物业管理行业研究周报：9月外拓数量承压 头部物企持续扩张

9月外拓数量承压头部物企持续扩张 ——物业管理行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：9月外拓数量承压头部物企持续扩张 9月TOP50物企新增拓展数量同比增速承压 9月TOP50物企新增第三方拓展数量同比增长10.36%，环比增长10.8%，同比增速减缓。 9月新增拓展同比增速承压主要系招标数量下降影响。根据克而瑞物管检测的物业管理行业招标活跃城市TOP20的数据来看，22年8月TOP20城市招标数量共计9251条，较去年同期（1927条）增长380.07%，22年9月TOP20城市招标数量共计8261条，较去年同期（3046条）增长171.21%，22年9月招标数量同比增速明显下滑。 9月新增拓展环比增速微升，季度末KPI冲刺效果不及3月及6月。根据图1，3月、6月TOP50新增拓展数量环比增速分别为53%、33.6%，9月环比增速为10.8%，原本季度末为物企冲刺KPI关键月份，受22年9月主要城市招标数量较8月下滑影响，其增速弱于3月及6月。 头部物企持续扩张强者恒强效应不减 从具体拓展面积规模数据来看，第三方外拓仍以头部物企为主，强者恒强效应不减。9月TOP50物企新增第三方拓展规模共计8380万方，头部物企第三方外拓持续扩张，9月新增外拓前三名物企分别为雅生活、万物云、绿城服务，拓展面积规模为737万方、520万方、452万方。规模拓展TOP15物企第三方拓展共计5497万方，占比达到65.6%。 我们认为随着存量市场竞争日益激烈，且在头部物企品牌的加持下，未来中小物企规模扩张阻力将持续增大，头部物企第三方外拓优势将持续加强。 物企独立寻增量 9月物企关联方承接面积多数小于第三方外拓面积，物企持续探寻独立扩张之路。我们认为，在房地产市场承压下行背景下，物企通过第三方规模扩张寻求独立化发展的趋势将不断增强，有助于减小关联方经营危机对其带来的负面影响，回归高确定性发展属性。 数据追踪（10月10日-10月14日）： 资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2022 年10月14日，持有984.26万股，较上周上涨0.1%，持股市值1.52亿元。 港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2022年10月10日至10月14日，增幅最大的是雅生活，本周增幅5.21%。降幅最大的是金科服 务，降8.31%。持股比例最高为保利物业，为67.02%。持股数量最多为融创服务，为4.97亿股。 投资策略：我们认为目前行业已在底部，估值回落至低位，物企寻求独立扩张能 力将持续加强，建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的的全国性物企绿城服务等。 风险提示：房企资金链紧张拖累物企，关联方应收账款及其他应收款坏账风险， 外拓增速不及预期。 评级增持 2022年10月16日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数61 行业平均市盈率（TTM）10.52 港股市场平均市盈率（TTM）8.70 行业表现走势图 恒生物业服务及管理 恒生综合指数 10.00% 0.00% -10.00% -20.00% -30.00% -40.00% -50.00% -60.00% -70.00% 2021/10/15 2021/11/6 2021/11/28 2021/12/20 2022/1/11 2022/2/2 2022/2/24 2022/3/18 2022/4/9 2022/5/1 2022/5/23 2022/6/14 2022/7/6 2022/7/28 2022/8/19 2022/9/10 2022/10/2 -80.00% 资料来源：wind申港证券研究所 内容目录 1.每周一谈：9月外拓数量承压头部物企持续扩张3 1.19月TOP50物企新增拓展数量同比增速承压3 1.2头部物企持续扩张强者恒强效应不减4 1.3物企独立寻增量5 1.4投资策略5 2.本周行情回顾6 3.行业动态7 3.1政策发布7 3.2公司动态8 4.数据追踪9 4.1沪（深）股通资金及交易追踪9 4.2港股通资金及交易追踪10 5.风险提示10 图表目录 图1：2021&2022年1-9月TOP50物企新增第三方拓展数量3 图2：8-9月招标活跃城市TOP20招标数量3 图3：2022年9月TOP15物企新增第三方拓展规模（万方）4 图4：2022年9月分业态拓展面积占比4 图5：9月部分物企关联方承接面积与第三方拓展面积对比5 图6：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数6 图7：各板块周涨跌幅对比6 图8：本周涨跌幅前五位（%）6 图9：本周涨跌幅后五位（%）6 图10：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）7 图11：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值9 表1：港股通持股数量及总市值10 1.每周一谈：9月外拓数量承压头部物企持续扩张 1.19月TOP50物企新增拓展数量同比增速承压 9月TOP50物企新增第三方拓展数量同比增长10.36%，环比增长10.8%，同比增速减缓。根据克而瑞物管发布的《2022年9月中国物业服务企业新增合约面积TOP50》数据显示，9月TOP50物企新增第三方拓展数量831个，21年同期数据为753个，22年8月数据为750个，同比增长36.61%，9月同比增速较8月有所下降。 