石家庄房地产市场2023年上半年回顾与下半年展望

世联研究 乍暖还寒时沉潜以蓄势 石家庄房地产市场2023年上半年回顾与下半年展望 2023小阳春乍现如湖面惊雷，楼市短暂焕发新统后归于平静，市场起伏跌岩，沉潜蓄劳，厚积方有薄发，乍暖还寒 时，万物是复苏···· 世点 石家庄世联卓群房地产经纪有限公司 www.worldunion.com.cn 2023上半年：基调 2023下半年：预言39 WBRKSTEPS 【全国政策环境】边际放松规范市场促进房地产业良性、健康发展.2预言一：稳市场稳经济促进房地产业良性发展.40 【本地政策环境】优世化营联商环境城市建设稳步推进.预言二：二级市场表现成为制约土地市场的关键要素...41 02 DRXSTEPS 2023上半年：事实 【2023上半年土地市场回顾】 世联行 澜世联行 预言三：环内煮酒环外搭台二级市场低预期着陆..42 预言四：行业市场角色分明发展路径分立.43 世联行世联行 特征一：主城区供应大幅上升外围持续低位12 特征二：二环内持续高热二至三环量升价跌三环外稳中求存附录.44 特征三：市场规范化补证现象或将退出舞台.15WURKSTEPS 特征四：“近底价成交态势持续行业普遍持审慎态度特征五：央国平主场石门助力城市发展 联行世联行 ...17 18 附录1：房企排行榜 附录2：单项目排行榜46 伽世联行衡世联行 【2023上半年商品房市场回顾】.22 特征一：首改及改善性需求有所释放客户观望情绪加重.31 特征二，市场板块冷热不均长安区持续霸榜..33 特征三：市场不确定性增强新房入市周期持续拉长.35 特征四：品牌房企成交规模趋稳市场份额跌至4成.36 特征五：住宅市场供小于求大库存去化周期缩短..37 航世联行 目 翻世联行 翻世联行翻世联行 住宅商服类土地 国世联行 世联行 国世联行 咖世联行 数据2023 聊世联行 DATAS 供应160.40万m1（建面416.68万m）成交156.16万m²1（建面391.25万m） 成交金额181.77亿元1亩均775.97万元/亩1楼面4645.84元/ml世联行 世联行咖世联行 世联行 翻世联行 新建商品房 成交面积184.04万m个成交金额258.22亿元1 翻世联行御世联行 其中商品住宅成交面积172.06万m1成交金额248.71亿元1均价14455元/m1 圃世联行 圆世联行一世联行世联行 世联行橱世联行世联行 PARTONE 通世联行 基调世联行 瀚世联行 世联行 通世联行澜世联行圃世联行 彻世联行 世联行厨世联行 世联行世联行 世联行 世联行 012023上半年：基调 WORKSTEPS 一世联行澜世联行世联行 （全国政策环境】边际放松规范市场促进房地产业良性 健康发展2 （本地政策环境】优化营商环境城市建设稳步推进， 1 世联行 基调 全国政策环境 世联行 边际放松规范市场促进房地产业良性、健康发展 调控：稳定性、精准性、防范性货币：利率下调供需：支持合理住房需求世联行 1月5日人民银行、银保监会联合 2月6日，多地放松限购优化公积 3月5日，2023政 4月17日，国务院国资 4月20日，最高人民 6月8日，国有大行调整人民币存款挂牌利率 发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅 金政策。武汉发布通知：在当地限购区域购房家庭可新增一个购 府工作报告：防范 化解优质头部房企 委高度关注房地产信托 等领域存在的风险。发 法院《关于商品房消 费者权利保护问题的 活期存款挂牌利率较此前下调5个基点(BP) 至0.2%；定期存款整存整取产品中，3个月期 销售价格环比和同比连续3个月均下房资格。