物业管理行业研究周报：政策利好物企向民生领域延伸

政策利好物企向民生领域延伸 ——物业管理行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：政策利好物企向民生领域延伸 事件：7月11日，商务部等13部门办公厅（室）发布关于印发《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划（2023-2025）》的通知，通知进一步全面推进城市一刻钟便民生活圈建设。行动计划聚焦补齐基本保障类业态、发展品质 提升类业态，优化社区商业网点布局，改善社区消费条件，创新社区消费场景，提升居民生活品质，将一刻钟便民生活圈打造成保障和改善民生、恢复和扩大消费的重要载体。 目前物企业主增值服务未形成统一固定的商业模式，各家物企的优势领域亦不相 同。 碧桂园服务在业主增值服务领域着力发展与业主相关的生活服务，22年碧桂园服务社区增值服务收入达40.18亿元，同比增长20.7%，占收入比例达9.7%。其中到家服务、家装服务及本地生活服务收入合计达23.35亿元，同比增长约 24.5%。公司持续构建社区生活增值业务专业化能力，紧跟国家政策和居民需求，深耕“便民”建设，不断拓展服务边界。 绿城服务在业主增值服务领域发展了文化教育服务，22年绿城服务文化教育 服务收入达5.48亿元，同比增长19%，占总收入比例达到3.7%。公司持续落 实托育服务多品牌策略，构建“绿城奇妙园+澳蒙国际园+普惠托育园”三大品牌体系，形成“高端+中高端+普惠”多层级社区教育服务体系。 金科服务在业主增值服务领域大力发展餐食服务，22年金科服务本地生活服 务收入达4.88亿元，其中餐食服务收入达1.98亿元，同比增长296%，占收入比例为3.96%。公司目前已建立覆盖“高端餐服、综合团餐、社区餐饮”的差异化品牌矩阵，并且已打磨出强大的餐食服务市场外拓能力。 我们认为，政策支持物企拓展业主增值服务边界，有利于物企充分发挥其优势，推进物企根据社会需要、国家政策、业主需求等进行深入挖掘，开展相关服务。增值服务中业主增值服务前景依旧广阔，随着宏观经济的向好及居民追求美好生活的预期不断提升，业主资产运营服务及社区生活服务的需求亦将提升，我们仍然看好2023年物企此类业务收入的持续增长。 数据追踪（7月10日-7月14日）：资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023 年7月14日，持有644.45股，较上周下跌2.57%，持股市值0.96亿元。 港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年7月10日 至7月14日，增幅最大的是碧桂园服务，本周增幅2.13%。降幅最大的是金科服务，降0.5%。持股比例最高为保利物业，为65.13%。持股数量最多为融创服务，为5.89亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块具备较高配置性价比，头部物企建议关注物管 商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联 方应收账款及其他应收款坏账风险。 评级增持 2023年7月16日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 高丁卉研究助理 SAC执业证书编号：S1660122080010 行业基本资料 股票家数63 行业平均市盈率（TTM）14.09 港股市场平均市盈率（TTM）8.06 行业表现走势图 恒生物业服务及管理 恒生综合指数 20% 10% 2022/7/15 2022/8/5 2022/8/26 2022/9/16 2022/10/7 2022/10/28 2022/11/18 2022/12/9 2022/12/30 2023/1/20 2023/2/10 2023/3/3 2023/3/24 2023/4/14 2023/5/5 2023/5/26 2023/6/16 2023/7/7 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 资料来源：iFinD，申港证券研究所 相关报告 1、《招商积余首次覆盖报告——积余锲而成》 2023-4-25 2、《金科服务首次覆盖报告——雪暖金花立及时宜自强》2023-2-21 3、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-9 4、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 5、《物业管理行业研究周报——曙光已现估值修复有望持续》2023-1-2 6、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 7、《物业管理行业研究周报——物企规模效应何在》2022-11-6 8、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 9、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性国企凸显价值韧性》2022-9-19 内容目录 1.每周一谈：政策利好物企向民生领域延伸3 1.1政策发布全面推进城市一刻钟便民生活圈建设3 1.2投资策略5 2.本周行情回顾5 3.行业动态6 4.数据追踪9 4.1沪（深）股通资金及交易追踪9 4.2港股通资金及交易追踪9 5.风险提示10 图表目录 图1：22年百强企业业主增值服务各类业务占比情况4 图2：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数5 图3：各板块周涨跌幅对比5 图4：本周涨跌幅前五位（%）6 图5：本周涨跌幅后五位（%）6 图6：港股物业（877129.TI）近一年PE（TTM）6 图7：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值9 表1：港股通持股数量及总市值9 1.