物业管理行业研究周报：物企回购望提振市场信心

物企回购望提振市场信心 ——物业管理行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：物企回购望提振市场信心 6月初恒生港股通物业服务及管理指数有所反弹，但本周指数回落明显。物企 股价自今年2月以来再次延续下滑态势，多家物企回购股份望提振市场信心， 尤其以金科服务为代表，6月已累计回购股份9次，共回购175.68万股。 近期物企高管增持也是提振市场信心的重要举措。尤其以万物云为代表，朱保全于5月31日至今已4次对万物云进行增持，共增持27.23万H股，共耗资 746万港元，目前累计持股比例已达0.21%。同时，物企也获外部资本的增持，我们认为无论是高管增持或是外部资本增持，都在反映各方面提振物业行业的信心。 除股份回购、增持之外，物企于今年密集发布了股份激励计划相关事项。今年以 来5家物企涉及股份激励达1.4亿股，总估值约7.91亿港元，其中以金科服务 为代表，共发放5973.17万股奖励股份，估值约6.5亿港元。 我们认为，物企的回购及高管的增持不仅向市场传递了物业估值仍处低位的信号，更有利于提振市场信心。虽然关联房企业务在今年仍有持续下行的风险，但物企基础物业业务仍具有稳定现金流，且社区增值服务伴随经济的企稳回升于23年有望改善，叠加政策仍有发力空间，头部物企有望迎来估值修复。 数据追踪（6月19日-6月23日）：资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023 年6月23日，持有687.15万股，较上周下跌6.88%，持股市值1.02亿元。 港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年6月19日至6月23日，增幅最大的是合景悠活，本周增幅2.42%。降幅最大的是中海物业，降1.54%。持股比例最高为保利物业，为64.52%。持股数量最多为融创服务，为5.88亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块具备较高配置性价比，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。 评级增持 2023年6月25日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 高丁卉研究助理 SAC执业证书编号：S1660122080010 行业基本资料 股票家数63 行业平均市盈率（TTM）13.63 港股市场平均市盈率（TTM）7.87 行业表现走势图 恒生物业服务及管理 恒生综合指数 10% 2022/6/24 2022/7/15 2022/8/5 2022/8/26 2022/9/16 2022/10/7 2022/10/28 2022/11/18 2022/12/9 2022/12/30 2023/1/20 2023/2/10 2023/3/3 2023/3/24 2023/4/14 2023/5/5 2023/5/26 2023/6/16 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 资料来源：iFinD，申港证券研究所 相关报告 1、《招商积余首次覆盖报告——积余锲而成》 2023-4-25 2、《金科服务首次覆盖报告——雪暖金花立及时宜自强》2023-2-21 3、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-9 4、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 5、《物业管理行业研究周报——曙光已现估值修复有望持续》2023-1-2 6、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 7、《物业管理行业研究周报——物企规模效应何在》2022-11-6 8、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 9、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性国企凸显价值韧性》2022-9-19 内容目录 1.每周一谈：物企回购望提振市场信心3 1.1物企多举措并施彰显行业信心3 1.2投资策略4 2.本周行情回顾4 3.行业动态6 4.数据追踪8 4.1沪（深）股通资金及交易追踪8 4.2港股通资金及交易追踪8 5.风险提示9 图表目录 图1：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数4 图2：各板块周涨跌幅对比5 图3：本周涨跌幅前五位（%）5 图4：本周涨跌幅后五位（%）5 图5：港股物业（877129.TI）近一年PE（TTM）6 图6：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值8 表1：今年以来物企回购股份数量3 表2：2022年以来部分物企高管增持情况3 表3：2023年以来上市物企股份奖励计划4 表4：港股通持股数量及总市值8 1.每周一谈：物企回购望提振市场信心 1.1物企多举措并施彰显行业信心 6月初恒生港股通物业服务及管理指数有所反弹，但本周指数回落明显。物企股价 自今年2月以来再次延续下滑态势，多家物企回购股份望提振市场信心，尤其以金 科服务为代表，6月已累计回购股份9次，共回购175.68万股。 表1：今年以来物企回购股份数量 物企简称 回购金额（万港元） 回购数量（万股） 占已发行数量（%） 中骏商管 11478.57 6000 2.98% 德信服务集团 6039.74 2113 2.2% 金科服务 1924.26 175.68 0.27% 建业新生活 330.71 125 0.1% 星盛商业 131.18 76.5 0.08% 资料来源：wind，申港证券研究所 近期物企高管增持也是提振市场信心的重要举措。