图1：2021&2022年1-9月TOP50物企新增第三方拓展数量 1400 1200 1000 800 600 400 200 140.00% 2021年 2022年 同比增速（%） 环比增速（%） 120.00% 100.00% 80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% -20.00% 0 1月2月 3月4月5月 6月7月8月 -40.00% 9月 资料来源：克而瑞物管，中物研协，申港证券研究所 9月新增拓展同比增速承压主要系招标数量下降影响。根据克而瑞物管检测的物业管理行业招标活跃城市TOP20的数据来看，22年8月TOP20城市招标数量共计9251条，较去年同期（1927条）增长380.07%，22年9月TOP20城市招标数量共计8261条，较去年同期（3046条）增长171.21%，22年9月招标数量同比增速明显下滑。 9月新增拓展环比增速微升，季度末KPI冲刺效果不及3月及6月。根据图1，3月、6月TOP50新增拓展数量环比增速分别为53%、33.6%，9月环比增速为10.8%，原本季度末为物企冲刺KPI关键月份，受22年9月主要城市招标数量较8月下滑 影响，其增速弱于3月及6月。 图2：8-9月招标活跃城市TOP20招标数量 2021年2022年 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 8月9月 资料来源：克而瑞物管，中物研协，申港证券研究所 1.2头部物企持续扩张强者恒强效应不减 从具体拓展面积规模数据来看，第三方外拓仍以头部物企为主，强者恒强效应不减。9月TOP50物企新增第三方拓展规模共计8380万方，头部物企第三方外拓持续扩张，9月新增外拓前三名物企分别为雅生活、万物云、绿城服务，拓展面积规模为737万方、520万方、452万方。规模拓展TOP15物企第三方拓展共计5497万方，占比达到65.6%。 我们认为随着存量市场竞争日益激烈，且在头部物企品牌的加持下，未来中小物企规模扩张阻力将持续增大，头部物企第三方外拓优势将持续加强。 图3：2022年9月TOP15物企新增第三方拓展规模（万方） 拓展面积（万方） 800.00 700.00 600.00 500.00 400.00 300.00 200.00 100.00 0.00 资料来源：克而瑞物管，其中东吴服务、明德物业、长城物业为未上市物企，申港证券研究所 从拓展业态来看，住宅、办公、学校拓展占比明显超过其他类业态。其中住宅、办公、学校项目占比分别为29.1%、27.6%、26.4%，其他类业态（包括产业园、医院、公建、商业）单项占比均不超过10%。由于住宅合约期限一般较长，故一直为物企外拓的主要目标。部分具有明显特色的本地物企，如东吴服务，在学校项目拓展规模最大，为266万方。 图4：2022年9月分业态拓展面积占比 其他,17% 住宅,29% 学校,26% 办公,28% 资料来源：CPIC，克而瑞物管，申港证券研究所 1.3物企独立寻增量 9月物企关联方承接面积多数小于第三方外拓面积，物企持续探寻独立扩张之路。虽然9月第三方外拓数量同比增速有所下降，但物企追求独立发展热情不减，根据克而瑞物管披露的数据显示，除碧桂园服务外，其余物企9月第三方外拓面积均超过了关联方承接面积。 图5：9月部分物企关联方承接面积与第三方拓展面积对比 承接关联方（万方）新增第三方（万方） 600 500 400 300 200 100 0 资料来源：克而瑞物管，其中金地智慧服务、龙湖智创生活、万达商管、华侨城物业为未上市物企，申港证券研究所 我们认为，在房地产市场承压下行背景下，物企通过第三方规模扩张寻求独立化发展的趋势将不断增强，有助于减小关联方经营危机对其带来的负面影响，回归高确定性发展属性。 1.4投资策略 我们认为目前行业已在底部，估值回落至低位，物企寻求独立扩张能力将持续加强，建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的的全国性物企绿城服务等。 2.本周行情回顾 自2022年10月10日至2022年10月14日收盘，恒生物业板块下跌6.67%，恒生指数下跌6.5%，恒生物业板块跑输恒生指数0.17pct。 图6：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数 恒生物业服务及管理 恒生综合指数 10.00% 0.00% -10.00% -20.00% -30.00% -40.00% -50.00% -60.00% -70.00% 2021/10/15 2021/10/24 2021/11/2 2021/11/11 2021/11/20 2021/11/29 2021/12/8 2021/12/17 2021/12/26 2022/1/4 2022/1/13 2022/1/22 2022/1/31 2022/2/9 2022/2/18 2022/2/27 2022/3/8 2022/3/17 2022/3/26 2022/4/4 2022/4/13 2022/4/22 2022/5/1 2022/5/10 2022/5/19 2022/5/28 2022/6/6 2022/6/15 2022/6/24 2022/7/3 2022/7/12 2022/7/21 2022/7/30 2022/8/8 2022/8/17 2022/8/26 2022/9/4 2022/9/13 2022/9/22 2022/10/1 2022/10/10 -80.00% 资料来源：wind，申港证券研究所 从板块排名来看，与其他板块相比，在恒生综合行业13个板块中排名第10。 图7：各板块周涨跌幅对比 4.00% 2.00% 0.00% -2.00% -4.00% -6.00% -8.00% -10.00% -12.00% 资料来源：wind，申港证券研究所 A+H61名个股统计涨跌幅前五名为：股价涨幅前五名分别为康桥悦生活（30.56%）、万物云（4.82%）、正荣服务（2.47%）、招商积余（1.05%）、苏新服务（0%）。股价跌幅后五名分别为浦江中国（-18.83%）、碧桂园服务（-18.79%）、荣万家（-13.58%）、方圆生活服务（