物业管理行业研究周报：推动城市更新或利好物企未来增收

行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 推动城市更新或利好物企未来增收 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：推动城市更新或利好物企未来增收 城中村改造、老旧小区改造均为住建部在推动城市更新过程中采取的重要措施。旨在改善居民的生活环境，提升城市整体品质。 城中村改造是对城市中存在的城中村进行整治和改造。城中村是指城市中存在的违章建筑、无证房屋等建设，通常集中在城市的边缘地带或空闲土地上。这 些城中村存在着安全隐患、环境脏乱差等问题，对居民的生活质量和城市形象造成了不良影响。 老旧小区改造是指对年久失修、基础设施老化、居住条件差的小区进行综合整 治和改善。这种改造的目的是提升小区的整体品质，改善居住环境，让居民享受更好的生活。在这个过程中，通常会进行建筑加固、设施更新、绿化美化等方面的工作，以确保小区的安全性和舒适度。此外，住建部还鼓励居民进行旧房装修和局部升级改造，以满足个性化需求和提升居住体验。 根据住建部数据，23年全国计划新开工改造城镇老旧小区5.3万个、涉及居民865万户。23年1-6月，全国新开工改造城镇老旧小区达4.26万个（22年同期为3.89万个），开工率达80.4%（22年同期为75.99%），惠及居民742万户。我们参考万物云“蝶城”的数据，根据物股通，一个成熟的“蝶城”能够创造超1亿营收，服务对应约1万户住户，若每4.26万个老旧小区涉及742万户住户，则每1万个老旧小区对应约174万户住户，对应约能为物企带来174亿 营收，我们预计20-23年新开工的老旧小区在完工后累计能为物企带来约3504 亿营收。 我们认为加大城中村及老旧小区改造政策支持力度有利于改善居民生活，亦有利于未来物企增收。在城市更新、城中村改造及老旧小区改造的稳步推进中，物企既能作为服务主体参与其中，改造成熟后亦有利于扩大物业行业存量市场，提供 基础物业项目管理之外的多元化服务，在居民对美好生活向往更加强烈的背景下，物企可开展便民服务、社区增值、资产管理等一系列非物服务，促进物企优化收入结构，进一步实现增收创利。 数据追踪（7月24日-7月28日）： 资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023 年7月28日，持有1039.3万股，较上周上涨24.09%，持股市值1.66亿元。 港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年7月24 日至7月28日，增幅最大的是碧桂园服务，本周增幅6.46%。降幅最大的是合景悠活，降6.62%。持股比例最高为保利物业，为67.29%。持股数量最多为融创服务，为5.9亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块具备较高配置性价比，头部物企建议关注 物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联 方应收账款及其他应收款坏账风险。 评级增持 2023年7月30日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 高丁卉研究助理 SAC执业证书编号：S1660122080010 行业基本资料 股票家数64 行业平均市盈率（TTM）14.84 港股市场平均市盈率（TTM）8.33 行业表现走势图 恒生物业服务及管理 恒生综合指数 30% 20% 10% 2022/7/29 2022/8/20 2022/9/11 2022/10/3 2022/10/25 2022/11/16 2022/12/8 2022/12/30 2023/1/21 2023/2/12 2023/3/6 2023/3/28 2023/4/19 2023/5/11 2023/6/2 2023/6/24 2023/7/16 0% -10% -20% -30% -40% -50% 资料来源：iFinD，申港证券研究所 相关报告 1、《万物云首次覆盖报告——云浮纷繁醒万物》2023-7-20 2、《招商积余首次覆盖报告——积余锲而成》 2023-4-25 3、《金科服务首次覆盖报告——雪暖金花立及时宜自强》2023-2-21 4、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-9 5、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 6、《物业管理行业研究周报——曙光已现估值修复有望持续》2023-1-2 7、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 8、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 9、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性国企凸显价值韧性》2022-9-19 内容目录 1.每周一谈：推动城市更新或利好物企未来增收3 1.1城中村及老旧小区改造进一步促进物企增收创利3 1.2投资策略4 2.本周行情回顾4 3.行业动态6 4.数据追踪8 4.1沪（深）股通资金及交易追踪8 4.2港股通资金及交易追踪8 5.风险提示9 图表目录 图1：20-23年新开工改造老旧小区数量及开工率3 图2：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数4 图3：各板块周涨跌幅对比5 图4：本周涨跌幅前五位（%）5 图5：本周涨跌幅后五位（%）5 图6：港股物业（877129.TI）近一年PE（TTM）6 图7：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值8 表1：港股通持股数量及总市值8 1.