物业管理行业研究周报：物企独立发展正当时

物企独立发展正当时 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：物企独立发展正当时 2022年，TOP50物企新增合约面积合计约24亿平方米，新增合约面积均值为 0.48亿平方米，较2021年有所下滑。 关联方支持减半，2022年TOP50物企关联方承接面积合计约为3.95亿方，较2021年7.24亿方同比下滑45.38%。受到2022年持续下滑的商品房销售 面积情况，关联房企拿地、开发均大幅缩减，为物企提供的内生规模增量减半。 第三方拓展增强，2022年TOP50物企第三方拓展面积合计约为18.83亿方，较2021年12.89亿方同比上升46.13%。物企独立扩张持续加速，在关 联方支持减弱，并购降温的基础上，市场外拓成为多数物企长期发展的核心竞争力，也是未来业绩增长的重要能力，多数物企均有专业的市场化外拓团队及激励机制，物企独立发展正当时。 从关联方承接面积TOP15物企来看，排名上升的以央国企为主，但2022年关 评级增持 2023年1月9日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数62 行业平均市盈率（TTM）15.36 港股市场平均市盈率（TTM）11.38 行业表现走势图 联方承接面积整体小于2021年。除雅生活、华润万象生活及中铁建物业外，其 余物企2022年关联方承接面积同比增速均为负值。 从第三方外拓面积TOP15物企来看，除金地物业有小幅下滑外，其余物企2022年第三方拓展面积均大于2021年。其中旭辉永升服务第三方拓展同比增速最高，达154.55%，除旭辉永升服务外，万物云、碧桂园服务、雅生活及新城悦服务第三方拓展同比增速均超100%。 根据中指研究院披露数据，22家物企2022年新增合约面积中，第三方拓展占比 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 恒生物业服务及管理恒生综合指数 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 均值为77.93%，其中旭辉永升服务、世茂服务、荣万家、河南建业新生活均超 过90%；而第三方拓展面积/关联方拓展面积倍数均值约为7倍，其中旭辉永升服务、世茂服务、龙光智慧服务、荣万家、河南建业新生活均超过10倍。从增量 的角度来看，关联方的长期供给能力或将减弱，市场化占比提升趋势显著，未来存量市场的角逐竞争将更加激烈。 数据追踪（1月3日-1月6日）： 资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023 年1月6日，持有808.14万股，较上周上涨8.08%，持股市值1.32亿元。 港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2023年1月3日至1月6日，增幅最大的是宝龙商业，本周增幅2.27%。降幅最大的是合景悠活，降9.64%。持股比例最高为保利物业，为59.11%。持股数量最多为融创服务，为5.49亿股。 投资策略：我们认为2023年将是物企增强其独立性、减弱其房地产附庸属性、服务边界持续扩张、开启新周期的一年。目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。 2022/1/7 2022/1/27 2022/2/16 2022/3/8 2022/3/28 2022/4/17 2022/5/7 2022/5/27 2022/6/16 2022/7/6 2022/7/26 2022/8/15 2022/9/4 2022/9/24 2022/10/14 2022/11/3 2022/11/23 2022/12/13 2023/1/2 资料来源：wind申港证券研究所 相关报告 1、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-9 2、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 3、《物业管理行业研究周报——曙光已现估值修复有望持续》2023-1-2 4、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 5、《物业管理行业研究周报——物企规模效应何在》2022-11-6 6、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 7、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性国企凸显价值韧性》2022-9-19 内容目录 1.每周一谈：物企独立发展正当时3 1.1关联方支持减半第三方拓展增强3 1.2投资策略5 2.本周行情回顾5 3.行业动态7 4.数据追踪8 4.1沪（深）股通资金及交易追踪8 4.2港股通资金及交易追踪8 5.风险提示9 图表目录 图1：2021&2022年TOP50物企新增合约面积、关联方承接面积及第三方拓展面积（万方）3 图2：部分物企新增合约面积及第三方拓展占比4 图3：部分物企第三方拓展面积及关联方成绩面积及其比值4 图4：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数5 图5：各板块周涨跌幅对比5 图6：本周涨跌幅前五位（%）6 图7：本周涨跌幅后五位（%）6 图8：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）6 图9：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值8 表1：2022年关联方承接面积TOP15物企3 表2：2022年第三方拓展面积TOP15物企4 表3：港股通持股数量及总市值8 1.