香港房地产市场回顾与展望2023年上半年

办公室、零售和住宅市场 1h2023 整体租金继续下降 香港东部跌幅最大，而香港南部则因建筑篮子调整而小幅上涨 子市场 4月19日(峰值) Q222 Q322 Q422 Q123 Q223 Q-o-Q∆ YTD∆ 2023 Forecast PrimeCentral $165.2 $111.6 $108.9 $106.3 $105.2 $102.5 -2.6% -3.6% -6~-4% 大中部地区 $138.5 $96.7 $94.7 $92.0 $90.7 $88.6 -2.3% -3.7% -6~-4% 湾仔/铜锣湾 $78.6 $55.2 $54.5 $52.8 $52.3 $52.1 -0.4% -1.3% -4~-2% 香港东 $56.3 $45.7 $46.0 $44.3 $43.3 $41.4 -4.2% -6.4% -9~-7% 香港南部 $36.3 $29.1 $29.2 $28.2 $27.9 $28.1 4.8% 3.6% -3~-1% 大尖沙咀 $68.2 $49.1 $47.6 $46.3 $45.5 $44.5 -2.2% -3.9% -7~-5% 九龙东 $36.9 $29.1 $29.3 $28.1 $27.4 $26.8 -2.4% -4.6% -8~-6% 九龙西 $44.2 $34.3 $33.9 $32.9 $32.9 $32.6 -1.2% -1.2% -4~-2% 所有地区平均 $75.9 $55.1 $53.9 $52.0 $51.2 $50.0 -2.1% -3.6% -7~-5% 单位：净有效租金，港元/瑞士法郎/月 注：截至2023年6月的数据香港甲级写字楼整体租金 PrimeCentral:大中环地区的12座主要办公楼大中部地区:金钟、中环及上环，包括总理中环香港东:北角、鱼涌及太古城 香港南部：黄竹亨和薄扶林 净有效租金，每股港币 80 75 70 65 社会动荡 Jun2023 $50.0 大尖沙咀:尖沙咀、尖沙咀东、红磡及九龙站 九龙东:观塘、牛头角、九龙湾及启德 九龙西:九龙塘、旺角、长沙湾、葵涌及荃湾 注意：租金基于NFA，不包括空调和管理费以及政府费率 来源：Cushman&WakefieldResearch 2019年4月（峰值）：75.9 60美元2023年第二季度： 555差0.0异美：元-34.2% 50 45 负净吸收改善 一些分散的子市场表现出改善 子市场 2019 2020 2021 2022 Q322 Q422 Q123 Q223 大中部地区 -427,700 -507,600 10,400 -224,400 -119,200 -67,800 -119,600 -107,600 湾仔/铜锣湾 -187,100 -429,500 -261,700 181,300 -31,800 78,200 -63,700 26,200 香港东 195,700 -279,400 -241,500 105,400 347,800 -16,000 -123,300 57,300 香港南部 11,100 -82,400 -20,800 46,900 25,300 700 13,500 -20,000 大尖沙咀 149,300 -532,200 -152,500 37,400 -2,200 30,400 -88,800 -186,700 九龙东 645,700 -334,000 -59,300 1,500 26,700 -39,600 140,700 6,300 九龙西 3,500 -130,000 146,800 102,400 -63,200 -12,900 -6,900 51,900 Overall 390,500 -2,295,200 -578,700 250,600 183,400 -27,100 -248,200 -172,700 注：截至2023年6月的数据 吸收（百万sf，NFA） 2.5 Y-o-Y比较 Q-o-Q比较 2.0 1.51.00.5 0.4 -2.3 0.3 0.2 0.0 -0.5-1.0-1.5 -0.6 -0.03 -0.2 -0.2 -2.0-2.5 2019 2020 2021 2022 Q322 Q422 Q123 Q223 大中部地区 湾仔/铜锣湾 香港东 香港南部 大尖沙咀 九龙东 九龙西 Overall 来源：Cushman&WakefieldResearch 向上可用性趋势放缓 大尖沙咀的可用性显着提高 子市场 Q320 Q420 Q121 Q221 Q321 Q421 Q122 Q222 Q322 Q422 Q123 Q223 大中部地区 10.2% 10.9% 12.0% 11.6% 11.0% 10.6% 10.5% 10.9% 11.6% 12.1% 12.8% 13.5% 湾仔/铜锣湾 11.2% 12.9% 14.4% 15.5% 16.3% 15.5% 14.4% 14.4% 14.4% 13.6% 14.3% 14.0% 香港东 8.1% 8.4% 10.1% 10.0% 11.0% 11.2% 12.2% 13.8% 16.6% 16.8% 18.1% 17.5% 香港南部 10.7% 11.7% 14.1% 17.8% 16.1% 15.4% 14.8% 14.5% 18.7% 18.7% 18.1% 18.9% 大尖沙咀 10.9% 12.0% 13.6% 14.5% 13.4% 13.5% 13.0% 13.4% 13.4% 13.1% 14.0% 15.9% 九龙东 14.9% 16.0% 17.4% 18.3% 16.7% 16.5% 16.2% 16.4% 22.1% 24.6% 23.8% 23.8% 九龙西 16.6% 17.5% 17.2% 15.2% 15.1% 13.6% 17.1% 15.0% 16.5% 16.8% 