物业管理行业研究周报：物业科技化赋能物企服务边界扩张

物业科技化赋能物企服务边界扩张 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：物业科技化赋能物企服务边界扩张 近年来随着头部物企科技化的投入建设逐渐提速，目前头部物企已基本完成数字化基础建设。 2022年近七成TOP50物企实现运营智能化，运营智能化主要包括各类系统 的上线来实现更高效的内部管理，通过数字化应用建设实现企业各类资源的整合。 头部物企在数据驱动增长、物联网、多经业务数字化方面进行拓展和商业模式的创新，中部企业在降本增效、业财一体化方面继续深化数字化应用，更注重数字化在一线运营中的赋能效果。 有实力的头部物企不仅将数字化运用赋能企业内部的一线运营，更开发出了 整套数字化解决方案，实现商业化，22H1万物云的AIoT及BPaaS解决方案服务业务收入占比已达到8.1%，毛利占比已达到18.56%。 评级增持 2023年1月15日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数62 行业平均市盈率（TTM）14.47 港股市场平均市盈率（TTM）8.66 行业表现走势图 当然，由于物业本身的业务性质，多数物企的数字化业务更多聚焦于视觉监控的软件系统及数据监控的后台系统，并没有涉及“云计算”的IaaS层和PaaS工具层。如万物云AIOT及BPaaS解决方案，可以实现的功能场景包 括：汽车违规、垃圾识别、垃圾桶满溢等社区管理问题。 我们认为，科技化虽非物企的首要任务，但仍是物企未来发展的重要趋势之一。首先，物企规模扩张、市场化拓展能够为其带来确定的营收增长；其次，发展增值服务（包括社区增值、社区养老、社区托育等）、拓展业务边界有利于其改善收入结构及增厚利润；最后，由于头部物企业务线较多，往往涉及多个领域，而加 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 恒生物业服务及管理恒生综合指数 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 2022/1/14 2022/2/3 2022/2/23 2022/3/15 2022/4/4 2022/4/24 2022/5/14 2022/6/3 2022/6/23 2022/7/13 2022/8/2 2022/8/22 2022/9/11 2022/10/1 2022/10/21 2022/11/10 2022/11/30 2022/12/20 2023/1/9 大科技化投入建设则有利于加强其平台延展能力及生态链整合能力。数据追踪（1月9日-1月13日）： 资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023 年1月13日，持有697.74万股，较上周下跌13.66%，持股市值1.16亿元。 港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2023年1月9日至1月13日，增幅最大的是新城悦服务，本周增幅7.49%。降幅最大的是碧桂园服务，降5.22%。持股比例最高为保利物业，为59.45%。持股数量最多为融创服务，为5.29亿股。 投资策略：我们认为2023年将是物企增强其独立性、减弱其房地产附庸属性、服务边界持续扩张、开启新周期的一年。目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并 行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联 方应收账款及其他应收款坏账风险。 资料来源：wind申港证券研究所 相关报告 1、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-9 2、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 3、《物业管理行业研究周报——曙光已现估值修复有望持续》2023-1-2 4、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 5、《物业管理行业研究周报——物企规模效应何在》2022-11-6 6、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 7、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性国企凸显价值韧性》2022-9-19 内容目录 1.每周一谈：物业科技化赋能物企服务边界扩张3 1.1科技化仍是物企未来发展的重要趋势之一3 1.2投资策略4 2.本周行情回顾4 3.行业动态6 4.数据追踪8 4.1沪（深）股通资金及交易追踪8 4.2港股通资金及交易追踪8 5.风险提示9 图表目录 图1：2022年TOP50物企运营管理数字化应用覆盖情况3 图2：部分物企IPO募资计划用于科技化的金额及占比情况3 图3：万物云“星尘空间操作系统”4 图4：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数4 图5：各板块周涨跌幅对比5 图6：本周涨跌幅前五位（%）5 图7：本周涨跌幅后五位（%）5 图8：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）6 图9：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值8 表1：港股通持股数量及总市值8 1.每周一谈：物业科技化赋能物企服务边界扩张 1.1科技化仍是物企未来发展的重要趋势之一 近年来随着头部物企科技化的投入建设逐渐提速，目前头部物企已基本完成数字化基础建设。 2022年近七成TOP50物企实现运营智能化，运营智能化主要包括各类系统的上线来实现更高效的内部管理，通过数字化应用建设实现企业各类资源的整合。 