物业管理行业研究周报：物企非住业态赛道延伸之IFM

物企非住业态赛道延伸之IFM ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：物企非住业态赛道延伸之IFM IFM（IntegratedFacilityManagement）为综合设施管理，是将工作空间所需的物业资产、家具设备、工作流程和人员等要素整合在一起进行管理的综合性空 间服务体系。 广阔的非住宅管理面积为IFM业务提供了较大的发展空间。根据亿翰物研，2022年我国整体物业管理市场规模约为355.53亿平方米，同比增长6.7%，非住业态面积达到约135.1亿平方米，同比增加15.17亿方，同比增长12.65%，增量及增速均高于住宅物业（7.23亿平方米，3.39%）。 根据中指院发布的《2023中国物业服务百强企业研究报告》显示，目前我国IFM服务市场需求规模约6260亿元，预计到2026年将增长到约10699亿元，年均复合增长率达14.07%。 评级增持 2023年5月3日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数63 行业平均市盈率（TTM）18.8 港股市场平均市盈率（TTM）8.49 行业表现走势图 22年物企业绩增速放缓，但创新型收入保持高速增长，头部物企布局IFM业务。 22年万物云旗下的“万物梁行”（与国际五大行之一戴德梁行联合成立）新增包含新能源、高端制造等领域的24个500强及独角兽企业客户，全年物业及设施管理服务收入达75.4亿元，同比增长42.7%，其中来自第三方项目数量占比83.9%，收入贡献占比84.8%。 22年招商积余设施公司打造先行示范，在IFM赛道强势发力，根据其公司年报，招商积余荣获“2022年度全国ISO41001项目实施优秀管理奖”，成为宁 德时代最大的设施服务供应商，以及阿里、京东的核心供应商，报告期内新中 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 2022/4/29 2022/5/20 2022/6/10 2022/7/1 2022/7/22 2022/8/12 2022/9/2 2022/9/23 2022/10/14 2022/11/4 2022/11/25 2022/12/16 2023/1/6 2023/1/27 2023/2/17 2023/3/10 2023/3/31 2023/4/21 恒生物业服务及管理恒生综合指数 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 标华为、美团等头部科技公司项目，在高端制造业IFM领域保持领先地位。 22年金科服务、新城悦服务提供餐饮服务的收入分别为3.39亿元、3.55亿元，已成为重要的业务板块，同比增速分别高达334.29%、305.88%，业务仍处于高速发展阶段。 我们认为，随着经济的不断向好，大型企业对于IFM的需求将日益旺盛，IFM综 合设施管理服务将会迎来更大的市场，此赛道也是头部物企未来重点发力的领域。 数据追踪（4月24日-4月28日）：资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023 年4月28日，持有972.38万股，较上周上涨14.74%，持股市值1.51亿元。 港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年4月24日至4月28日，增幅最大的是新城悦服务，本周增幅2.15%。降幅最大的是建 业新生活，降2.69%。持股比例最高为保利物业，为66.36%。持股数量最多为融创服务，为5.83亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企建议关注物管 商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联 方应收账款及其他应收款坏账风险。 资料来源：iFinD，申港证券研究所 相关报告 1、《招商积余首次覆盖报告——积余锲而成》 2023-4-25 2、《金科服务首次覆盖报告——雪暖金花立及时宜自强》2023-2-21 3、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-9 4、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 5、《物业管理行业研究周报——曙光已现估值修复有望持续》2023-1-2 6、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 7、《物业管理行业研究周报——物企规模效应何在》2022-11-6 8、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 9、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性国企凸显价值韧性》2022-9-19 内容目录 1.每周一谈：物企非住业态赛道延伸之IFM3 1.1IFM拓宽物企服务边界3 1.2投资策略5 2.本周行情回顾5 3.行业动态7 4.数据追踪8 4.1沪（深）股通资金及交易追踪8 4.2港股通资金及交易追踪9 5.风险提示9 图表目录 图1：IFM服务范围及内容3 图2：20-22年我国住宅及非住业态管理面积规模及增速3 图3：IFM部分服务内容进入壁垒及与物企业务匹配程度4 图4：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数5 图5：各板块周涨跌幅对比5 图6：本周涨跌幅前五位（%）6 图7：本周涨跌幅后五位（%）6 图8：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）6 图9：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值8 表1：部分企业在IFM领域的主要服务内容和类型4 表2：港股通持股数量及总市值9 1.