每周一谈：物企独立发展正当时 1.1关联方支持减半第三方拓展增强 2022年，TOP50物企新增合约面积合计约24亿平方米，新增合约面积均值为0.48 亿平方米，较2021年有所下滑。 关联方支持减半，2022年TOP50物企关联方承接面积合计约为3.95亿方，较2021年7.24亿方同比下滑45.38%。受到2022年持续下滑的商品房销售面积情况，关联房企拿地、开发均大幅缩减，为物企提供的内生规模增量减半。 第三方拓展增强，2022年TOP50物企第三方拓展面积合计约为18.83亿方，较2021年12.89亿方同比上升46.13%。物企独立扩张持续加速，在关联方支持减弱，并购降温的基础上，市场外拓成为多数物企长期发展的核心竞争力，也是未来业绩增长的重要能力，多数物企均有专业的市场化外拓团队及激励机制，物企 独立发展正当时。 图1：2021&2022年TOP50物企新增合约面积、关联方承接面积及第三方拓展面积（万方） 2021年 2022年 同比 30000060% 25000040% 20000020% 1500000% 100000-20% 50000-40% 0 新增合约面积 第三方拓展面积 关联方承接面积 -60% 资料来源：中指研究院，申港证券研究所 从关联方承接面积TOP15物企来看，排名上升的以央国企为主，但2022年关联方承接面积整体小于2021年。除雅生活、华润万象生活及中铁建物业外，其余物 企2022年关联方承接面积同比增速均为负值。 表1：2022年关联方承接面积TOP15物企 2022年承接关联2021年承接关联2022年同比2022较2021 排名企业名称 方面积（万方） 方面积（万方） 增速（%） 年排名变化 1 碧桂园生活服务集团股份有限公司 6630 8284 -19.97% - 2 万物云空间科技服务股份有限公司 2826 3718 -24% ↑2 3 保利物业服务股份有限公司 2672 3332 -19.81% ↑2 4 华润万象生活有限公司 2364 1661 42.32% ↑6 5 雅生活智慧城市服务股份有限公司 1822 972 87.45% ↑17 6 中海物业管理有限公司 1800 1854 -2.9% ↑3 7 绿城物业服务集团有限公司 1361 1563 -12.9% ↑4 8龙湖智创生活集团1202/// 9 新城悦服务集团有限公司 1186 2282 -48.04% ↓2 排名 企业名称 2022年承接关联方面积（万方） 2021年承接关联方面积（万方） 2022年同比增速（%） 2022较2021年排名变化 10 招商局积余产业运营服务股份有限公司 1172 1448 -19.03% ↑4 11 金科智慧服务集团股份有限公司 990 2002 -50.54% ↓3 12 深圳市金地物业管理有限公司 943 1346 -29.91% ↑4 13旭辉永升服务集团有限公司8471449-41.55%- 14 中铁建物业管理有限公司 834 472 76.69% ↑30 15 建发物业服务集团有限公司 798 807 -1.12% ↑13 资料来源：中指研究院，其中龙湖智创生活、金地物业、中铁建物业为未上市物企，“/”表示2021年数据缺失，申港证券研究所 从第三方外拓面积TOP15物企来看，除金地物业有小幅下滑外，其余物企2022年第三方拓展面积均大于2021年。其中旭辉永升服务第三方拓展同比增速最高，达154.55%，除旭辉永升服务外，万物云、碧桂园服务、雅生活及新城悦服务第三方 拓展同比增速均超100%。 表2：2022年第三方拓展面积TOP15物企 2022年第三方拓2021年第三方拓2022年同比较2021年排 排名企业名称 展面积（万方）展面积（万方）增速（%）名变化 1雅生活智慧城市服务股份有限公司156097256115.12%- 2 碧桂园生活服务集团股份有限公司 14716 6720 118.99% ↑1 3 万物云空间科技服务股份有限公司 14111 5700 147.56% ↑4 4 旭辉永升服务集团有限公司 9800 3850 154.55% ↑11 5 中海物业管理有限公司 9100 6300 44.44% - 6 龙湖智创生活集团 8658 / / / 7 世茂服务控股有限公司 8380 6840 22.51% ↓5 8 保利物业服务股份有限公司 7816 5450 43.41% ↑1 9 金科智慧服务集团股份有限公司 7123 5586 27.52% ↓1 10 招商局积余产业运营服务股份有限公司 6265 3980 57.41% ↑4 11 深圳市金地物业管理有限公司 5900 6235 -5.37% ↓5 12深圳市前海龙光智慧服务控股有限公司 5899 / / / 13长城物业集团股份有限公司 5128 / / / 14 新城悦服务集团有限公司 4565 2200 107.5% ↑5 15荣万家生活服务股份有限公司 4420 / / / 资料来源：中指研究院，其中龙湖智创生活、金地物业、龙光物业、长城物业为未上市物企，“/”表示2021年数据缺失，申港证券研究所 根据中指研究院披露数据，22家物企2022年新增合约面积中，第三方拓展占比均值为77.93%，其中旭辉永升服务、世茂服务、荣万家、河南建业新生活均超过90%；而第三方拓展面积/关联方拓展面积倍数均值约为7倍，其中旭辉永升服务、世茂 服务、龙光智慧服务、荣万家、河南建业新生活均超过10倍。从增量的角度来看，关联方的长期供给能力或将减弱，市场化占比提升趋势显著，未来存量市场的角逐竞争将更加激烈。 图2：部分物企新增合约面积及第三方拓展占比图3：部分物企第三方拓展面积及关联方成绩面积及其比值 新增合约面积（万方） 第三方拓展面积（万方）承接关联方面积（万方） 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 100% 新增合约第三方拓展占比（%） 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 碧桂园服务 雅生活华润万象生活 万物云 中