物业管理行业研究周报：物企9月外拓数据略偏低

物企9月外拓数据略偏低 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：物企9月外拓数据略偏低 23年9月TOP50物企新增第三方拓展数量同比减少22.14%，环比减少16.08%。根据克而瑞物管发布的《2023年9月中国物业服务企业新增合约面积TOP50》 数据显示，9月TOP50物企新增第三方拓展数量647个，22年同期数据为831个，8月数据为771个。物企9月外拓数据意外偏低，头部企业在第三方外拓市场上竞争优势明显。 9月TOP50物企新增合约面积8207万方，同比减少23.44%，环比减少2.98%。 TOP50物企新增合约面积中仍以第三方外拓为主，1-9月累计第三方外拓面积占新增合约面积比例达78.47%。 9月受到关联房企冲业绩影响，物企新增关联方承接面积亦有所增长。9月 TOP50物企关联方承接面积为1957万方，环比增长20.14%，但同比仍减少31.26%。 物企强者恒强局势持续，关联房企拿地、销售排名较好的物企面积及承接确定 评级增持 2023年10月15日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 高丁卉研究助理 SAC执业证书编号：S1660122080010 行业基本资料 股票家数64 行业平均市盈率（TTM）11.4 港股市场平均市盈率（TTM）8.13 行业表现走势图 性强，新增关联方承接面积排名靠前的以国央企为主。外拓团队成熟、非住领域具有较强优势的物企外拓面积增长确定性高。整体来看，中海物业、碧桂园 服务、保利物业、华润万象生活、招商积余、万物云的内生及外拓能力均好。非住宅类业务及城市服务类业务仍是物企重点发力的方向。 9月第三方拓展规模前三的业态分别为办公、学校、住宅，项目占比分别为 37.6%、26.2%、15.7%，万物云在住宅及商业类业态拓展规模最大。 9月TOP10城市服务项目中标金额共计约7.95亿元，1-9月累计城市服务中标金额最高的物企为雅生活，合计中标20.73亿元，平均单项目金额为3638 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 恒生物业服务及管理恒生综合指数 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 2022/10/14 2022/11/3 2022/11/23 2022/12/13 2023/1/2 2023/1/22 2023/2/11 2023/3/3 2023/3/23 2023/4/12 2023/5/2 2023/5/22 2023/6/11 2023/7/1 2023/7/21 2023/8/10 2023/8/30 2023/9/19 2023/10/9 万元，城市服务业务一般单项目合同金额较大，且能贡献较多的在管面积，为当前物企拓展的重点方向之一。 整体来看9月外拓数据同比及环比均略偏低，但9月关联方承接对物企新增合约 面积贡献比例上升，23年1-9月物企外拓同比增速中枢亦低于22年同期，在房地产行业整体投资环境仍较低迷的情况下，物业行业的发展方向也由高速增长转为高质量增长。 数据追踪（10月9日-10月13日）： 资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023 年10月13日，持有599.45万股，较上周上涨1.23%，持股市值0.83亿元。 港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年10月9日 至10月13日，增幅最大的是华润万象生活，本周增幅3.63%。降幅最大的是融创服务，降1.55%。持股比例最高为保利物业，为71.76%。持股数量最多为碧桂园服务，为7.52亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块具备较高配置性价比，头部物企建议关注物管 商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联 方应收账款及其他应收款坏账风险。 资料来源：iFinD，申港证券研究所 相关报告 1、《万物云首次覆盖报告——云浮纷繁醒万物》2023-7-20 2、《招商积余首次覆盖报告——积余锲而成》 2023-4-25 3、《金科服务首次覆盖报告——雪暖金花立及时宜自强》2023-2-21 4、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-9 5、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 6、《物业管理行业研究周报——曙光已现估值修复有望持续》2023-1-2 7、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 8、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 9、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性国企凸显价值韧性》2022-9-19 内容目录 1.每周一谈：物企9月外拓数据略偏低3 1.1头部企业在第三方外拓市场上竞争优势明显3 1.2投资策略6 2.本周行情回顾6 3.行业动态7 4.数据追踪9 4.1沪（深）股通资金及交易追踪9 4.2港股通资金及交易追踪10 5.