太原、德州、临沂等5市风险，支持刚改性布关于做好2023年中批复》正式施行，最6个月期、1年期挂牌利率保持不变;2年期挂 降的城市，可阶段性维持、下调或取则通过下调首付比例，提高公积住房需求央企业违规经营投资责高法支持烂尾楼业主牌利率下调10个基点至2.05%：3年期和5年 消当地首住房贷款利率政策下限 金贷款额度等方面任追究工作的通知 优先退房款 期挂牌利率均下调15个基点分别至2.45%和 2.5% 1月2月3月4月5月6月 1月20日，央行发布新一期2月9日，央行银保监会要求银2023年3月27日，降低金融4月25日在全国自然资5月8日，住建部、市场监管总局6月20日，央行公布6月LPR报价：1 LPR利率报价，一年期、五 行做好提前还款服务，针对部分 机构存款准备金率0.25个 源和不动产确权登记工 年期LPR利率均维持不变。1 借款人违规使用经营贷、消费 百分点（不含已执行5%存 作会议上宣布，我国全 年期贷款市场报价利率 贷提前还款的情况，要求商业 款准备金率的金融机构)。 面实现不动产统一登记 （LPR）报3.65%，上月为 银行持续做好贷前贷后管理， 本次下调后，金融机构加 3.65%：5年期以上LPR报 4.3%，上月为4.3% 加强风险警示；监管部门加大检 查处罚力度 权平均存款准备金率约为7.6% 发布《关于规范房地产经纪服务年期3.55%，5年期以上4.2%。 的意见》：①合理确定经纪服务相较5月的LPR报价，双双下降收费。②严格实行明码标价。③1年期的3.65%，调降10个基点：5严禁操纵经纪服务收费。合理降年期以上的4.3%，调降10个基点低住房买卖和租赁经纪服务费用 2 世联行 基调 本地政策环境 优化营商环境城市建设稳步推进 世联行 世联行 调控：边际放宽放松产业：两大产业率先突破城建：交通建设与城市更新提速 1月，政府网站公布《石家庄市综合交2月14日，石家庄市住房和城乡建设4月3日，石家庄市上榜“20224月12日，石家庄5月1日，石家庄住房公积金管6月13日，石家庄自然资 通运输发展“十四五”规划》。完善石局发布通知，自2023年5月1日起， 城市营商环境创新城市”，接 首例跨行间二手房理中心对部分提取、贷款业务的源和规划局网站对《石家 家庄市一环两纵三横”综合运输通道在全市范围启用商品房买卖合同电子 下来我市将继续以“优化营商“带押过户”业务 调整执行：提取业务方面：职工庄市青年友好型城市规划 办理租房提取住房公积金的条件导则》进行公示，建设目 打造国际化全国性综合交通枢纽，加快签约，在售房地产开发企业在签订商 环境永远在路上”为己任，动落地，为后续全市要件和程序等仍按现行有关政策标：到2025年，青年“乐 融入以京津为中心的京津美国际性综合品房买卖合同（含预售、现售合同）真碰硬、久久为功，打造市场逐步普及推广二手执行。在贷款业务方面：石家庄业、乐创、乐居、乐享、交通枢纽集群：强化城市道路与外部道时，必须通过“商品房买卖合同网签化、法治化、国际化的一流营房“带押过户”模住房公积管理中心高新管理部新乐学”五城建设初见成效路互联互通系统”进行电子合同网签商环境，加快建设现代化、国式提供了有效助力增贷款业务范围 际化美丽省会城市。 1月2月3月4月5月6月 1月30日，石家庄市人民政府发布印 3月8日，石家庄市人民政府网站发 4月18日，市委书记张超超5月16日，石家庄市举行2023年二季度重 发《石家庄市支持总部企业发展实施办法（试行）》的通知。对认定 布关于印发《石家庄市2023年城镇 老旧小区改造工作实施方案》的通 在调研检查“烂尾楼”整治点项目集中开工活动。项目涉及新一代电子工作时强调，对全市存在停信息、生物医药、先进装备制造、现代食品、 为总部企业的企业，通过落户奖励、 知。公布了2023年城镇老旧小区改 工、缓建等风险的项目，加 现代商贸物流等多个领域，实现了五大产业 投资奖励、经营贡献奖励、企业培 造任务分解表、安排分3个阶段：1. 大摸排力度，健全完善长效 全覆盖，项目全部建成后，预计年新增产值 育壮大奖励、办公用房补贴、高端 部署阶段（3月底前）。2.