物业管理行业研究周报：房企出售物企将推升其“独立性”

房企出售物企将推升其“独立性” ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：房企出售物企将推升其“独立性”旭辉控股出售其持有的所有旭辉永升股份 12月12日，旭辉控股发布公告称，拟出售其持有的所有旭辉永升服务股份，约占已发行股本总额的23.26%，已正式邀请潜在投标人参与竞投。截至2022 年中，公司实控人为林中、林峰及林伟先生，持有的股份数约占52.76%，其中Spectron由旭辉控股间接全资持有，而旭辉控股实控人亦为林中、林峰及林伟先生。 12月15日，控股股东EliteForce同意出售其持有的旭辉永升服务9000万 股股份，约占已发行股本总额的5.15%，配售价为每股4.85港元，共筹集4.37 亿港元。出售旭辉永升服务，物业公司并非“弃子”，旭辉控股及EliteForce 出售其持有的所有及部分旭辉永升服务股份后，林中、林峰及林伟先生仍为公司的重要股东，而第一大股东或将易主。 评级增持 2022年12月18日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数61 行业平均市盈率（TTM）13.84 港股市场平均市盈率（TTM）7.88 行业表现走势图 截至2022年中，旭辉永升服务在管的来自第三方开发的面积已达82.8%，远 超其管理的来自关联方旭辉集团开发的面积。从业务收入来看，来自于第三方开发的物业管理收入占比达72.8%。目前，物业企业的健康发展其中之一为降 低关联地产公司的业务占比，未来，独立化发展的物企收益确定性仍在。 除旭辉永升服务外，金科服务、德信服务、奥园健康及雅生活股权亦遭出售。我们认为，物企股权遭出售原因主要为缓解房企债务危机，而并非其基本面发生了变化。出售物管公司股权反哺地产虽为房企的惯用手段，但从另一角度而言，目前物企高确定性现金流的属性未变，物企作为房企旗下的优质资产，更 易找到买家，而出售物企股份，从长远来看反而推升了物企的独立性。 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% -80% 恒生物业服务及管理恒生综合指数 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 2021/12/17 2022/1/6 2022/1/26 2022/2/15 2022/3/7 2022/3/27 2022/4/16 2022/5/6 2022/5/26 2022/6/15 2022/7/5 2022/7/25 2022/8/14 2022/9/3 2022/9/23 2022/10/13 2022/11/2 2022/11/22 2022/12/12 数据追踪（12月12日-12月16日）：资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2022 年12月16日，持有865.58万股，较上周上涨19.1%，持股市值1.42亿元。 港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2022年12月12日至12月16日，增幅最大的是雅生活服务，本周增幅14.98%。降幅最大的是卓越商企服务，降4.73%。持股比例最高为保利物业，为59.54%。持股数量最多为融创服务，为5.41亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独 立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。 风险提示：房企资金链紧张拖累物企，关联方应收账款及其他应收款坏账风险，外拓增速不及预期。 资料来源：wind申港证券研究所 内容目录 1.每周一谈：房企出售物企将推升其“独立性”3 1.1旭辉控股出售其持有的所有旭辉永升股份3 1.2投资策略4 2.本周行情回顾4 3.行业动态6 3.1政策发布6 3.2公司动态7 4.数据追踪8 4.1沪（深）股通资金及交易追踪8 4.2港股通资金及交易追踪8 5.风险提示9 图表目录 图1：旭辉永升服务集团股权架构3 图2：旭辉永升服务在管面积结构3 图3：旭辉永升服务物业管理收入结构3 图4：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数4 图5：各板块周涨跌幅对比5 图6：本周涨跌幅前五位（%）5 图7：本周涨跌幅后五位（%）5 图8：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）6 图9：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值8 表1：港股通持股数量及总市值8 1.每周一谈：房企出售物企将推升其“独立性” 1.1旭辉控股出售其持有的所有旭辉永升股份 12月12日，旭辉控股发布公告称，拟出售其持有的所有旭辉永升服务股份，约占已发行股本总额的23.26%，已正式邀请潜在投标人参与竞投。截至2022年中，公司实控人为林中、林峰及林伟先生，持有的股份数约占52.76%，其中Spectron由旭辉控股间接全资持有，而旭辉控股实控人亦为林中、林峰及林伟先生。 12月15日，控股股东EliteForce同意出售其持有的旭辉永升服务9000万股股 份，约占已发行股本总额的5.15%，配售价为每股4.85港元，共筹集4.37亿港元。 出售旭辉永升服务，物业公司并非“弃子”，旭辉控股及EliteForce出售其持有的所有及部分旭辉永升服务股份后，林中、林峰及林伟先生仍为公司的重要股东，而第一大股东或将易主。 图1：旭辉永升服务集团股权架构 资料来源：公司公告，企查查，申港证券研究所 截至2022年中，旭辉永升服务在管的来自第三方开发的面积已达82.8%，远超其管理的来自关联方旭辉集团开发的面积。