尤其以万物云为代表，朱保全于5月31日至今已4次对万物云进行增持，共增持27.23万H股，共耗资746万港元，目前累计持股比例已达0.21%。同时，物企也获外部资本的增持，我们认为无 论是高管增持或是外部资本增持，都在反映各方面提振物业行业的信心。 表2：2022年以来部分物企高管增持情况 星盛商业 2022/9/23 增持数量涉及金额 物企简称增持时间增持人员增持人员职位增持后持股 （万股）（万港元） 2023/5/31- 万物云朱保全 董事长、执行董事 （好仓比例） 27.23746 2023/6/6 2023/4/24 执行董事、董事长兼首 0.21% 新城悦服务 戚小明 5 0.57% 25.88 2023/4/25 席执行官 宝龙商业 2023/5/25 陈德力 执行董事兼行政总裁 8 3.53% 33.99 夏绍飞 董事长、执行董事 21 / 268.95 金科服务 2022/11/16 罗传嵩 执行总裁 10 / 129.4 韩强 总裁 12 / 163.9 2022/9/21- 黄德林 执行董事 8.6 14.71% 11.88 2022/7/4 2022/7/5 黄楚龙控股股东2073.61%40.18 （控股股东合 旭辉永升服务2022/7/15林峰控股股东50 计持股） 52.79% 335.15 共青城投 黄奉潮（执行董事、联席 5 0.60% 45.4 资（实益拥有人黄 主席）、李大龙（总 裁、总经理、首席执行 12 5.64% 810 3 0.60% 21.75 戚小明 2 0.60% 15.6 2022/5/12 新城悦服务 2022/5/102022/3/30 雅生活服务 2022/1/18- 2022/1/26 执行董事、董事长兼首席执行官 物企简称 增持时间 增持人员 增持人员职位 增持数量 （万股） 增持后持股 涉及金额 （万港元） 奉潮、李大龙、冯欣、潘智勇） 官）、冯欣（副总 裁）、潘智勇（雅居乐高级副总裁） 资料来源：乐居财经，观点网，申港证券研究所 除股份回购、增持之外，物企于今年密集发布了股份激励计划相关事项。今年以来 5家物企涉及股份激励达1.4亿股，总估值约7.91亿港元，其中以金科服务为代 表，共发放5973.17万股奖励股份，估值约6.5亿港元。 物企简称 时间 涉及股份数目（万股） 每股均价（港元/股） 估值（万港元） 世茂服务 6月19日 352.54 1.68 592.27 6月12日 10 4.26 43 6月9日 10 4.36 44 5月8日 10 4.74 47 5月5日 10 4.92 0.49 建业新生活 5月29日 2180 2.58 5624.4 星盛商业 4月17日 5480 1.41 7726.8 金科服务 3月30日 5973.17 12.4 65000 表3：2023年以来上市物企股份奖励计划 新城悦服务 资料来源：乐居财经，申港证券研究所 我们认为，物企的回购及高管的增持不仅向市场传递了物业估值仍处低位的信号，更有利于提振市场信心。虽然关联房企业务在今年仍有持续下行的风险，但物企基础物业业务仍具有稳定现金流，且社区增值服务伴随经济的企稳回升于23年有望 改善，叠加政策仍有发力空间，头部物企有望迎来估值修复。 1.2投资策略 我们认为目前物业板块具备较高配置性价比，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 2.本周行情回顾 自2023年6月19日至2023年6月23日收盘，恒生物业板块下跌10.81%，恒生综合指数下跌6.09%，恒生物业板块跑输恒生综合指数4.72pct。 图1：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数 恒生物业服务及管理 恒生综合指数 10% 2022/6/24 2022/7/3 2022/7/12 2022/7/21 2022/7/30 2022/8/8 2022/8/17 2022/8/26 2022/9/4 2022/9/13 2022/9/22 2022/10/1 2022/10/10 2022/10/19 2022/10/28 2022/11/6 2022/11/15 2022/11/24 2022/12/3 2022/12/12 2022/12/21 2022/12/30 2023/1/8 2023/1/17 2023/1/26 2023/2/4 2023/2/13 2023/2/22 2023/3/3 2023/3/12 2023/3/21 2023/3/30 2023/4/8 2023/4/17 2023/4/26 2023/5/5 2023/5/14 2023/5/23 2023/6/1 2023/6/10 2023/6/19 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 资料来源：iFinD，申港证券研究所 从板块排名来看，与其他板块相比，在恒生综合行业13个板块中排名第12。 图2：各板块周涨跌幅对比 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% 资料来源：iFinD，申港证券研究所 A+H63名个股统计涨跌幅前五名为：股价涨幅前五名分别为德商产投服务 （15.18%）、润华服务（6.03%）、荣万家（5%）、朗诗绿色生活（3.55%）、金融街物业（0.79%）。股价跌幅后五名分别为弘阳服务（-26.83%）、新城悦服务（-17.53%）、宝龙商业（-16.67%）、雅生活服务（-16.19%）、合景悠活（-15.05%）。 图3：本周涨跌幅前五位（%）图4：本周涨跌幅后五位（%） 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 0% 合景悠活雅生活服务宝龙商业新城悦服务弘阳服务 -5% -10% -15% -20% -25% -30% 资料来源：iFinD，申港证