16.9% 15.7% 总体可用性* 11.6% 12.6% 14.0% 14.4% 13.9% 13.6% 13.6% 13.8% 16.1% 16.7% 17.1% 17.3% 注：可用性包括目前空置或未来12个月内空置的已确认租赁库存注：截至2023年6月的数据 可用性(%) Q320Q223 25 20 15 10 5 0 Greater 湾仔/ 香港 香港 Greater 九龙 九龙 Central 铜锣湾 East South 尖沙咀 East West 来源：Cushman&WakefieldResearch 银行和金融仍是主要驱动力 其他业务板块在第二季度分布更加均匀 %按NFAsf计算的新租赁交易比例 银行与金融 TMT 其他 3.3% 花园三路友邦保险中心 无限极广场 专业 服务 8.0% 柔性空间 公共4.4% Sector7.0% 银行与金融 24.9% 2023年第二季度 新租赁 28,500sf 医疗/健康/美容 诊所 ChungChiLeungHilson 黄美ft HarboursideHQ(OctaTwr) 17,700sf 李花园二号 8,900sf 伯克希尔大厦 9.3% Transactions 医疗/ 健康/ 美 13,900sf 12,400sf 11,700sf Insurance 12.5%消费者产品/ Manufacturing 15.5%消费品/制造业Insurance 15.1%两个太平洋广场 德文郡之家 38%18%15%14%11% 九龙 West 3%柔性空间 16,200sf 12,800sf 德文郡之家 49,000sf 总租赁建筑面积:581,000sf 来源：Cushman&WakefieldResearch 1% 香港 South 中信大厦 13,600sf 大新金融中心 10,600sf 两个太平洋广场 11,200sf 办公室市场1H回顾和2H展望 主要外卖 第二季度负净吸收改善至172,700sf， 1与第一季度的248,200sf相比 整体租金继续下降，租户采取 2租金较低的升级优势 银行和金融仍然是领导者，而医疗/ 3健康/美容需求增加 中国律师事务所在市场上变得更加活跃 4新的设置和扩展活动 中美关系有望取得进展，并带来 5商业信心的潜在改善和经济活动 零售销售继续反弹 奢侈品零售商和药店最受益于游客的回归 零售销售 1月-5月 (港币十亿元) 2019 2020 2021 2022 2023 Y-o-Y∆ 珠宝和手表 34.87 11.50 15.43 14.07 24.85 76.6% 时装及配饰 27.66 13.10 16.45 14.11 21.73 54.0% 药品和化妆品 22.22 10.16 9.73 10.06 13.82 37.4% 食品、酒精和烟草 18.99 16.40 15.81 15.72 16.34 3.9% 超级市场 22.07 24.68 22.22 23.10 21.11 -8.6% Total 206.06 134.33 146.29 142.14 171.94 21.0% HK$Bn 零售销售（2019年1月-5月-2023年） 353025201510 5 0 珠宝和手表 时装及配饰 药品和化妆品 食品、酒精和烟草 超级市场 资料来源：香港政府统计处；高纬研究 20192020202120222023 大街上的租金逐渐增加 所有地区的季度租金增长率均为个位数 Districts2019 2020 2021 2022 2023年第一 2023年第二 Q-o-Q∆ 1H2023∆ 铜锣湾 $1,520 $870 $831 $764 季度 $783 季度 $805 2.9% 5.3% 尖沙咀 Central $1,448 $667 $944 $384 $900 $376 $851 $366 $860 $378 $8721.4%2.5% $3923.8%7.1% 旺角$491 元朗$352 屯门$263 $331 $271 $207 $332 $278 $211 $323 $271 $207 $333 $277 $211 $3412.5%5.4% $2852.8%5.2% $2172.9%5.0% HKDpsfpm（可销售）放松的 2,000 1,800 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 社会动荡COVID-19入境旅行 铜锣湾Central尖沙咀旺角元朗屯门 资料来源：土地注册处；市场信息；Cushman&WakefieldResearch 在大多数地区进一步减少了空缺 由药房运营商的扩张活动支持 Districts 2019 2020 2021 2022 2023年第一季度 2023年第二季度 铜锣湾 2.6% 13.1% 7.9% 7.9% 7.9% 5.3% Central 10.0% 18.3% 9.9% 11.3% 9.9% 7.0% 尖沙咀 3.6% 17.9% 13.1% 16.7% 15.5% 13.1% 旺角 12.7% 23.6% 14.5% 12.7% 10.9% 10.9% 空置率(%) 社会动荡 COVID-19 放松的 入境旅行 25 201510 50 铜锣湾Central尖沙咀旺角 资料来源：土地注册处；市场信息；Cushman&WakefieldResearch 上半年2023年主要商业街交易 药房正在扩大，而奢侈品零售商则专注于在黄金地段进行整合/搬迁活动 Central铜锣湾尖沙咀旺角 12 7 13 91311 6 510 248 类别 珠宝& 1手表 珠宝& 2手表 尺寸 (GFA) Monthly 租金（港币） 类别 8,700sf 1,000,000 3 1,400sf 500,000 45 Luxury 化妆品 珠宝& 手表 尺寸 (GFA) Monthly 租金（港币）