物业管理行业研究周报：物企参与城市服务空间广阔

物企参与城市服务空间广阔 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：物企参与城市服务空间广阔 11月22日，深圳物博会同期会议——“新周期的开启”：2022中国物业行业高峰论坛暨城市服务论坛举办。多家物企就城市服务的未来发展趋势发表了看法，而物业公司进入城市服务赛道将以更快、更高的速度发展。 物企战略布局城市服务领域 城市服务一般指主要向政府及公共行政部门提供的各种服务。物业公司承接城 市服务项目具备天然优势，物管服务与城市服务在服务内容上高度重合，传统的“四保”（保安、保洁、保修、保绿）可分别对应至城市服务的城市秩序、市政环卫、基础设施维护以及城市园林绿化。 目前，物企以市政环卫为切入点，布局城市服务的趋势愈加明显。根据环卫科 技网的统计，2022年第一季度共开标51个亿元级环卫项目，其中，城市大管家项目有10个。头部物企多以合资、并购等方式布局城市服务，推出相应品 评级增持 2022年11月27日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数61 行业平均市盈率（TTM）12.54 港股市场平均市盈率（TTM）7.2 行业表现走势图 牌。 物企参与万亿级别城市服务赛道 一般而言，城市服务的购买方主要为地方政府。全国城乡社区事务支出占全国公共财政支出比例基本稳定。 我们利用全国公共财政支出中的全国城乡社区事务支出对城市服务空间进行预测。我们从社区事务支出中剔除监管类及基础设施建设类支出，我们认为，剔除这几个分项后的剩余支出，更加接近政府采购城市服务的各类支出，其占 全国公共财政支出的比例也更加稳定。 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% -80% 恒生物业服务及管理恒生综合指数 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 2021/11/26 2021/12/16 2022/1/5 2022/1/25 2022/2/14 2022/3/6 2022/3/26 2022/4/15 2022/5/5 2022/5/25 2022/6/14 2022/7/4 2022/7/24 2022/8/13 2022/9/2 2022/9/22 2022/10/12 2022/11/1 2022/11/21 预计到2025年城市服务市场规模可达1.7万亿元。我们认为，物企参与城市服务空间广阔，政府在治理城市的过程中引进市场化力量，引导专业化企业、机构参与城市治理，将一部分公共管理服务职能“分包”给市场化企业，将成为更多城市的选择。 数据追踪（11月21日-11月25日）：资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2022 年11月25日，持有980.47万股，较上周下跌6.97%，持股市值1.56亿元。 港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2022年11月21日至11月25日，增幅最大的是金科服务，本周增幅12.39%。降幅最大的是碧桂园服务，降5.71%。持股比例最高为保利物业，为62.89%。持股数量最多为融创服务，为5.16亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强，建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。 风险提示：房企资金链紧张拖累物企，关联方应收账款及其他应收款坏账风险，外拓增速不及预期。 资料来源：wind申港证券研究所 内容目录 1.每周一谈：物企参与城市服务空间广阔3 1.1物企战略布局城市服务领域3 1.2物企参与万亿级别城市服务赛道4 1.3投资策略6 2.本周行情回顾6 3.行业动态8 3.1政策发布8 3.2公司动态9 4.数据追踪10 4.1沪（深）股通资金及交易追踪10 4.2港股通资金及交易追踪10 5.风险提示11 图表目录 图1：城乡社区事务支出、全国公共财政支出及其同比增速4 图2：城乡社区事务各分项支出（亿元）4 图3：剔除监管类及建设类城乡社区事务支出、同比增速及占全国公共财政支出比例5 图4：剔除监管类及建设类城乡社区事务支出、城市服务市场规模及渗透率5 图5：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数7 图6：各板块周涨跌幅对比7 图7：本周涨跌幅前五位（%）7 图8：本周涨跌幅后五位（%）7 图9：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）8 图10：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值10 表1：部分省市落实城市治理精细化政策3 表2：典型物业公司城市服务战略布局情况3 表3：城市服务市场规模测算6 表4：港股通持股数量及总市值10 1.每周一谈：物企参与城市服务空间广阔 1.1物企战略布局城市服务领域 11月22日，深圳物博会同期会议——“新周期的开启”：2022中国物业行业高峰论坛暨城市服务论坛举办。多家物企就城市服务的未来发展趋势发表了看法，而物业公司进入城市服务赛道将以更快、更高的速度发展。 城市服务一般指主要向政府及公共行政部门提供的各种服务。包括公共设施物业管理服务、市政基础设施维护服务以及城市废弃物管理服务。物业公司承接城市服务项目具备天然优势，物管服务与城市服务在服务内容上高度重合，传统的“四保”（保安、保洁、保修、保绿）可分别对应至城市服务的城市秩序、市政环卫、基础设施维护以及城市园林绿化。 政策面强调新型城镇化要推动城市治理科学化精细化智能化。2022年二十大会议报告中再次提出“要提高城市规划、建设、治理水平”“打造宜居、韧性、智慧城市”，对城市管理、城市服务工作提出了更高要求。