每周一谈：推动城市更新或利好物企未来增收 1.1城中村及老旧小区改造进一步促进物企增收创利 7月21日，国务院常务会议上审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。会议指出，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。 7月19日，住房城乡建设部等部门印发《关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》。要求有效实施“管理革命”：结合改造同步建立健全基层党组织领导，社区居民委员会配合，业主委员会、物业服务企业等共同参与的联席会议机制，引 导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。积极引导有条件的小区引入专业化物业服务企业，完善住宅专项维修资金使用续筹等机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。 城中村改造、老旧小区改造均为住建部在推动城市更新过程中采取的重要措施。旨在改善居民的生活环境，提升城市整体品质。 城中村改造是对城市中存在的城中村进行整治和改造。城中村是指城市中存在的违章建筑、无证房屋等建设，通常集中在城市的边缘地带或空闲土地上。这些城中村存在着安全隐患、环境脏乱差等问题，对居民的生活质量和城市形象造成了不良影响。因此，城中村改造的目的是通过拆除违法建筑、合法化土地使用等手段，将这些地区纳入城市规划，提升城市整体形象和居住环境。 老旧小区改造是指对年久失修、基础设施老化、居住条件差的小区进行综合整治和改善。这种改造的目的是提升小区的整体品质，改善居住环境，让居民享受更好的生活。在这个过程中，通常会进行建筑加固、设施更新、绿化美化等方面的工作，以确保小区的安全性和舒适度。此外，住建部还鼓励居民进行旧房装修和局部升级改造，以满足个性化需求和提升居住体验。 根据住建部数据，23年全国计划新开工改造城镇老旧小区5.3万个、涉及居民865万户。23年1-6月，全国新开工改造城镇老旧小区达4.26万个（22年同期为3.89万个），开工率达80.4%（22年同期为75.99%），惠及居民742万户。我们参考万物云“蝶城”的数据，根据物股通，一个成熟的“蝶城”能够创造超1亿营收，服务对应约1万户住户，若每4.26万个老旧小区涉及742万户住户，则每1万个老旧小区对应约174万户住户，对应约能为物企带来174亿营收，我们预计20-23年新开工的老旧小区在完工后累计能为物企带来约3504亿营收。 图1：20-23年新开工改造老旧小区数量及开工率 新开工改造老旧小区（万个） 新开工改造老旧小区开工率（%） 6120% 5100% 480% 360% 240% 120% 00% 2020-122021-122022-122023-12E2022-062023-06 资料来源：wind，住建部，申港证券研究所 由于城中村及老旧小区在改造前几乎无市场化物业企业进驻，而老旧小区改造后从项目收益来源看，收入多来自于物业费、广告费、停车费、充电设施使用费、商业租赁收入等项目自身直接产生的收入，其中多数为物企的营收构成。 我们认为加大城中村及老旧小区改造政策支持力度有利于改善居民生活，亦有利于未来物企增收。在城市更新、城中村改造及老旧小区改造的稳步推进中，物企既能作为服务主体参与其中，改造成熟后亦有利于扩大物业行业存量市场，提供基础物业项目管理之外的多元化服务，在居民对美好生活向往更加强烈的背景下，物企可开展便民服务、社区增值、资产管理等一系列非物服务，促进物企优化收入结构，进一步实现增收创利。 1.2投资策略 我们认为目前物业板块具备较高配置性价比，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 2.本周行情回顾 自2023年7月24日至2023年7月28日收盘，恒生物业板块上涨9.17%，恒生综合指数上涨4.82%，恒生物业板块跑赢恒生综合指数4.35pct。 图2：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数 恒生物业服务及管理 恒生综合指数 30% 20% 10% 2022/7/29 2022/8/7 2022/8/16 2022/8/25 2022/9/3 2022/9/12 2022/9/21 2022/9/30 2022/10/9 2022/10/18 2022/10/27 2022/11/5 2022/11/14 2022/11/23 2022/12/2 2022/12/11 2022/12/20 2022/12/29 2023/1/7 2023/1/16 2023/1/25 2023/2/3 2023/2/12 2023/2/21 2023/3/2 2023/3/11 2023/3/20 2023/3/29 2023/4/7 2023/4/16 2023/4/25 2023/5/4 2023/5/13 2023/5/22 2023/5/31 2023/6/9 2023/6/18 2023/6/27 2023/7/6 2023/7/15 2023/7/24 0% -10% -20% -30% -40% -50% 资料来源：iFinD，申港证券研究所 从板块排名来看，与其他板块相比，在恒生综合行业13个板块中排名第1。 图3：各板块周涨跌幅对比 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% 资料来源：iFinD，申港证券研究所 A+H64名个股统计涨跌幅前五名为：股价涨幅前五名分别为宝龙商业（25.36%）、新城悦服务（21.65%）、特发服务（20.64%）、京城佳业（19.82%）、银城生活服务（17.65%）。股价跌幅后五名分别为金茂服务（-9.12%）、润华服务（-7.38%）、朗诗绿色生活（-5.52%）、鲁商服务（-5.33%）、荣万家（-3.99%）。 图4：本周涨跌幅前五位（%）图5：本周涨跌幅后五位（%） 30% 25% 20% 15% 10