从业务收入来看，来自于第三方开发的物业管理收入占比达72.8%。目前，物业企业的健康发展其中之一为降低关联地产公 司的业务占比，未来，独立化发展的物企收益确定性仍在。 图2：旭辉永升服务在管面积结构图3：旭辉永升服务物业管理收入结构 旭辉集团第三方 旭辉集团第三方 资料来源：公司公告，申港证券研究所 注：内环为2021H1数据，外环为2022H1数据 资料来源：公司公告，申港证券研究所 注：内环为2021H1数据，外环为2022H1数据 除旭辉永升服务外，金科服务、德信服务、奥园健康及雅生活股权亦遭出售。 11月22日，博裕要约收购金科服务截止，根据公司公告，自要约期2022年9月27日开始以来，博裕集团于2022年9月27日及28日在市场上购买了4669.77万股股份（约占总股本的7.15%），紧随要约截止，博裕集团及一致行动人士拥有4.24亿股股份，约占总股本的64.98%，其中博裕集团持有2.26亿股股份，约占总股本的34.63%。此次要约收购完成后，金科服务正式成为基本独立于其地产公司的物业公司。 12月2日，德信中国召开旗下唯一存续美元债投资人会议，会上，德信中国提出，德信服务集团确实有在谈判出售，但并未披露更详细的信息。 12月5日，中国奥园集团官网发布招标文件，拟出售奥园健康全部已发行股本 的29.9%。此次出售，奥园在招标文件中特别提出，投标者必须为《证券及期货 条例》所界定的“专业投资者”及由国家或政府全部或部分拥有（不少于30%）或控制的实体，即买家需为国央企，此次出售亦为中国奥园在债务重组方面的动作之一，若成功出售，则奥园健康的大股东将出现国央企的身影。 12月9日，雅居乐集团发布公告称拟出售雅生活部分股份，旗下附属公司与管 理人签订了大宗交易协议，委托后者出售4860万股雅生活H股，出售价格为 10.18港元/股，所得款项约4.95亿港元的资金。交易完成后，雅居乐在雅生活中的持股比例将从50.86%降至47.44%。 我们认为，物企股权遭出售原因主要为缓解房企债务危机，而并非其基本面发生了变化。出售物管公司股权反哺地产虽为房企的惯用手段，但从另一角度而言，目前物企高确定性现金流的属性未变，物企作为房企旗下的优质资产，更易找到买家，而出售物企股份，从长远来看反而推升了物企的独立性。 1.2投资策略 我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。 2.本周行情回顾 自2022年12月12日至2022年12月16日收盘，恒生物业板块下跌8.63%，恒生综合指数下跌2.26%，恒生物业板块跑输恒生综合指数6.36pct。 图4：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数 恒生物业服务及管理 恒生综合指数 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 2021/12/17 2021/12/26 2022/1/4 2022/1/13 2022/1/22 2022/1/31 2022/2/9 2022/2/18 2022/2/27 2022/3/8 2022/3/17 2022/3/26 2022/4/4 2022/4/13 2022/4/22 2022/5/1 2022/5/10 2022/5/19 2022/5/28 2022/6/6 2022/6/15 2022/6/24 2022/7/3 2022/7/12 2022/7/21 2022/7/30 2022/8/8 2022/8/17 2022/8/26 2022/9/4 2022/9/13 2022/9/22 2022/10/1 2022/10/10 2022/10/19 2022/10/28 2022/11/6 2022/11/15 2022/11/24 2022/12/3 2022/12/12 -80% 资料来源：wind，申港证券研究所 从板块排名来看，与其他板块相比，在恒生综合行业13个板块中排名第13。 图5：各板块周涨跌幅对比 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% 资料来源：wind，申港证券研究所 A+H61名个股统计涨跌幅前五名为：股价涨幅前五名分别为领悦服务集团 （27.54%）、中奥到家（14.61%）、烨星集团（6.22%）、兴业物联（6.02%）、宋都服务（3.95%）。股价跌幅后五名分别为时代邻里（-22.29%）、荣万家（-18.44%）、世茂服务（-17.89%）、旭辉永升服务（-16.93%）、碧桂园服务（-16.66%）。 图6：本周涨跌幅前五位（%）图7：本周涨跌幅后五位（%） 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 资料来源：wind，申港证券研究所资料来源：wind，申港证券研究所 截止2022/12/16港股物业（931744.CSI）PE（TTM）为16.1倍，较前一周下跌 0.49，近一年均值为15.5倍，周内行业估值呈现波动态势。 图8：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM） 30 25 20 15 10 5 2021/12/16 2021/12/25 2022/1/3 2022/1/12 2022/1/21 2022/1/30 2022/2/8 2022/2/17 2022/2/26 2022/3/7 2022/3/16 2022/3/25 2022/4/3 2022/4/12 2022/4/21 2022/4/30 2022/5/9 2022/5/18 2022/5/27 2022/6/5 2022/6/14 2022/6/23 2022/7/2 2022/7/11 2022/7/20 2022/7/29 2022/8/7 2022/8/16 2022/8/25 2022/9/3 2022/9/12 2022/9/21 2022/9/30