每周一谈：政策利好物企向民生领域延伸 1.1政策发布全面推进城市一刻钟便民生活圈建设 事件：7月11日，商务部等13部门办公厅（室）发布关于印发《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划（2023-2025）》的通知，通知进一步全面推进城市一刻钟便民生活圈建设。行动计划聚焦补齐基本保障类业态、发展品质提升类业态，优化社区商业网点布局，改善社区消费条件，创新社区消费场景，提升居民生活品质，将一刻钟便民生活圈打造成保障和改善民生、恢复和扩大消费的重要载体。 在实施的重点中，主要包括： 改善消费条件，丰富居民消费业态。在居民“家门口”（步行5-10分钟范围内），优先配齐购物、餐饮、家政、快递、维修等基本保障类业态，引进智能零售终端， 让消费更便捷。在居民“家周边”（步行15分钟范围内），因地制宜发展文化、娱乐、休闲、社交、康养、健身等品质提升类业态，让消费更舒心。 创新消费场景，增强多元消费体验。引导邻近居民区的传统商场向社区商业中心 转型，拓展特色餐饮、生活零售、文化休闲、儿童娱乐、运动健身、社区食堂等服务功能。发展新型商业模式。支持发展线上线下融合的即时零售模式（平台下单+就近门店配送，就近门店下单+即时配送），赋能实体门店，拓展服务半径。支持净菜进社区、进超市，发展“中央厨房+冷链+餐饮”模式，提升预制菜产品质量品质。 推动技术赋能，提升智慧便捷水平。鼓励利用物联网、云计算、大数据、人工智 能等技术，推动商品、门店、会员及供应链数字化，提升服务质量和管理效率，降低综合成本。搭建供需对接平台。构建一刻钟便民生活圈智慧服务平台，整合商户资源，实现线上线下互动。 在保障措施方面，主要包括： 加强部门协调，将一刻钟便民生活圈建设与城乡社区服务体系建设、城市更新、城镇老旧小区改造、15分钟社区生活圈规划建设、完整社区建设试点、“国球进社区”“国球进公园”活动等工作相衔接，同谋划、同选取、同推进，加强政策集成，形成工作合力。 将超市、便利店、菜市场等纳入保障民生、应急保供体系，将智能快件箱、快递末端综合服务场所等纳入公共服务基础设施，有条件的地方可对微利、公益性业 态给予房租减免、资金补贴等支持。支持大型物业公司向民生领域延伸，拓展“物 业+生活服务”。鼓励探索社区基金模式，规范运营管理，引导社会资本参与。按 相关规定落实创业补贴、创业担保贷款等支持政策。 于2022年1月，国务院办公厅便颁布《“十四五”城乡社区服务体系建设规划的通知》，规划中的“强化便民服务功能”部分提到全面推进城市一刻钟便民生活圈建设。引导市场、社会力量发展社区托育、养老等服务业态。鼓励发展社区物业、维 修、家政、餐饮零售、美容美发等生活性服务业。鼓励有条件的地方引进专业化物业服务，建立健全业主和物业服务企业双向选择机制。 目前物企的增值服务仍以空间运营服务为主，与业主香港的生活性服务占比有望提 升。空间运营服务主要包括停车场运营管理服务、社区传媒及其他社区空间运营服务，目前家政服务、社区教育、社区养老占比依然较小。根据中指研究院发布的《2023 中国物业服务百强报告》数据显示，22年百强企业业主增值服务均值约1.65亿元，同比增长6.57%。22年百强企业业主增值服务中家政服务、社区教育、社区养老收入占比分别为4.32%、1.67%、1.27%，此类收入有望在政策的推动下进一步提升。 图1：22年百强企业业主增值服务各类业务占比情况 家政服务,4.32% 社区教育,1.67%社区养老, 1.27% 美居服务,12.09% 房屋经纪, 13.04% 其他服务,16.73% 空间运营服务,31.82% 社区零售,19.06% 资料来源：中指研究院《2023中国物业服务百强报告》，申港证券研究所 目前物企业主增值服务未形成统一固定的商业模式，各家物企的优势领域亦不相同。 碧桂园服务在业主增值服务领域着力发展与业主相关的生活服务，22年碧桂园服务社区增值服务收入达40.18亿元，同比增长20.7%，占收入比例达9.7%。其中到家服务、家装服务及本地生活服务收入合计达23.35亿元，同比增长约 24.5%。公司持续构建社区生活增值业务专业化能力，紧跟国家政策和居民需求，深耕“便民”建设，不断拓展服务边界，聚焦“居民有需求，社区有服务”，深入探索“物业服务+生活服务”创新模式，年内推出“智享楼下”社区一站式生活服务模式，并在多个试点打造出以“智享楼下”为依托的“一刻钟便民生活圈”。 绿城服务在业主增值服务领域发展了文化教育服务，22年绿城服务文化教育服 务收入达5.48亿元，同比增长19%，占总收入比例达到3.7%。公司持续落实托 育服务多品牌策略，构建“绿城奇妙园+澳蒙国际园+普惠托育园”三大品牌体系，并以“托育+幼教+社区教育”为主要产品，形成“高端+中高端+普惠”多层级社区教育服务体系。 金科服务在业主增值服务领域大力发展餐食服务，22年金科服务本地生活服务 收入达4.88亿元，其中餐食服务收入达1.98亿元，同比增长296%，占收入比例为3.96%。公司目前已建立覆盖“高端餐服、综合团餐、社区餐饮”的差异化品牌矩阵，并且已打磨出强大的餐食服务市场外拓能力，22年公司多个项目实 现基础物业服务与团餐服务联合中标，两大业务板块在市场化外拓上协同成效显著。另外，公司在社区餐饮板块孵化“Ling好”食铺等社区零售门店，火锅品牌“渝钱斗斗”荣膺大众点评重庆区域火锅品类服务榜榜首。 我们认为，政策支持物企拓展业主增值服务边界，有利于物企充分发挥其优势，推进物企根据社会需要、国家政策、业主需求等进行深入挖掘，开展相关服务。我们在《物业管理行业研究周报——看好2023年业主增值服务收入增长》中提到，增 值服务中业主增值服务前景依旧广阔，随着宏观经济的向好及居民追求美好生活的 预期不断提升，业主资产运营服务及社区生活服务的需求亦将提升，同时，政策层面鼓励物企进入生活服务领域，支持家政、养老、托幼、物业等业态融合创新，积极探索“物业+生活”服务模式，我们仍然看好2023年物企此类业务收入的持续增长。 1.2投资策略 我们认为目前物业板块具备较高配置性价比，