图1：2022年TOP50物企运营管理数字化应用覆盖情况 120% 100% 80% 60% 40% 20% 收费管理系统合同管理系统采购管理系统物资管理系统设备管理系统工单管理系统品质管理系统 报表+数据分析系统 停车管理系统多渠道客户触点客服管理系统项目管理系统供应商管理系统巡更管理系统房屋租赁系统到家服务系统资产管理系统 呼叫中心门禁系统可视化大屏 市场投拓系统能源管理系统主数据平台安全生产系统应急管理系统灵活用工系统 低代码平台 0% 资料来源：克而瑞物管，申港证券研究所 头部物企在数据驱动增长、物联网、多经业务数字化方面进行拓展和商业模式的创新，中部企业在降本增效、业财一体化方面继续深化数字化应用，更注重数字化在一线运营中的赋能效果。 图2：部分物企IPO募资计划用于科技化的金额及占比情况 金额（百万港元）占比（%） 2500 2000 1500 1000 500 0 资料来源：各公司招股说明书，申港证券研究所 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 有实力的头部物企不仅将数字化运用赋能企业内部的一线运营，更开发出了整套数字化解决方案，实现商业化，22H1万物云的AIoT及BPaaS解决方案服务业务收入占比已达到8.1%，毛利占比已达到18.56%。 当然，由于物业本身的业务性质，多数物企的数字化业务更多聚焦于视觉监控的 软件系统及数据监控的后台系统，并没有涉及“云计算”的IaaS层和PaaS工具层。如万物云AIOT及BPaaS解决方案，可以实现的功能场景包括：汽车违规、垃圾识别、垃圾桶满溢等社区管理问题。 图3：万物云“星尘空间操作系统” 资料来源：CIO发展中心，申港证券研究所 我们认为，科技化虽非物企的首要任务，但仍是物企未来发展的重要趋势之一。首先，物企规模扩张、市场化拓展能够为其带来确定的营收增长；其次，发展增值服务（包括社区增值、社区养老、社区托育等）、拓展业务边界有利于其改善收入结构及增厚利润；最后，由于头部物企业务线较多，往往涉及多个领域，而加大科技化 投入建设则有利于加强其平台延展能力及生态链整合能力。 1.2投资策略 我们认为2023年将是物企增强其独立性、减弱其房地产附庸属性、服务边界持续扩张、开启新周期的一年。目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。 2.本周行情回顾 自2023年1月9日至2023年1月13日收盘，恒生物业板块下跌3.2%，恒生综合指数上涨3.56%，恒生物业板块跑输恒生综合指数6.76pct。 图4：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数 恒生物业服务及管理 恒生综合指数 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 2022/1/14 2022/1/23 2022/2/1 2022/2/10 2022/2/19 2022/2/28 2022/3/9 2022/3/18 2022/3/27 2022/4/5 2022/4/14 2022/4/23 2022/5/2 2022/5/11 2022/5/20 2022/5/29 2022/6/7 2022/6/16 2022/6/25 2022/7/4 2022/7/13 2022/7/22 2022/7/31 2022/8/9 2022/8/18 2022/8/27 2022/9/5 2022/9/14 2022/9/23 2022/10/2 2022/10/11 2022/10/20 2022/10/29 2022/11/7 2022/11/16 2022/11/25 2022/12/4 2022/12/13 2022/12/22 2022/12/31 2023/1/9 -80% 资料来源：wind，申港证券研究所 从板块排名来看，与其他板块相比，在恒生综合行业13个板块中排名第13。 图5：各板块周涨跌幅对比 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% 资料来源：wind，申港证券研究所 A+H62名个股统计涨跌幅前五名为：股价涨幅前五名分别为力高健康生活（8.97%）、远洋服务（7.63%）、领悦服务集团（7.25%）、苏新服务（6.67%）、中天服务（5.72%）。股价跌幅后五名分别为新城悦服务（-11.98%）、正荣服务（-9.86%）、旭辉永升服务（-9.63%）、宝龙商业（-8.54%）、建发物业（-7.66%）。 图6：本周涨跌幅前五位（%）图7：本周涨跌幅后五位（%） 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% 资料来源：wind，申港证券研究所资料来源：wind，申港证券研究所 截止2023/1/13港股物业（931744.CSI）PE（TTM）为17.17倍，较前一周下跌 0.51，近一年均值为15.16倍，周内行业估值呈现波动态势。 图8：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM） 30 25 20 15 10 5 2022/1/13 2022/1/22 2022/1/31 2022/2/9 2022/2/18 2022/2/27 2022/3/8 2022/3/17 2022/3/26 2022/4/4 2022/4/13 2022/4/22 2022/5/1 2022/5/10 2022/5/19 2022/5/28 2022/6/6 2022/6/15 2022/6/24 2022/7/3 2022/7/12 2022/7/21 2022/7/30 2022/8/8 2022/8/17 2022/8/26 2022/9/4 2022/9/13 2022/9/22 2022/10/1 2022/10/10 2022/10/19 2022/10/28 2022/11/6 2022/11/15 2022/11/24 2022/12/3 2022/12/12 2022/12/21 2022/12/30 2023/1/8