物业管理行业研究周报：物企短暂“增收不增利”情况

行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 物企短暂“增收不增利”情况 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：物企短暂“增收不增利”情况 截至目前，共有53家A股及港股物企发布了2022年度业绩报告，整体营业收入仍保持双位数增长，但增速有所放缓。当前53家物企营业收入总计2373亿元，同比增长19.1%，较2021年增速下降约26pct，53家物企按照2022年营 收加权平均同比增速为22.4%，其中营收增速最高的为金茂服务，达60.7%，营收增速整体有所放缓。 多数物企面积仍保持正增长，支撑物企基础物业服务收入的增长。2022年在关 联方支撑下行的情况下，多数物企在管面积仍保持正增长，其中在管面积增长最 快的为华润万象生活，达98.2%，其增速较快的原因为2022年完成了两宗较大的并购案，而2022年物企并购市场热度整体不及2021年，面积TOP30物企在管规模整体同比增速为17.9%，并购虽为短时间内快速提升在管规模的重要方式，但是物企间的并购更多的为运营逻辑而非投资逻辑，部分物企亦在并购后投后整合难度较大，商誉减值风险较高，目前市场已逐渐回归理性。 受关联方及房地产行业下行情况影响，在高度分散的行业背景下，物企通过存量 市场外拓增强其独立性。在并购逐渐转弱，未来从战略型转向机会型的发展方向下，低成本低风险的市场外拓成为未来物企拓展规模、增强独立性的最重要的方 式。 受关联方及房地产行业下行、企业运营管理成本增加、并购导致的商誉减值及无形资产摊销、规模扩张下的应收账款高企等情况影响，2022年物企盈利水平承压较为严重，部分物企出现归母净利润负增长情况，部分关联方为出险房企的物 业企业出现亏损情况。 展望未来，并购市场逐渐回归理性，关联方利空应出尽出，物企有望迈入有质量的增长。我们认为，短期内并购引起的投后融合及无形资摊销和商誉减值风险仍将持续考验物企，而随着经济的向好，物企收缴率及社区增值服务仍有较确定的提升空间，在应收账款及其他应收款计提合理减值后，物企于2023年有望迎来业绩回归。 数据追踪（4月3日-4月7日）：资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023 年4月7日，持有791.71万股，较上周上涨3.24%，持股市值1.24亿元。 港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2023年4月3日至4月6日，增幅最大的是融创服务，本周增幅1.74%。降幅最大的是合景悠 活，降4.58%。持股比例最高为保利物业，为67.77%。持股数量最多为融创服务，为5.32亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企建议关注物管 商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联 方应收账款及其他应收款坏账风险。 评级增持 2023年4月10日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数63 行业平均市盈率（TTM）19.21 港股市场平均市盈率（TTM）8.59 行业表现走势图 10%恒生物业服务及管理恒生综合指数 2022/4/8 2022/5/1 2022/5/24 2022/6/16 2022/7/9 2022/8/1 2022/8/24 2022/9/16 2022/10/9 2022/11/1 2022/11/24 2022/12/17 2023/1/9 2023/2/1 2023/2/24 2023/3/19 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 资料来源：iFinD，申港证券研究所 相关报告 1、《金科服务公司深度研究——雪暖金花立及时宜自强》2023-2-21 2、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-9 3、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 4、《物业管理行业研究周报——曙光已现估值修复有望持续》2023-1-2 5、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 6、《物业管理行业研究周报——物企规模效应何在》2022-11-6 7、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 8、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性国企凸显价值韧性》2022-9-19 内容目录 1.每周一谈：物企短暂“增收不增利”情况3 1.1营收及在管规模整体增长独立性持续增强3 1.2多重因素影响物企盈利水平承压4 1.3投资策略5 2.本周行情回顾6 3.行业动态7 4.数据追踪9 4.1沪（深）股通资金及交易追踪9 4.2港股通资金及交易追踪10 5.风险提示11 图表目录 图1：已披露业绩上市物企营收及同比增速情况（按照营收排名TOP30）3 图2：已披露业绩上市物企面积及同比增速情况（按照面积排名TOP30）3 图3：第三方在管面积占比高于50%物企（按照第三方在管面积占比排名）4 图4：已披露业绩上市物企毛利及同比增速情况（按照毛利排名TOP30）4 图5：已披露业绩上市物企归母净利润及同比增速情况（按照营业收入排名TOP30）5 图6：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数6 图7：各板块周涨跌幅对比6 图8：本周涨跌幅前五位（%）6 图9：本周涨跌幅后五位（%）6 图10：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）7 图11：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值10 表1：港股通持股数量及总市值10 1.