风险提示10 图表目录 图1：TOP50物企新增第三方拓展数量及同环比增速3 图2：TOP50物企新增第三方拓展面积及同比增速3 图3：TOP50物企新增合约面积及环比增速3 图4：TOP50物企新增关联方及第三方外拓面积比例3 图5：TOP50物企新增关联方、第三方外拓面积及环比增速3 图6：TOP50物企分业态拓展面积占比5 图7：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数6 图8：各板块周涨跌幅对比6 图9：本周涨跌幅前五位（%）7 图10：本周涨跌幅后五位（%）7 图11：港股物业（877129.TI）近一年PE（TTM）7 图12：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值9 表1：1-9月累计新增合约面积、关联方承接面积及外拓面积排名TOP204 表2：1-9月累计城市服务中标金额排名TOP205 表3：港股通持股数量及总市值10 1.每周一谈：物企9月外拓数据略偏低 1.1头部企业在第三方外拓市场上竞争优势明显 23年9月TOP50物企新增第三方拓展数量同比减少22.14%，环比减少16.08%。根据克而瑞物管发布的《2023年9月中国物业服务企业新增合约面积TOP50》数据显示，9月TOP50物企新增第三方拓展数量647个，22年同期数据为831个，8月数据为771个。物企9月外拓数据意外偏低，头部企业在第三方外拓市场上竞争优势明显。 图1：TOP50物企新增第三方拓展数量及同环比增速图2：TOP50物企新增第三方拓展面积及同比增速 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2021年（个数）2022年（个数） 2023年（个数）2022同比增速（%） 2022环比增速（%）2023同比增速（%） 2023环比增速（%） 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 22年新增外拓面积（万方）23年新增外拓面积（万方） 23年同比增速（%） 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% -45% 4月5月6月7月8月9月 资料来源：克而瑞物管《中国物业服务企业新增合约面积TOP50》，申港证券研究所 资料来源：克而瑞物管《中国物业服务企业新增合约面积TOP50》，申港证券研究所 9月TOP50物企新增合约面积8207万方，同比减少23.44%，环比减少2.98%。TOP50物企新增合约面积中仍以第三方外拓为主，1-9月累计第三方外拓面积占新增合约面积比例达78.47%。 图3：TOP50物企新增合约面积及环比增速图4：TOP50物企新增关联方及第三方外拓面积比例 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 60% 新增合约面积（万方）环比增速（%） 40% 20% 0% -20% -40% 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 -60% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 新增关联方面积（万方）新增外拓面积（万方） 资料来源：克而瑞物管《中国物业服务企业新增合约面积TOP50》，申港证券研究所 资料来源：克而瑞物管《中国物业服务企业新增合约面积TOP50》，申港证券研究所 9月受到关联房企冲业绩影响，物企新增关联方承接面积亦有所增长。9月TOP50物企关联方承接面积为1957万方，环比增长20.14%，但同比仍减少31.26%，根据克而瑞数据，TOP100房企9月业绩环比提升17.9%，环比增幅高于去年同期，但同比降低29.2%，环比及同比数据与物企承接关联方面积较为吻合。 图5：TOP50物企新增关联方、第三方外拓面积及环比增速 14000新增关联方面积（万方）新增外拓面积（万方）关联方环比增速（%）外拓环比增速（%）100% 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 资料来源：克而瑞物管《中国物业服务企业新增合约面积TOP50》，申港证券研究所 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 物企强者恒强局势持续，关联房企拿地、销售排名较好的物企面积及承接确定性强，新增关联方承接面积排名靠前的以国央企为主。外拓团队成熟、非住领域具有较强优势的物企外拓面积增长确定性高。整体来看，中海物业、碧桂园服务、 保利物业、华润万象生活、招商积余、万物云的内生及外拓能力均好。 表1：1-9月累计新增合约面积、关联方承接面积及外拓面积排名TOP20 排名 物企名称 新增合约面积（万方） 物企名称 关联方承接面积（万方） 物企名称 外拓面积（万方） 1 中海物业 7033 碧桂园服务 2314 中海物业 5933 2 雅生活集团 5599 保利物业 1720 雅生活集团 5436 3 碧桂园服务 5289 万物云 1666 招商积余 4321 4 招商积余 5277 中海物业 1103 华润万象生活 3892 5 万物云 5261 华润万象生活 936 万物云 3552 6 华润万象生活 4824 绿城服务 915 碧桂园服务 3446 7 保利物业 4048 招商积余 893 世茂服务 3212 8 世茂服务 3210 龙湖智创生活 756 保利物业 2670 9 绿城服务 3073 永绿置业 751 绿城服务 2160 10 恒大物业 2130 金地智慧服务 701 彩生活 1874 11 明德物业 2038 新城悦服务 655 恒大物业 1729 12 金地智慧服务 2035 建发服务 597 明德物业 1515 13 彩生活 1891 恒大物业 415 金茂服务 1514 14 万达商管 1885 中铁建物业 412 万达商管 1462 15 龙湖智创生活 1877 建业新生活 404 东吴服务 1434 16 金茂服务 1799 旭辉永升服务 349 长城物业 1386 17 新城悦服务 1690 华发物业 316 东原仁知 1352 18 东吴服务 1440 金茂服务 286 金地智慧服务 1336 19 东原仁知 1424 中南服务 279 合景悠活 1197 20 长城物业