在地方层面，自2017年以来多个城市出台相关政策推动城市精细化管理落地。 表1：部分省市落实城市治理精细化政策 年份日期省市相关政策 1月31日上海 《贯彻落实（中共上海市委、上海市人民政府关于加强本市城市管理精细化工作的实施意见）三年行动计划（2018-2020年）》 2018 2019 2020 2021 5月31日郑州《郑州市城市精细化管理三年行动实施方案》 9月29日内蒙古《内蒙古自治区推进城市精细化管理三年行动方案（2018-2020年）》 10月30日成都《成都市城市管理精细化标准》 1月7日河北《关于推进城市精细化管理的意见》 1月9日北京《关于加强城市精细化管理工作的意见》 8月1日安徽《关于进一步加强城市精细化管理工作的指导意见》 11月18日郑州《郑州市进一步改进城市精细化管理实施方案》 3月16日河北《河北省城市精细化管理三年行动方案》 3月29日潍坊《潍坊市城市精细化管理标准（试行）》 9月7日新疆《关于加强自治区城市精细化管理的通知》 12月16日常州《常州市城市绿化精细化管理三年行动方案（2020年-2022年）》 8月27日上海《上海市城市管理精细化“十四五”规划》 12月13日福建《关于进一步提升全省城市精细化管理专项行动实施方案》 20223月4日厦门《厦门市城市精细化管理标准》 资料来源：中国物业管理协会，申港证券研究所 目前，物企以市政环卫为切入点，布局城市服务的趋势愈加明显。根据环卫科技网的统计，2022年第一季度共开标51个亿元级环卫项目，其中，城市大管家项目有10个。头部物企多以合资、并购等方式布局城市服务，推出相应品牌。 表2：典型物业公司城市服务战略布局情况 企业简称战略布局 碧桂园服务2015年创建城市服务模式；2018年12月26日发布“城市共生计划”；2020年4月22日， 企业简称战略布局 万物云保利物业 龙湖智慧服务佳兆业美好雅生活服务 正荣服务 世茂服务 首次定义城市服务，并宣布“碧桂园城市服务生态联盟”正式启动 2018年在珠海横琴启动首个“物业城市”项目；2020年10月24日发布国内第一个城市服务独立品牌“万物云城” 2016年开始涉足城镇公共服务管理；2018年发布公共服务品牌“镇兴中国”；2019年9月成 立山东城投保利辉创城市服务有限公司；2020年10月27日开启城市全域化模式 2018年初，提出“空间即服务”战略理念；2018年7月，与重庆悦来投资集团合资的龙湖悦来城市管理有限公司在重庆揭牌，标志着龙湖智慧服务正式从社区服务转型城市公共服务2020年5月，与邯郸市峰峰矿区成立综合服务平台，并与邯郸市峰峰矿区融信物业有限公司签署整体战略合作，引入城市服务业务，试点明确并落地环渤海经济圈城市服务战略 2020年11月，正式更名为“雅生活智慧城市服务股份有限公司”，全面向“综合性智慧城市服务商”转型升级，并成立第五大产业板块一城市服务 2020年11月9日，福州市鼓楼区政府与正荣服务签署战略合作协议，标志正式进军城市服务新赛道；2020年11月16日与南京玄武环境签署合资合作协议；2021年6月18日与南京玄武环境合作成立的南京玄荣服务有限公司正式揭牌 2021年新增城市服务板块，10月29日正式发布城市服务业务发展蓝图，定位“世茂服务城市大管家” 资料来源：中国物业管理协会，CRIC，嘉和家业，其中龙湖智慧服务为递表排队上市物企，申港证券研究所 1.2物企参与万亿级别城市服务赛道 一般而言，城市服务的购买方主要为地方政府。根据我国政府统计口径，“全国城乡社区事务财政支出”包括城乡社区管理事务、城乡社区规划与管理、城乡社区公共设施支出、城乡社区环境卫生、建设市场管理与监督支出及其它城乡社区事务等。其中又包括多个分项，例如城乡社区管理事务下又包括行政运行、一般行政管理事务、机关服务等10个分项（不含已停止的“国家重点风景区规划与保护”分项）。 全国城乡社区事务支出占全国公共财政支出比例基本稳定。2020-2021年，城乡社区公共设施及其他城乡社区事务支出的减少，整体城乡社区事务支出同比增速出现较大幅下降。主要是由于受疫情影响，不少地方社区严格管控，处于封闭或半封闭状态，一些基建投资暂缓，此外，受疫情冲击地方财政收入也有所下滑，2020-2021全国公共财政支出比例明显下滑。 图1：城乡社区事务支出、全国公共财政支出及其同比增速图2：城乡社区事务各分项支出（亿元） 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 城乡社区事务支出（亿元）全国公共财政支出（亿元） 城乡社区事务支出同比增速（%） 全国公共财政支出同比增速（%） 城乡社区事务支出占公共财政支出比例（%） 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% -15.0% -20.0% -25.0% 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 城乡社区管理事务城乡社区规划与管理 城乡社区公共设施 建设市场管理与监督 城乡社区环境卫生 其他城乡社区事务支出 资料来源：wind，财政部，申港证券研究所资料来源：wind，申港证券研究所 我们利用全国公共财政支出中的全国城乡社区事务支出对城市服务空间进行预测。首先，我们从社区事务支出中剔除监管类及基础设施建设类支出，我们认为，剔除这几个分项后的剩余支出，更加接近政府采购城市服务的各类支出，其占全国公共 财政支出的比例也更加稳定。 图3：剔除监管类及建设类城乡社区事务支出、同比增速及占全国公共财政支出比例 25000 20000 15000 10000 5000 0 剔除监管类及建设类支出（亿元）同比增速（%）占全国公共财政支出比例（%）25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 201320142015201620172018201920202021 资料来源：wind，申港证券研究所 根据中指院、