物业管理行业研究周报：物企高增长下的收益质量仍待提高

物企高增长下的收益质量仍待提高 ——物业管理行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：物企高增长下的收益质量仍待提高 物企营收增速随着规模拓张保持较高增长，但应收账款激增，拖累企业盈利质量，大部分上市物企应收账款同比增速均超过其营收同比增速，多数物企22H1应收 账款占营业收入比例高于其去年同期数据。 应收账款的增加，既与开发商现金流紧张有关，亦与规模拓张下的第三方项目收费率较低有关。 房企现金流紧张暂缓支付物业费，由于上市物企的部分在管面积来自关联开 发商，其中住宅未售部分及非住宅单一业主部分一般由开发商支付物业管理费用，另外，物企收入的非业主增值服务部分也同样大多数来源于开发商，应收账款的增加与开发商现金流紧张有关。 第三方外拓项目缴费习惯较差影响收费率，除来自关联开发商的面积外，物 企规模近几年随着第三方外拓项目而增加，从拓展存量市场的角度来看，第三方存量项目一般存在物业管理费收缴困难的问题，且项目由于年限较长，可能存在环境差、违章搭建多、设施设备老化等问题，但部分早期项目缺乏公共维修基金，导致小区业主不愿缴费，从而影响收费率。 应收账款的增加影响物企净利润，从22H1横向对比数据来看，上市物企应 收账款同比增速与净利润同比增速较相关。收益质量仍待提高 应收账款周期不断拉长，应收账款周转率下降，扩大了企业应收账款坏账风险。 由于应收账款信用风险较大，当下物企普遍仍处于规模扩张阶段，部分物企可能为了寻求基本盘的高速增长而轻视对盈利质量的考核。根据已披露数据的上市物企应收账款周转率数据来看，仅4家物企22H1应收账款周转率有提升。 净现比同步下降，多数为“纸面富贵”，物企收益质量有待进一步提高。从 21H1-22H1净现比数据来看，多数物企22H1净现比较去年同期更低，只有少数物企如碧桂园服务净现比实现了提升。当然，我们也必须考虑到缴费时间的影响因素，受经济增长承压，居民收入预期等影响，业主更倾向于选择年底进行缴费，故我们可以看到整体上21A净现比数据好于21H1。 数据追踪（11月14日-11月18日）： 资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2022 年11月18日，持有1053.92万股，较上周下跌11.66%，持股市值1.6亿元。 港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2022年11月14 日至11月18日，增幅最大的是金科服务，本周增幅13.63%。降幅最大的是世茂服务，降11.75%。持股比例最高为保利物业，为63.38%。持股数量最多为融创服务，为5.1亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大， 物企寻求独立扩张能力将持续加强，建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。 风险提示：房企资金链紧张拖累物企，关联方应收账款及其他应收款坏账风险， 外拓增速不及预期。 评级增持 2022年11月20日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数61 行业平均市盈率（TTM）11.94 港股市场平均市盈率（TTM）7.14 行业表现走势图 恒生物业服务及管理恒生综合指数 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 2021/11/19 2021/12/9 2021/12/29 2022/1/18 2022/2/7 2022/2/27 2022/3/19 2022/4/8 2022/4/28 2022/5/18 2022/6/7 2022/6/27 2022/7/17 2022/8/6 2022/8/26 2022/9/15 2022/10/5 2022/10/25 2022/11/14 -80% 资料来源：wind申港证券研究所 内容目录 物业管理行业研究周报 1.每周一谈：物企高增长下的收益质量仍待提高3 1.1应收账款激增3 1.2收益质量仍待提高4 1.3投资策略5 2.本周行情回顾6 3.行业动态7 3.1政策发布7 3.2公司动态8 4.数据追踪9 4.1沪（深）股通资金及交易追踪9 4.2港股通资金及交易追踪10 5.风险提示11 图表目录 图1：22H1上市物企营收同比增速VS应收账款及票据同比增速3 图2：21H1&22H1上市物企应收账款占营业收入比例3 图3：22H1上市物企净利润同比增速VS应收账款及票据同比增速4 图4：21H1&22H1部分上市物企应收账款周转率4 图5：21H1-22H1上市物企净现比5 图6：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数6 图7：各板块周涨跌幅对比6 图8：本周涨跌幅前五位（%）6 图9：本周涨跌幅后五位（%）6 图10：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）7 图11：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值9 表1：港股通持股数量及总市值10 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 资料来源：wind，申港证券研究所 碧桂园服务雅生活服务绿城服务保利物业招商积余 华润万象生活 中海物业世茂服务融创服务 旭辉永升服务 金科服务新城悦服务合景悠活 卓越商企服务 远洋服务建业新生活时代邻里宝龙商业新大正 越秀服务荣万家建发物业特发服务 佳兆业美好南都物业中奥到家滨江服务 银城生活服务华发物业服务金融街物业正荣服务 中骏商管弘阳服务 第一服务控股新希望服务德信服务集团 和泓服务佳源服务浦江中国融信服务 朗诗绿色生活康桥悦生活鑫苑服务 领悦服务集团方圆生活服务 星盛商业苏新服务 力高健康生活祈福生活服务 烨星集团兴业物联宋都服务 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% 碧桂园服务合景悠活 图1：22H1上市物企营收同比增速VS应收账款及票据同比增速 资料来源：wind，申港证券研究所 图2：21H1&22H1上市物企应收账款占营业收入比例 旭辉永升服务 和泓服务建发物业滨江服务新大正 银城生活服务 1.