每周一谈：物企非住业态赛道延伸之IFM 1.1IFM拓宽物企服务边界 IFM（IntegratedFacilityManagement）为综合设施管理，是将工作空间所需的物业资产、家具设备、工作流程和人员等要素整合在一起进行管理的综合性空间服务体系。IFM概念源于美国，目前国际五大行在IFM领域的业务发展较为成熟，而亚太地区IFM发展仍处于初级阶段。 物业服务由“外”延伸至“内”，由一般化延伸至个性化。IFM主要针对ToB业务的不同场景和需求，IFM不仅仅局限于提供保洁、保安、停车等基础物业服务，其服务内容还包括礼宾服务、团餐服务、饮水服务等企业个性化服务，此外，还可延伸至能源管理、设施管理、项目咨询、空间规划等具有更高壁垒的服务内容。从一定程度上讲，客户只需要一家合作商就能解决全域行政管理的需求。 图1：IFM服务范围及内容 资料来源：中指研究院，长城物业，申港证券研究所 广阔的非住宅管理面积为IFM业务提供了较大的发展空间。根据亿翰物研，2022年我国整体物业管理市场规模约为355.53亿平方米，同比增长6.7%，非住业态面积达到约135.1亿平方米，同比增加15.17亿方，同比增长12.65%，增量及增速均高于住宅物业（7.23亿平方米，3.39%），整体非住面积占总物业管理面积的38%。 根据中指院发布的《2023中国物业服务百强企业研究报告》显示，目前我国IFM服务市场需求规模约6260亿元，预计到2026年将增长到约10699亿元，年均复合增长率达14.07%。 图2：20-22年我国住宅及非住业态管理面积规模及增速 250 200 150 100 50 0 非住业态管理规模（亿方）住宅业态管理规模（亿方） 非住规模增速（%） 住宅规模增速（%） 202020212022 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 资料来源：亿翰物研，申港证券研究所 IFM赛道为物企拓展其服务边界的重要领域之一，其中餐饮服务和清洁服务为物企在IFM领域布局门槛较低的优势业务，而设施维修及维护、环境与能源管理则为物企在IFM领域与现有业务匹配程度较高切门槛较高的业务。 图3：IFM部分服务内容进入壁垒及与物企业务匹配程度 资料来源：中指研究院，申港证券研究所注：气泡大小表示潜在市场空间大小 22年物企业绩增速放缓，但创新型收入保持高速增长，头部物企布局IFM业务。根据中指院，22年百强物企基础物业服务收入均值达11.72亿元，同比增长14.76%。增值收入均值为2.7亿元，受宏观经济及房地产行业下行影响，同比下降6.35%。城市服务、IFM、商业运营等创新型服务收入均值约0.4亿元，同比增长32.86%。目前万物梁行、金科服务、招商积余等物企均已布局IFM赛道。 表1：部分企业在IFM领域的主要服务内容和类型 序号 企业名称 IFM主要服务内容 主要客户类型 1 万物梁行 设备管理服务 互联网、金融、高端制造等工商业类企业 2 招商积余 设备管理服务 科技、互联网、新能源等工商业类企业 3 金科服务 团餐服务 产业园区、商业体、政府机关、学校、医院 4 新城悦服务 团餐服务 企事业单位、医院、高校、商务楼、产业园区 5 特发服务 政务服务 行政机构、事业单位 资料来源：中指研究院，申港证券研究所 22年万物云旗下的“万物梁行”（与国际五大行之一戴德梁行联合成立）新增包含新能源、高端制造等领域的24个500强及独角兽企业客户，全年物业及设施管理服务收入达75.4亿元，同比增长42.7%，其中来自第三方项目数量占比83.9%，收入贡献占比84.8%。 22年招商积余设施公司打造先行示范，在IFM赛道强势发力，根据其公司年报，招商积余荣获“2022年度全国ISO41001项目实施优秀管理奖”，成为宁德时代 最大的设施服务供应商，以及阿里、京东的核心供应商，报告期内新中标华为、美团等头部科技公司项目，在高端制造业IFM领域保持领先地位。 22年金科服务、新城悦服务提供餐饮服务的收入分别为3.39亿元、3.55亿元，已成为重要的业务板块，同比增速分别高达334.29%、305.88%，业务仍处于高速发展阶段。 我们认为，随着经济的不断向好，大型企业对于IFM的需求将日益旺盛，IFM综合设施管理服务将会迎来更大的市场，此赛道也是头部物企未来重点发力的领域。 1.2投资策略 我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 2.本周行情回顾 自2023年4月24日至2023年4月28日收盘，恒生物业板块下跌1.64%，恒生综合指数下跌0.8%，恒生物业板块跑输恒生综合指数0.84pct。 图4：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数 恒生物业服务及管理 恒生综合指数 20% 10% 2022/4/29 2022/5/8 2022/5/17 2022/5/26 2022/6/4 2022/6/13 2022/6/22 2022/7/1 2022/7/10 2022/7/19 2022/7/28 2022/8/6 2022/8/15 2022/8/24 2022/9/2 2022/9/11 2022/9/20 2022/9/29 2022/10/8 2022/10/17 2022/10/26 2022/11/4 2022/11/13 2022/11/22 2022/12/1 2022/12/10 2022/12/19 2022/12/28 2023/1/6 2023/1/15 2023/1/24 2023/2/2 2023/2/11 2023/2/20 2023/3/1 2023/3/10 2023/3/19 2023/3/28 2023/4/6 2023/4/15 2023/4/24 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 资料来源：