实施阶段 机制，有效规范房地产市场 60亿元，新增就业岗位1000余个，助力企 6月26日，河北省省直住房资金中心印发《关于调整2023年度住房公积金缴存基数、缴存比例的通知》，自2023年7月1日起调整省直2023年度（2023年7 月至2024年6月）住房公积金缴存基数。 其中，月缴存基数最高限额为24743元 人才奖励、土地支持、荣誉激励等（4月-10月）。3.验收阶段（11月和工程建设秩序，实现城市业用3到5年时间打造现代化、国际化水准最低限额为4948元 八个方面给予支持12月）健康可持续发展的医药示范产业园区 世联行 翻世联行 圆世联行 社联行 022023上半年土地市场 WORKSTEPS 【2023上半年土地市场回顾】 世联行 事实PARTTWO 世联行 数据： 2023上半年土地市场大数据5 2023上半年士地市场大数据-分区供应 2023上半年士地市场大数据分区成交 联行世联行 2023上半年分区土地流拍撤拍情况...9 ..10 世联行 衡世联行 2023上半年石家庄土拍5最 特征：世联#联行 世联.11 翻世联行 栅世联行世联行 世联行 世珠 特征一：主城区供应大幅上升外围持续低位.12 特征二：二环内持续高热二至三环量升价跌三环外稳中求存..14 特征三：市场规范化补证现象或将退出舞台.15 ...17 特征四：“近底价”成交态势持续行业普遍持审慎态度 特征五：央国平主场石门助力城市发展.18 4 世联行数据-2023年上半年土地市场大数据 总供应约471.66万m²，总成交约411.28万m²，成交金额198.10亿元 其中，住宅、商服、住商综合用地共计供应160.40万m²，成交156.16万m²，计容建面391.25万m²，成交金额181.77亿元，亩均775.97万/亩 图表1：2023年上半年石家庄分用途土地供应、成交情况图 社联行 图表2：2020-2023年上半年全市商住用地成交量价走势图 500%093005000 40050%2504000 300 200 40% 30% 200 3000 150 20%2000 100 10010% 501000 00% 住商综合住宅商服工业其他00 2020年上半年2021年上半年2022年上半年2023年上半年 12023上半年供应土地面积（万m）2023上半年成交土地面积（万m²）供应量（万m²）成交量（万m）成交金额（亿元） 2023上半年成交计容建筑面积（万m²）2023上半年成交额（亿元） 米一供应面积占比成交金额占比 世联行 世联亩单价（万元/亩）0一楼面价（元/m²） 数据来源：国土资源局、河北世联行市场监测 数据统计：统计范围为石家庄主城区+新三区+正定新区，含所有土地性质（招拍挂），其他用地包括仓储、批发零售、文娱科教等 5 世联行数据-2023年上半年士地市场大数据-分区供应 供应面积占比各区前三：桥西区、长安区、裕华区 同比增幅最大为裕华区，同比降幅以鹿泉区、栾城区为首 嘟世联行 H 世联行 蒙城区0%8%长安区 10%18% 世联行50.00 图表3：2023年上半年土地供应（出让土地）各区占比图 世联图表4：2022上半年与2023年上半年石家庄分区土地供应对比图 栾城区正定60.00600.00% 500.00% 新华区 40.00 世联行杜联行 400.00% 高新区5%30.00 300.00% 10% 份世联行 20.00 200.00% 裕华区 10.00100.00% 16% 二桥西区 33% 0.00 长安区新华区桥西区裕华区 高新区蒙城区 栾城区 鹿泉区正定 0.00% 圳世联行翔世联行世联行2022上半年土地供应面积（万m）12023上半年土地供应面积（万㎡）同比 数据来源：国土资源局、河北世联行市场监测 数据统计：住宅商服类用地：包含主城区（长安区、新华区、桥西区、裕华区、高新区）、新三区（蒙城区、鹿泉区、栾城区）、正定（正定县、正定新区） 数据说明：高新区、蒙城区由于2022年上半年无供应，不做同比数据分析 6 世联行数据-2023年上半年士地市场大数据-分区成交 成交面