每周一谈：物企高增长下的收益质量仍待提高 1.1应收账款激增 物企营收增速随着规模拓张保持较高增长，但应收账款激增，拖累企业盈利质量。  根据各公司22H1年报数据显示，58家上市物企（剔除停牌物企）营收增速算术平均值为17.65%，按照营业收入加权平均值为32.62%，随着规模的扩张营业收入保持较高增长，但应收账款同步高企，大部分上市物企应收账款同比增 速均超过其营收同比增速。  多数物企22H1应收账款占营业收入比例高于其去年同期数据。 中海物业华发物业服务华润万象生活新城悦服务朗诗绿色生活新希望服务保利物业 营业收入同比增速（%） 绿城服务雅生活服务特发服务 力高健康生活 佳源服务融创服务招商积余南都物业兴业物联远洋服务越秀服务世茂服务 卓越商企服务 应收账款同比增速（%） 时代邻里领悦服务集团 苏新服务第一服务控股 宝龙商业烨星集团金融街物业 德信服务集团 鑫苑服务方圆生活服务 物业管理行业研究周报 星盛商业弘阳服务中骏商管浦江中国建业新生活金科服务 祈福生活服务 宋都服务康桥悦生活正荣服务中奥到家融信服务荣万家 佳兆业美好 2021H1 2022H1 应收账款的增加，既与开发商现金流紧张有关，亦与规模拓张下的第三方项目收费 率较低有关。 3/13 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 物业管理行业研究周报 房企现金流紧张暂缓支付物业费，由于上市物企的部分在管面积来自关联开发商，其中住宅未售部分及非住宅单一业主部分一般由开发商支付物业管理费用， 另外，物企收入的非业主增值服务部分也同样大多数来源于开发商，应收账款的增加与开发商现金流紧张有关。 第三方外拓项目缴费习惯较差影响收费率，除来自关联开发商的面积外，物企 规模近几年随着第三方外拓项目而增加，从拓展存量市场的角度来看，第三方存量项目一般存在物业管理费收缴困难的问题，且项目由于年限较长，可能存在环境差、违章搭建多、设施设备老化等问题，但部分早期项目缺乏公共维修基金，导致小区业主不愿缴费，从而影响收费率。 应收账款的增加影响物企净利润，从22H1横向对比数据来看，上市物企应收 账款同比增速与净利润同比增速较相关。 图3：22H1上市物企净利润同比增速VS应收账款及票据同比增速 应收账款同比增速（%） 净利润同比增速（%） 300.00% 200.00% 100.00% 碧桂园服务雅生活服务绿城服务保利物业招商积余 华润万象生活 中海物业世茂服务融创服务 旭辉永升服务 金科服务新城悦服务合景悠活 卓越商企服务 远洋服务建业新生活时代邻里宝龙商业新大正 越秀服务荣万家建发物业特发服务 佳兆业美好南都物业中奥到家滨江服务 银城生活服务华发物业服务金融街物业正荣服务 中骏商管弘阳服务 第一服务控股新希望服务德信服务集团 和泓服务佳源服务浦江中国融信服务 朗诗绿色生活康桥悦生活鑫苑服务 领悦服务集团方圆生活服务 星盛商业苏新服务 力高健康生活祈福生活服务 烨星集团兴业物联宋都服务 0.00% -100.00% -200.00% -300.00% 资料来源：wind，申港证券研究所 1.2收益质量仍待提高 应收账款周期不断拉长，应收账款周转率下降，扩大了企业应收账款坏账风险。由于应收账款信用风险较大，当下物企普遍仍处于规模扩张阶段，部分物企可能为了寻求基本盘的高速增长而轻视对盈利质量的考核。根据已披露数据的上市物企应收账款周转率数据来看，仅4家物企22H1应收账款周转率有提升。 图4：21H1&22H1部分上市物企应收账款周转率 敬请参阅最后一页免责声明4/13证券研究报告 1.3投资策略 我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独 5/13 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 碧桂园服务 万物云雅生活服务绿城服务保利物业招商积余 华润万象生活 中海物业世茂服务融创服务 旭辉永升服务 金科服务新城悦服务合景悠活 卓越商企服务 远洋服务建业新生活时代邻里宝龙商业新大正 越秀服务荣万家建发物业特发服务 佳兆业美好南都物业中奥到家滨江服务 银城生活服务华发物业服务金融街物业东原仁知服务 正荣服务中骏商管弘阳服务 第一服务控股新希望服务德信服务集团 和泓服务佳源服务浦江中国融信服务 朗诗绿色生活康桥悦生活鑫苑服务鲁商服务 领悦服务集团方圆生活服务 星盛商业苏新服务 力高健康生活祈福生活服务 烨星集团兴业物联宋都服务 德商产投服务 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 资料来源：wind，申港证券研究所 图5：21H1-22H1上市物企净现比 10 5 0 (5) (10) (15) (20) 资料来源：wind，申港证券研究所 碧桂园服务雅生活服务绿城服务保利物业招商积余 华润万象生活 中海物业世茂服务融创服务 旭辉永升服务 净现比同步下降，多数为“纸面富贵”，物企收益质量有待进一步提高。   我们认为，规模扩张是物企实现营收增长的重要基础，亦是开展更多非物业务的基础，但是，在规模扩张后的融合提效及盈利兑现才是物企的核心价值，对于上市物企来说，探索物业服务边界扩张的同时推动降本增效、组织轻量及资金回笼将成为 物企的重要课题。 金科服务新城悦服务合景悠活 卓越商企服务 从21H1-22H1净现比数据来看，多数物企22H1净现比较去年同期更低，只有少数物企如碧桂园服务净现比实现了提升。 当然，我们也必须考虑到，虽然物业管理费为按月计算收取，但在实际中，一般业主在交物业管理费时会选择一个季度、半年或是一年集中交一次，且受经济增长承压，居民收入预期等影响，业主更倾向于选择年底进行缴费，故我们