每周一谈：物企短暂“增收不增利”情况 1.1营收及在管规模整体增长独立性持续增强 截至目前，共有53家A股及港股物企发布了2022年度业绩报告，整体营业收入仍保持双位数增长，但增速有所放缓。当前53家物企营业收入总计2373亿元，同比增长19.1%，较2021年增速下降约26pct，53家物企按照2022年营收加权平均同比增速为22.4%，其中营收增速最高的为金茂服务，达60.7%，营收增速整体有所放缓。 图1：已披露业绩上市物企营收及同比增速情况（按照营收排名TOP30） 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 80% 2021营业收入（亿元） 2022营业收入（亿元） 营业收入同比增速（%） 60% 40% 20% 0% -20% 碧桂园服务 万物云雅生活服务绿城服务保利物业招商积余 华润万象生活 中海物业世茂服务融创服务新城悦服务金科服务合景悠活 卓越商企服务 远洋服务建业新生活时代邻里新大正 宝龙商业越秀服务金茂服务建发物业滨江服务荣万家 佳兆业美好银城生活服务 中奥到家华发物业服务 京城佳业 金融街物业 -40% 资料来源：wind，申港证券研究所 多数物企面积仍保持正增长，支撑物企基础物业服务收入的增长。2022年在关联方支撑下行的情况下，多数物企在管面积仍保持正增长，其中在管面积增长最快的为华润万象生活，达98.2%，其增速较快的原因为2022年完成了两宗较大的并购案（中南服务及禹洲生活），而2022年物企并购市场热度整体不及2021年，面积TOP30物企在管规模整体同比增速为17.9%，并购虽为短时间内快速提升在管规模的重要方式，但是物企间的并购更多的为运营逻辑而非投资逻辑，部分物企亦在并购后投后整合难度较大，商誉减值风险较高，目前市场已逐渐回归理性。 图2：已披露业绩上市物企面积及同比增速情况（按照面积排名TOP30） 2021在管面积（亿方） 2022在管面积（亿方） 同比增速（%） 10120% 9100% 8 780% 660% 5 440% 320% 2 10% 碧桂园服务 万物云保利物业雅生活服务绿城服务中海物业招商积余 华润万象生活 金科服务融创服务合景悠活新城悦服务建业新生活 新大正时代邻里佳兆业美好金茂服务 卓越商企服务 越秀服务第一服务控股东原仁知服务 弘阳服务滨江服务京城佳业金融街物业德信服务新希望服务领悦服务中天服务 兴业物联 0-20% 资料来源：中国房地产报，申港证券研究所 受关联方及房地产行业下行情况影响，在高度分散的行业背景下，物企通过存量市场外拓增强其独立性。根据智研咨询，2022年国内物业管理面积约372.72亿方，而头部物企碧桂园服务在管面积规模为8.69亿方，市占率约2.33%，物业仍为高度分散的行业。在并购逐渐转弱，未来从战略型转向机会型的发展方向下，低成本低风险的市场外拓成为未来物企拓展规模、增强独立性的最重要的方式。 图3：第三方在管面积占比高于50%物企（按照第三方在管面积占比排名） 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 资料来源：中国房地产报，申港证券研究所 1.2多重因素影响物企盈利水平承压 受关联方及房地产行业下行、企业运营管理成本增加、并购导致的商誉减值及无形资产摊销、规模扩张下的应收账款高企等情况影响，2022年物企盈利水平承压较为严重，部分物企出现归母净利润负增长情况，部分关联方为出险房企的物业企业出现亏损情况。 已披露业绩的53家物企毛利额总计510亿元，同比减少0.2%，较2021年增速下降约46pct，53家物企按照2022年毛利额加权平均同比增速为4.8%，其中毛利增速最高的为金茂服务，达56.1%。金茂服务营收及毛利增长较高的原因主要为2022年成功并购首置物业，首置物业下管理了大量奥莱项目（管理规模较大），商业管理规模得到提升，而商业管理物业费单价一般较高，同时，金茂服务2022年与中国中化的农业和化工板块建立有效协同，成功获取了研发中心、工业园区等业态，并新增城市服务项目。 图4：已披露业绩上市物企毛利及同比增速情况（按照毛利排名TOP30） 120 100 80 60 40 20 80% 2021年毛利（亿元） 2022年毛利（亿元） 同比增速（%） 60% 40% 20% 0% -20% -40% 碧桂园服务 万物云华润万象生活雅生活服务保利物业 绿城服务世茂服务中海物业融创服务招商积余新城悦服务合景悠活建业新生活金科服务 卓越商企服务 宝龙商业远洋服务金茂服务越秀服务荣万家滨江服务时代邻里建发物业 佳兆业美好新希望服务中骏商管新大正 华发物业服务 中奥到家 京城佳业 0-60% 资料来源：wind，申港证券研究所 已披露业绩的53家物企归母净利润总计131.5亿元，同比减少45.4%，较2021年增速下降约91.4pct，其中归母净利润增速最高的为金茂服务，达88.88%。多数民营物企归母净利润均呈负增长，部分关联方为出险房企的物业企业如世茂服务、融创服务、金科服务、时代邻里等均呈现亏损情况，物企板块整体增收不增利现象凸显。其中亏损原因多数为金融资产减值损失导致，而由于应收账款减值计入金融资产减值科目，关联房企资金紧张导致物企计提减值拨备。 图5：已披露业绩上市物企归母净利润及同比增速情况（按照营业收入排名TOP30） 50 40 30 20 10 0 (10) (20) 150% 2021年净利（亿元） 2022年净利（亿元） 净利同比增速（%） 营业收入同比增速（%） 100% 50% 0% -50% -100% 碧桂园服务 万物云雅生活服务绿城服务保利物业招商积余 华润万象生活 中海物业世茂服务融创服务新城悦服务金科服务合景悠活 卓越商企服务 远洋服务建业新生活时代邻里新大正 宝龙商业越秀服务金茂服务建发物业滨江服务荣万家 佳兆业美好银城生活服务 中奥到家华发物业服务 京城佳业 金融街物业 -150% -200% -250% (30)-300% 资料来源：win