：各项资金来源占比12 图表36：各项资金来源累计同比12 图表37：国内贷款累计值及同比13 图表38：利用外资累计值及同比13 图表39：自筹资金累计值及同比13 图表40：定金及预收款累计值及同比13 图表41：个人按揭贷款累计值及同比13 图表42：其他到位资金累计值及同比13 一、新施竣及拿地同比保持低位，预计下半年投资额跌幅扩大 1-7月投资同比降至-6.4%，7月单月投资环比减少31.1%。1-7月份，全国房地产开发投资额为79462亿元，同比减少6.4%，较前值降低1.0pct；7月单月投资额为11148亿元，环比减少31.1%，同比减少12.3%。分业态看，1-7月份住宅、办公楼和商业营 业用房累计开发投资额分别为60238亿元、3035亿元和6408亿元，同比分别为-5.8%、 -10.3%和-10.2%，较前值变动-1.4pct、-0.2pct和-1.5pct。6月房企冲量节点过去后，推盘量及促销力度均有下调，同时叠加停贷事件、疫情反复、高温天气等不利因素，销售回归到5月水平。在房企“以销定产”的投资策略下，拿地金额和新开工面积两个领先指标上半年持续低迷，预计下半年累计开发投资额跌幅将继续扩大至12.7%，具体测算过程详见2022年7月23日发布的报告《十字路口的房地产-2022中期策略》。 图表1：累计房地产开发投资完成额及增速图表2：单月房地产开发投资完成额及增速 160000 140000 120000 100000 80000 房地产开发投资额累计值（亿元，左轴）同比（右轴） 45% 40% 35% 30% 25% 20% 20000 18000 16000 14000 12000 10000 房地产开发投资额单月值（亿元，左轴）同比（右轴） 环比（右轴） 50% 40% 30% 20% 10% 60000 40000 20000 0 15% 10% 5% 0% -5% -10% 2022/07 2022/05 2022/03 2021/12 2021/10 2021/08 2021/06 2021/04 2021/02 2020/11 2020/09 2020/07 -6.4% 8000 6000 4000 2000 0 -12.3%0% -10% -20% -30% 2022/07 2022/05 2022/03 2021/12 2021/10 2021/08 2021/06 2021/04 2021/02 2020/11 2020/09 2020/07 -31.1%-40% 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表3：累计住宅开发投资完成额及增速图表4：单月住宅开发投资完成额及增速 120000 100000 80000 60000 住宅开发投资额累计值（亿元，左轴）同比（右轴） 50% 40% 30% 20% 16000 14000 12000 10000 8000 住宅开发投资额单月值（亿元，左轴）同比（右轴） 环比（右轴） 50% 40% 30% 20% 10% 40000 20000 0 10% 0% 2022/07 2022/05 2022/03 2021/12 2021/10 2021/08 2021/06 2021/04 2021/02 2020/11 2020/09 2020/07 -5.8%-10% 6000 4000 2000 0 -13.4%0% -10% -20% -30% 2022/07 2022/05 2022/03 2021/12 2021/10 2021/08 2021/06 2021/04 2021/02 2020/11 2020/09 2020/07 -31.3%-40% 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 住宅累计投资同比降至5.8%，住宅和商业营业用房单月降幅扩大。1-7月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为60238亿元、3035亿元和6408亿元，同比 分别为-5.8%、-10.3%和-10.2%，较前值变动-1.4pct、-0.2pct和-1.5pct。7月单月住宅、办公楼和商业营业用房开发投资额分别为8434亿元、419亿元和880亿元，同比分别为-13.4%、-11.6%和-18.5%，较前值变动-4.4pct、0.6pct和-4.5pct。 图表5：累计开发投资额同比增速分业态图表6：当月开发投资额同比增速分业态 -10.2% -10.3% -5.8% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 住宅办公楼商业营业用房 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 住宅办公楼商业营业用房 -13.4% -18.5% -11.6% 2022-07 2022-05 2022-03 2022-01 2021-11 2021-09 202